Med svært enkle forholdsregler kan du som entreprenør eller byggherre unngå uenighet, eller i hvert fall få domstolens medhold i at du har rett dersom det blir domstolsbehandling av en tvist. Artikkelen peker på tilfeller av uenighet som er gjentakende i slike saker og som med lave kostnader og innsats kan unngås. Det eneste som er nødvendig er å følge de helt grunnleggende prinsipper og råd for avtaleinngåelse.
Er det i det hele tatt mulig å gi noen generell og kortfattet angivelse av hva som er årsakene til tvister mellom partene? Og er det i det hele tatt mulig å gi noen generell og kortfattet oppskrift på hvordan slike tvister kan unngås?
Tvistene kan være av så mange slag. La oss derfor holde oss til de klassiske tvistene knyttet til mangler, endringer, forsinkelser, plunder og heft m.m. Også bakgrunnen for tvistene kan selvfølgelig ha en rekke årsaker. Likevel er det enkelte årsaker, eller forhold om man vil, som går igjen når man som advokat skal forsøke å gjøre opp en slags status etter å ha arbeidet med denne type saker en god stund. Forholdene det er tale om er ikke nødvendigvis forhold som kun gjør seg gjeldende i entreprisekontrakter. Mange av forholdene gjør seg gjeldende også innenfor andre områder i jussens verden og generelt på alle områder hvor det inngås avtaler om tjeneste- og vareleveranser og det skal leveres over noen tid.
De typiske eksemplene på slike årsaker til uenighet er uenigheter om hva som er avtalt. Slik uenighet kan skyldes uklare avtaler. En skriftlig entrepriseavtale har f.eks. ikke tatt høyde for, og løser dermed heller ikke, en type utvikling av prosjektet eller en situasjon som oppstår. Forbausende ofte lider imidlertid slike avtaler også av mangler på det helt elementære plan. Avtalen er uklar på hvem som har prosjekteringsansvaret, avtalen inneholder ingen bestemmelse om sluttfrist eller bestemmelsen er så uklar at det er umulig å omsette det til en bestemt dato for sluttfristen. Et annet ikke upraktisk eksempel er at avtalen er uklar på hva arbeidet består i og hva som inngår i arbeidet.
Uansett hvor gjennomtenkt og gjennomregulert en avtale er, vil det selvfølgelig alltid kunne oppstå uklarheter. At avtalen er uklar på ett eller flere punkt, betyr ikke annet enn at avtalen ikke regulerer forholdet på en tilstrekkelig klar måte og partene er ikke nødvendigvis å bebreide for at en slik uklarhet foreligger. Hadde partene hatt kunnskap om den situasjon som har oppstått, ville dette kunne vært regulert i avtalen og hadde også blitt regulert. Men, det vil i mange situasjoner være nærmest urimelig å kreve at partene på avtaleinngåelsestidspunktet skulle være forutseende nok til å få regulert en slik situasjon. I en rekke andre tilfeller må det antas at situasjonen kunne og burde ha vært regulert bedre i en avtale gjennom litt mer årvåkenhet da avtalen ble inngått. Målet må være å unngå flest mulig av slike uklarheter for igjen å unngå tvister. Og når de situasjoner som det er vanskelig eller umulig å regulere ved avtaleinngåelsen skrelles bort, står man likevel igjen med en rekke diskusjoner som hadde vært mulig å unngå.
Hvordan kan man så unngå uklarheter og diskusjoner? Rådene som følger er like innlysende som banale. Alle nikker gjenkjennende til selvfølgeligheter som de har hørt mange ganger før, men situasjonene oppstår likevel gang på gang.
Inngå skriftlige avtaler, søk å få dokumentert løfter og enighet, og vær problemorientert
Muntlige avtaler er like bindende som skriftlige, men du stiller i bunnen av en bratt bakke dersom du som profesjonell ikke har sørget for dokumentasjon på hva som har blitt sagt eller avtalt. Uansett om to personer kan vitne på at du har rett, vil retten stille spørsmål ved hvorfor det ikke ble laget en skriftlig avtale eller finnes noe skriftlighet på et så vesentlig punkt. Det ville jo vært så enkelt, vil kanskje retten mene. Og helt sikker på hva som ble avtalt kan retten ikke være om det ikke foreligger skriftlighet.
Rådet om å få nedskrevet enighet gjelder ikke bare for partenes opprinnelige avtale før prosjektet igangsettes. For de fleste entreprenører og byggherrer er det innlysende at det skal inngås en skriftlig avtale og at denne på best mulig måte må regulere de situasjoner som kan oppstå. Når prosjektet skrider frem og arbeider, endringer, bestillinger og fremdrift har fokus, kan det være lett å glemme at også alle små og store tilleggsavtaler må nedfelles skriftlig.
