Oslo tingrett ga nylig Fridtjof Eiendom AS medhold i at Oslo kommune må tilbakebetale 19,5 MNOK fordi rekkefølgekrav i reguleringsplan og punkt om kontantbidrag i en utbyggingsavtale ble kjent ugyldige. Rekkefølgekravet ble stilt i sammenheng med oppføring av et kontorbygg på Majorstuen. Dommen er anket, og saken går nå videre til lagmannsretten.
Sakens bakgrunn
I reguleringsplanen for kontorbygget stilte Oslo kommune følgende rekkefølgekrav:
«Før det kan gis igangsettingstillatelse skal ny Majorstuen stasjon med oppganger være sikret opparbeidet.»
For å oppfylle kravet, inngikk partene en utbyggingsavtale der Fridtjof Eiendom blant annet forpliktet seg til å betale ca. 19,5 MNOK til kommunen.
Fridtjof Eiendom betalte beløpet, men gikk deretter til søksmål for å få pengene tilbake. De mente kravet var ugyldig fordi deres kontorbygg, med rundt 300 arbeidsplasser, bare hadde en svært liten effekt på bruken av en T-banestasjon som daglig betjener rundt 70 000 reisende.
Rettens vurdering av nødvendighetsvilkåret
Plan- og bygningsloven (pbl.) § 12-7 nr. 10 åpner for at kommunen kan stille rekkefølgekrav om etablering av infrastruktur før utbygging av et område kan finne sted, begrenset av vilkåret «i nødvendig utstrekning». I Mortensrud-dommen (HR-2021-953-A) har Høyesterett presisert at et rekkefølgetiltak er «nødvendig» dersom det har en «nær og relevant sammenheng» med det konkrete byggeprosjektet.
Hvorvidt kommunens konkrete vurdering av om et rekkefølgekrav er nødvendig etter pbl. § 12-7 nr. 10 er underlagt forvaltningens frie skjønn, eller om domstolen har adgang til å prøve kommunens skjønnsmessige vurdering, har vært et uavklart rettslig spørsmål. Det er fra enkelte hold anført at både Mortensrud-dommen og Tullin-dommen (LB-2019-135154) må forstås slik at den konkrete nødvendighetsvurderingen er underlagt kommunens frie skjønn. I den nylig avsagte dommen om Majorstuen stasjon, la imidlertid tingretten til grunn at pbl. § 12-7 nr. 10 må ses i sammenheng med bestemmelsene om utbyggingsavtaler, og at den konkrete nødvendighetsvurderingen for rekkefølgekrav ikke er underlagt det frie forvaltningsskjønnet, men kan prøves fullt ut av domstolen. Konsekvensen av det er at retten kan overprøve kommunens konkrete vurdering av om et infrastrukturtiltak er nødvendig for utbyggingen, om enn med en viss varsomhet overfor de planfaglige og politiske vurderinger.
Oslo kommunes begrunnelse for at rekkefølgekravet var «nødvendig», var at utbyggingen ville medføre økt press på kollektivnettet, samt at rekkefølgekravet ville sikre et forholdsmessig bidrag til utbygging av kollektivtilbudet. Tingretten mente at kommunens begrunnelse var for generell og ikke i tråd med de kriteriene Høyesterett har oppstilt, blant annet at det må være en «relevant og nær sammenheng». Kommunen hadde ikke dokumentert hvordan det konkrete byggeprosjektet skapte et reelt behov for tiltaket;
«Hvilken måte utbyggingen utløser eller forsterker behovet for rekkefølgetiltaket om Majorstua stasjon, er ikke konkretisert eller nærmere redegjort for.»
Som en følge av dette ble rekkefølgekravet i reguleringsplanen kjent ugyldig. Dermed var det heller ikke anledning til å inngå utbyggingsavtale om dette rekkefølgekravet, og også utbyggingsavtalens punkt om kontantbidraget ble kjent ugyldig.
Skråblikk på dommen
Tingrettsdommen er særlig interessant på to punkter. For det første tar tingretten et tydelig standpunkt og legger til grunn at domstolene kan overprøve kommunens konkrete og skjønnsmessige vurdering av om et tiltak er «nødvendig» etter pbl. § 12-7 nr. 10, i hvert fall ved rekkefølgekrav der kommunen ikke har til hensikt å selv forestå etableringen. Som nevnt, har det tidligere vært antatt at nødvendighetsvurderingen er underlagt kommunens frie skjønn som domstolene ikke overprøver. Spørsmålet er imidlertid ikke endelig avklart av Høyesterett.
For det andre gir tingretten uttrykk for at fravær av en konkret og etterprøvbar behovsanalyse kan indikere at formålet med rekkefølgekravet er av fiskal karakter, og dermed ulovlig. Selv om begrunnelsen for rekkefølgekravet i denne konkrete saken kan ha vært mangelfull, er det etter vårt syn likevel ikke gitt at rekkefølgekravet er fiskalt begrunnet. Dersom denne presumpsjonen om at mangelfull begrunnelse er en fiskal begrunnelse blir stående, sammenholdt med at domstolen kan prøve den konkrete nødvendighetsvurderingen, vil mange rekkefølgekrav over hele landet kunne bli kjent ugyldige.
