I en nylig avsagt dom fra Høyesterett slås det fast at en forbruker ikke mister sitt dagmulktskrav etter bustadoppføringslova selv om fristen for å fremme innsigelse mot entreprenørens sluttoppgjørsregning etter § 48 tredje ledd oversittes. Høyesterett legger til grunn at regelen om at forbrukeren må ha fremsatt innvendinger mot sluttoppgjøret innen én måned etter regning er mottatt, ikke gjelder for eventuelle misligholdskrav forbrukeren måtte ha.
Forbrukerne i saken hadde inngått kontrakt om kjøp av bolig under oppføring, som etter planen skulle stå ferdig i juli 2014. Arbeidene ble imidlertid forsinket, og overtakelsen ble ikke gjennomført før i november samme år. Siste del av avtalt kjøpesum ble innbetalt i januar 2015, og 30. januar 2015 sendte megler ut en «oppgjørsoppstilling» til kjøperne. Det ble ikke fremsatt innsigelser mot denne.
Kjøperne hadde allerede i august 2014 krevet dagmulkt frem til overtakelse kunne skje, men kravet ble avvist av selger. Kjøperne gjentok først kravet om dagmulkt i september 2015, 10 måneder etter overtakelse og 8 måneder etter «oppgjørsoppstillingen» ble sendt ut. Det var enighet mellom partene om at forsinkelsen i utgangspunktet ga kjøperne rett på dagmulkt etter buofl. § 18. Spørsmålet var om dagmulktskravet likevel var bortfalt som følge av at det ikke var reist innvendinger mot «oppgjørsoppstillingen» innen fristen i buofl. § 48 tredje ledd.
Bestemmelsen lyder at: «Rekning for sluttoppgjer uten atterhald er bindande for forbrukaren dersom innvending ikkje er reist seinast ein månad etter at rekninga er motteken. Dette gjeld likevel ikkje dersom lågare vederlag følgjer av avtalen, eller dersom kravet er urimeleg» (vår understreking).
Kjøperne hadde her gjort gjeldende krav om dagmulkt før de mottok sluttoppgjørsregningen, men dette var ikke fulgt opp og ble ikke gjentatt innen fristen i § 48 tredje ledd. Entreprenøren argumenterte derfor med at kjøperne hadde tapt sitt dagmulktskrav.
Høyesterett var uenig i entreprenørens argumentasjon, og uttalte at § 48 tredje ledd ikke avskjærer forbrukerens krav på dagmulkt. Med støtte i forarbeidene pekte Høyesterett på at ordlyden i tredje ledd tilsier at det bare er forbrukerens innvendinger mot sluttoppgjøret som tapes, og ikke et dagmulktskrav eller eventuelle øvrige misligholdskrav.
«Forbrukerens misligholdskrav kan fremsettes som en innvending mot – og til motregning i – entreprenørens vederlag. Men misligholdskrav kan også fremsettes særskilt, uten å gjøres gjeldende til motregning. Ordlyden tilsier derfor at det bare er forbrukerens innvendinger som tapes, ikke hans krav.»
Til tross for at boligkjøperne først fremmet dagmulktskravet på nytt åtte måneder etter de mottok oppgjørsoppstillingen fra eiendomsmegleren, besluttet Høyesterett at kravet heller ikke var bortfalt som følge av ulovfestede passivitetsregler. At kjøperne hadde innbetalt hele kjøpesummen til entreprenøren, endret heller ikke Høyesteretts standpunkt i saken.
Dommen illustrerer at forbrukervernet i bustadoppføringssaker er sterkt.
Sammenligningsvis tar vi med at det utenfor bustadoppføringsloven, og i tilfelle hvor byggherre har avtalt NS 8405/06/07 med sin entreprenør, gjelder en annen regel. I disse tilfellene må byggherre fremsette både innsigelser og motkrav, herunder dagmulkt, innen 2 måneder etter mottak av sluttfaktura.
(HR-2018-383-A avsagt 27. februar 2018)