Det var ikke mulig å skaffe gipsplater på 13 mm. Kan det benyttes fibergips på 10 mm i stedet? Byggherren sa at det var ok. Vi hørte det da alle sammen under møtet! Men nå sier han at dette bare ble foreslått av entreprenøren helt på tampen av møtet, og at det aldri verken ble bedt om en avklaring eller at byggherren har svart. Det er en mangel sier byggherren nå etter at platene er montert i 2 av 4 etasjer.
Kanskje ville en skriftlig avtale ha skapt klarhet i hva partene eventuelt var enige om. Men det ble ikke ført noe møtereferat. Det var bare et arbeidsmøte. Entreprenøren burde sørget for å ha en avklaring fra byggherren på dette mener retten og retten kan ikke se at det er sannsynliggjort at byggherren har gitt sin tilslutning til å gå ned på tykkelsen på gipsplatene eller akseptere gipsplater av en annen kvalitet. Resultatet kan bli at det foreligger en mangel. Foreligger det en mangel, kan mangelsanksjoner i form av utbedring, prisavslag og erstatning være aktuelle.
Byggherren har i telefonsamtale opplyst entreprenøren at det ikke er noen grunn til at entreprenøren skal følge opp skadesaken foreløpig, men at byggherrens forsikringsselskap vil håndtere denne. Entreprenøren bør sende en e-post til byggherren der innholdet i en slik samtale bekreftes. På denne måten unngås diskusjoner i ettertid om hvorvidt entreprenøren skulle følge opp skadesaken. Skulle entreprenøren ha misforstått innholdet i samtalen, vil byggherren måtte reagere på entreprenørens e-post. Kanskje opplagt og enkelt, men utvilsomt konfliktforebyggende.
Byggherren og entreprenøren har omsider kommet frem til en avtale underveis i prosjektet som skal «lukke» all uenighet så langt. Entreprenøren skal utbetales et tillegg på MNOK 2,5 for de krav som er fremsatt. Beløpet blir utbetalt, men der stanser enigheten. Ingen av dem har tenkt på om det skal beregnes LPS av beløpet og hvordan det i så fall skal skje, om det skal inngå i riggformler, om beløpet var ment å være inkl. mva., om utbetalingen av et slikt beløp utelukker krav på plunder og heft for de samme kravene beløpet er ment å dekke osv. I hvert fall har ingen tanker om dette kommet til uttrykk i en skriftlig avtale.
Hadde partene tenkt på problemstillingene i forkant og fått det nedfelt i en avtale, ville kanskje diskusjoner vært unngått. Rådet er derfor, sørg for skriftlighet knyttet til all enighet og alle avtaler og tenkt godt igjennom hvorledes avtaler utformes. Vær problemorientert når du forsøker å se for deg hvilke konflikter og diskusjoner som kan dukke opp. Forhåpentligvis vil situasjonen aldri oppstå, men oppstår den, er den søkt regulert i en avtale og diskusjoner kan på denne måten unngås.
Vær aktiv
Et ordtak sier at «taushet er gull». Det er riktignok slik at man skal velge sine ord med omhu og at det enkelte ganger kan være fornuftig å holde munnen lukket. Manglende reaksjon hos den ene parten på utspill fra den andre, fører likevel ofte til at ordtaket «den som tier samtykker» bør vies større oppmerksomhet. Manglende aktivitet eller reaksjon hos mottaker av et budskap kan i profesjonelle forhold bli oppfattet som et dispositivt samtykke dersom det må kunne forventes en reaksjon f.eks. på entreprenørens utspill til byggherren om den metode som vil bli benyttet eller byggherrens oppfordring til entreprenøren om å ikke benytte plastfiber i betongen. Domstolen har i slike forhold lett for å konkludere med at unnlatt reaksjon gir uttrykk for at det ikke er motforestillinger og at enighet dermed er oppnådd. Rådet her må være å følge godt med i det som kommer av utspill fra den annen part, være aktiv og gi beskjed ved uenighet. Normalt er partene godt kjent med standardens såkalte preklusive varslingsfrister og svarfrister, men bør altså merke seg at også annen kommunikasjon vil kunne bli vurdert under tilsvarende regler om aktivitet.
Bruk standardiserte kontrakter og kjenn innholdet i standarden
I entreprisebransjen benyttes normalt slike. En norsk juridisk standard for bygg og anlegg (NS) er en vel gjennomarbeidet kontrakt med balanserte bestemmelser. Den er utmerket som et utgangspunkt.
