Høyesterett avsa den 4. mars 2021 en dom som avklarer den enkelte seksjonseiers rett til å kreve retting av mangler i fellesarealer i et eierseksjonssameie. Dommen har referanse HR-2021-493-A.
Saken gjaldt leilighetskomplekset «Tårnet» på Jarlsø i Tønsberg, hvor en gruppe sameiere med tilknytning til seks eierseksjoner, reiste krav mot utbygger/selger om retting av mangler ved felles garasjeanlegg (fellesareal). Problemet var nærmere bestemt at asfalten i garasjeanlegget smuldret opp.
Spørsmålet for Høyesterett var om den enkelte seksjonseier kan kreve retting av fellesareal, eller om slike krav må fremsettes av eierseksjonssameiets styre, eventuelt av samtlige seksjonseiere i fellesskap.
Regelen som var gjenstand for tolkning var bustadoppføringslova § 32, som sier at forbrukeren kan kreve at entreprenøren retter en mangel så lenge rettingen ikke vil føre til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det forbrukeren oppnår.
Høyesterett påpeker at bestemmelsens ordlyd isolert sett trekker i retning av at den enkelte seksjonseier også kan kreve retting av mangel i fellesareal. Spørsmålet er imidlertid om bestemmelsen skal tolkes innskrenkende slik at rettingskrav fra enkeltsameiere i tilknytning til fellesarealer må holdes utenfor.
Høyesterett legger betydelig vekt på bustadoppføringslovens øvrige bestemmelser om hva seksjonseierne har rådighet over og hvor langt rådigheten strekker seg. Seksjonseierne har etter loven enerett til bruk av egen seksjon, mens rådigheten over fellesarealer er begrenset til en gitt bruk i fellesskap med de øvrige seksjonseierne. En rett for seksjonseieren til å kreve utbedring av mangler ved fellesareal, vil i realiteten derfor innebære at vedkommende får en større råderett over fellesarealet enn det loven ellers åpner for.
Verken forarbeidene eller rettspraksis kunne etter Høyesteretts syn gi konkret svar på problemstillingen i saken, og reelle hensyn er derfor tillagt vesentlig vekt i Høyesteretts vurdering. Høyesteretts uttalte mål har vært å finne frem til en løsning som er enkel å praktisere, og som ivaretar hensynet til samtlige seksjonseiere på en balansert måte.
Høyesterett vurderer det som enklest og mest hensiktsmessig at alt som angår fellesareal ligger til styret. Det blir også lagt vekt på at det ville skapt en del rettstekniske utfordringer dersom enkelte seksjonseiere skulle kunne kreve retting, for eksempel kan de ulike seksjonseierne ha ulik oppfatning om hvordan retting bør skje.
På bakgrunn av ovennevnte hensyn konkluderer Høyesterett med at den enkelte seksjonseier ikke kan kreve retting av mangler i fellesarealer. Seksjonseier kan heller ikke kreve slik retting med styrets samtykke. Krav om retting må fremmes av styret, eventuelt av samtlige seksjonseiere i fellesskap.
Avslutningsvis er det viktig å presisere at avgjørelsen kun gjelder krav om retting. Den enkelte seksjonseier kan fortsatt kreve prisavslag og/eller erstatning for mangler i fellesareal, beregnet på grunnlag av sin eierandel, jf. blant annet Høyesteretts dommer Rt. 2003 s. 387 og Rt. 2005 s. 1046.
