Vi oppsummerer noen av våre viktigste begivenheter innen entrepriseretten i 2025 – fra prinsipielle Høyesterettsdommer til ny kommentarutgave av NS 8407 og kommende standard for store anleggsprosjekter.
Føyen i Høyesterett
I juni 2025 avsa Høyesterett dom i Rambøll-saken (HR-2025-1115-A), hvor en forbruker fremmet krav om erstatning mot rådgiver grunnet alvorlige branntekniske feil i et nyboligprosjekt, med den konsekvens at bygget måtte rives. Føyen bistod forbrukeren.
Agder lagmannsrett hadde tidligere holdt Rambøll erstatningsansvarlig for 30 millioner kroner etter alminnelig erstatningsrettslige regler (erstatning utenfor kontrakt), fordi rådgiveren hadde forsømt sin omsorgsforpliktelse ved ikke å varsle om feilene. Høyesterett opphevet avgjørelsen.
Høyesteretts dom presiserer skillet mellom erstatningsansvar i og utenfor kontrakt. Retten slår fast at det ved erstatningskrav etter alminnelige regler må foreligge brudd på en «allmenn handlenorm» som eksisterer uavhengig av kontrakten. Høyesterett konstaterte at lagmannsretten ikke i tilstrekkelig grad hadde identifisert en slik norm, og bemerket at det var vanskelig å se at normen – plikt til enten å kontrollere at oppføringen av bygget skjedde i samsvar med gjeldende branntekniske krav, eller opplyse om problemstillingen til andre kontraktsmedhjelpere – utgjorde en slik norm.
Lagmannsretten skal nå behandle saken på nytt. Lagmannsretten må da blant annet vurdere om Rambølls rolle og kunnskap om brannfaren ga grunnlag for en varslingsplikt overfor byggherren fordi Rambøll enten visste eller måtte vite at det forelå alvorlige branntekniske feil.
Ny kommentarutgave til NS 8407
13 år etter førsteutgaven, ble det i oktober utgitt ny og oppdatert utgave. Den nye kommentarutgaven til NS 8407 er skrevet av advokatene Heikki Giverholt, Hans Jørgen Arvesen og Karl Marthinussen i Advokatfirmaet Føyen. Kommentarutgaven er oppdatert med utvikling i bransjen, rettspraksis og faglige diskusjoner siden førsteutgaven kom ut.
Vi er stolte over endelig å kunne presentere vår nye kommentarutgave til NS 8407. Vi vet at boken blir mye brukt som et oppslagsverk av mange aktører i bygg- og anleggsnæringen, og det er godt å kunne gi oppdatert informasjon til aktører i den største fastlandsnæringen i Norge, sier Hans Jørgen Arvesen, en av medforfatterne av boken.
Som i tidligere utgaver er det forsøkt å gi en praktisk tilnærming og forklaring av utviklingen, og hvordan denne utviklingen påvirker entreprenører, byggherrer, rådgivere, jurister og andres arbeider med totalentrepriser.
Høyesterettsdom om 15 %-grensen i NS 8407 – Nye Jordal Amfi
I mai avsa Høyesterett dom i saken mellom NCC Norge AS og Oslo kommune om byggingen av Nye Jordal Amfi. Dommen avklarer sentrale spørsmål knyttet til beregningen av 15 %-grensen for endringsarbeider, konsekvensene av at grensen overskrides og vilkårene for forsinkelsesrenter. Lagmannsrettens dom ble opphevet, og saken skal behandles på nytt i lys av Høyesteretts rettsavklaringer.
Høyesterett slår fast at «endring» kun omfatter byggherrens pålegg som avviker fra kontrakten, herunder inngrep i entreprenørens valgfrihet. Uforutsett merarbeid som følger av byggherrens risikoforhold inngår normalt ikke, med unntak for vesentlige mengdeavvik. Opsjoner regnes heller ikke som endringer med mindre annet er avtalt.
Dommen tydeliggjør at entreprenøren ikke plikter å utføre endringsarbeider utover 15 % uten nye priser, og klargjør byggherrens plikt til å fremme innsigelser mot mangelfull fakturadokumentasjon for å unngå renteplikt.
Ny totalentreprisestandard for store anleggsprosjekter – NS 8408
Standarden forventes ferdig og klar til bruk først på nyåret etter at standarden har vært ute på høring i år og det videre arbeid er ferdigstilt.
Legges utkastet som var på høring til grunn, vil standarden sammenholdt med NS 8407 inneholde tydeligere ansvars- og risikofordeling mellom partene, nye bestemmelser om prosjektering og grunnforhold, endring og presisering av reglene om endringer, samhandling og fremdrift i tillegg til innføring av PRIME (prosjektintegrert mekling) og ekspertavgjørelser med tanke på tvistesituasjoner.