Standardkontrakter benyttes i de fleste entrepriser som avtales mellom profesjonell. Husk at standardkontraktene er nettopp standardiserte bestemmelser som er ment å gi generelle løsninger på spørsmål uten tanke på nettopp ditt prosjekt. Slike kontrakter bør derfor ofte justeres og suppleres. Før en eventuell justering og supplering, må du vite om kontrakten løser en gitt situasjon og hvordan den løses. Du må derfor sette deg inn i den kontraktstandard som tenkes benyttet. Om du ikke gjør det, har du ingen mulighet til å få inn spesialbestemmelser for nettopp dette prosjektet. I tillegg risikerer du overraskelser og å bli overkjørt av din kontraktsmotpart som kanskje er godt kjent med standarden.
Standarder og juridisk tekst overlates ofte til advokater. Men, ikke gå i den fellen at du selv ikke er kjent med hovedinnholdet i de rettslige kjørereglene i den standard som skal benyttes. Er du kjent med reglene om regulære og irregulære endringer, hvilke frister som gjelder for kommunikasjon, vederlagsjusteringer og overtakelse? Alt trenger ikke å kunnes utenat, men du må vite hovedinnholdet i standarden, kunne lese teksten og kunne finne frem til de relevante bestemmelsene underveis i prosjektet.
Og husk, tar du ut eller endrer en kontraktbestemmelse i en slik standardkontrakt, må du huske på å vurdere om dette får andre og kanskje utilsiktede implikasjoner. Hvor står partene når en bestemmelse i standarden henviser til en annen bestemmelse som er modifisert eller fjernet?
Har du ikke kjennskap til reglene og ikke en gang kaster et blikk i standardens bestemmelser underveis i prosjektet, risikerer du at prosedyrer det er lagt opp til etter standarden ikke følges. Det kan føre til at en domstol vurderer det slik at riktignok er standarden avtalt, men andre regler fulgt. I et slikt tilfelle kan retten i verste fall komme til at standardens utgangspunkt derfor ikke gjelder og det blir uklart hvilke regler som i så fall gjelder mellom partene.
Velg riktig standard
Mange trår feil allerede her. Jeg skal ikke gjennomgå de ulike standardene, men kort peke på at den som velger standard også må være kjent med at de er ulike og hvilke ulikheter som finnes. Velger du en totalentreprisestandard ved arbeider som er ment å skulle være av typen utførelsesentreprise, er det nødt til å bli diskusjoner mellom partene etter at kontrakten er inngått.
Ha et bevisst forhold til de dokumenter som skal utgjøre kontraktsdokumentene
Er ikke annet avtalt, bestemmer standarden hvilke dokumenter som utgjør kontraktsdokumenter. Hvilke dokumenter skal inngå som en del av kontrakten utover standarden selv? Er det dokumenter som bør med utover de standarden viser til? Er det dokumenter som standarden viser til som ikke skal med som kontraktsdokumenter?
Det er ikke uvanlig å gjøre alle forhandlinger mellom partene til en del av avtalen. All e-post korrespondanse mellom partene gjøres til et kontraktsdokument. Slik korrespondanse kan bidra til å belyse bakgrunnen for en bestemmelse i avtalen og dermed klargjøre bestemmelsen. Partene bør likevel vurdere om det egentlig er nødvendig, eller hensiktsmessig, å ha med all korrespondanse dem imellom som et eget avtaledokument. Skaper denne korrespondansen mer klarhet dersom korrespondansen nettopp har munnet ut i en bestemmelse i avtalen med en klar ordlyd, eller står avtalens bestemmelse godt på egne ben uten at det er nødvendig å ha med alle viderverdigheter partene har spilt inn forut for konklusjonen?
Tenk igjennom formuleringer og bruk advokat om nødvendig
Er du vel vant med avtaleregulering og det å tenke ulike scenarioer i utviklingen av et prosjekt? Bra! Om ikke, samarbeid med noen som både har vært igjennom slike prosjekter tidligere og som vet hva utfordringen er når det gjelder å få regulert dem i en avtale.
Er du god til å formulere deg? Bra! Om ikke, kontakt de som kan det og som vet hvordan teksten bør se ut for å regulere forholdet. Du bør rådføre deg både med en med erfaring fra tilsvarende prosjekter og en som kan formulere avtaler. Gode advokater vil normalt bare kunne bidra med formuleringene, mens de beste også forstår hva som skal reguleres og hvorfor fordi vedkommende har erfaring fra nettopp din bransje. Hvor skoen vil kunne komme til å trykke og hva som blir utfordringene, vet normalt bare partene selv eller den som har erfaring fra tilsvarende prosjekter. Og sitter kompetansen på både erfaringer og formuleringer på din egen hånd, kan du håndtere det selv. Skulle noe mangle når avtalen blir vurdert i etterpåklokskapens lys, har en bare seg selv å takke eller skylde på.
