Et høyestebeløp på 9.000 kroner pr. dekar tomt hindrer økning av festeavgiften i sentrale strøk. Nå slipper Høyesterett inn en tvist fra Øvre Ullern i Oslo, der grunneieren ønsker å sette høyestebeløpet til side slik at festeavgiften kan reguleres. Resultatet kan få betydning for mange festeforhold i sentrale pressområder.
Advokatfirmaet Føyen Torkildsen v/senioradvokat Carina Borchgrevink Næss representerer grunneier (bortfester) i Høyesterett. Saken skal behandles i Høyesterett i mai.
Øvre Ullern Terrasse i Høyesterett for andre gang
Dette er andre gangen festeforholdet i Øvre Ullern Terrasse er gjenstand for behandling i Høyesterett. Som følge av en omfattende lovendring i 2004, ble det bestemt at festekontrakter kunne forlenges med tvang uten økning i festeavgift jf. tomtefesteloven § 33. Dette skapte store reaksjoner blant bortfestere, og Høyesterett måtte som resultat behandle tre saker på samme dag i 2007, to knyttet til regulering av festeavgift og en knyttet til innløsning. Øvre Ullern Terrasse var en av disse sakene. Grunneierne tapte, men en av dem valgte å ta saken videre til Den Europeiske Menneskerettsdomstolen i Strasbourg, i saken som senere er blitt kjent som «Lindheim-saken». Fem andre grunneiere hang seg på saken for EMD, men ikke grunneier i Øvre Ullern Terrasse. Imidlertid er de første åtte sidene i Lindheim-saken en referanse til Øvre Ullern dommen, som ble behandlet i Høyesterett. Den norske stat tapte i EMD.
Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen uttalte at det ikke var en «fair balance» mellom bortfesters og festernes interesser, hensett til markedsverdien av tomten og den årlige festeavgiften som festerne måtte betale. Dommen medførte en rekke endringer i tomtefesteloven for å bedre grunneiers stilling, blant annet en ny regel om at festeavgiften maksimalt nå kan økes til 2 prosent av tomteverdien. Det såkalte makstaket på 9000 kr per dekar tomt, som i 2018 er indeksregulert til kr 12.230 kroner pr. dekar, ble imidlertid beholdt i loven.
Taket på 9000-kroner slår vilkårlig ut
Ettersom makstaket på 9000 kroner ble videreført med lovendringen i 2015, betyr dette i praksis at mange festetomter i byer og større tettsteder i Norge ikke får noen regulering av festeavgiften overhodet ved tvungen forlengelse. Dermed forblir grunneiers rettsstilling i mange tilfeller uendret sammenliknet med rettstilstanden før Lindheim-dommen i 2012 og den etterfølgende lovendringen i 2015.
Tomtefesteloven åpner imidlertid for å sette det såkalte makstaket til side dersom situasjonen medfører at lovverket igjen strider mot EMK tilleggsprotokoll 1 artikkel 1. Hvorvidt dette er tilfellet, vil imidlertid bero på rettsutviklingen i Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen. Dette medfører i praksis at grunneierne må kjenne til folkeretten og innholdet i avgjørelser fra EMD for å avgjøre om festeavgiften kan oppreguleres eller ikke.
Kan taket settes til side?
At Høyesterett nå vil behandle saken om festeforholdet i Øvre Ullern Terrasse, viser at temaet er av prinsipiell interesse. Resultatet av saken kan og vil få betydning for mange festeforhold i sentrale pressområder. Det overordnede spørsmålet i Høyesterett er om festeavgiften kan reguleres på tross av maksimumstaket. Hovedanførselen i saken er at taket skal settes til side, slik at festeavgiften kan reguleres opp til et nivå som gir en rimelig balanse mellom bortfester og fester.
Grunneieren i Øvre Ullern Terrasse gikk til sak mot festerne i Oslo tingrett i 2016. Grunneier mente tomtene var verdt 160 millioner og at festeavgiften derfor utgjorde mellom 0,2-0,4 % av den totale tomteverdien, som anses å være så lavt at det er i strid med EMK.
Lagmannsretten kom til at eiendommen har en verdi på 110 millioner kroner, og at dagens festeavgift derfor gir en avkastning på 0,6 %. Dette mente retten var høyt nok til å unngå brudd på EMK. Grunneier er ikke enig dette, hvilket er bakgrunnen for at saken nå er anket til Høyesterett.
Uenighet om taksering
Et annet spørsmål Høyesterett skal ta stilling til i saken, er tolkningen av det såkalte takseringsprinsippet i tomtefesteloven. Etter tingrettens og lagmannsrettens syn skal verdsettelsen av tomtene baseres på en tenkt oppbygning av tilsvarende bygg som står på eiendommen i dag, inkludert byggets indre inndeling. Bortfester mener på den andre siden at bebyggelsens fotavtrykk begrenser eiendomsverdien, men at den indre utformingen og inndelingen ikke skal hensyntas. Dersom tomten skulle vært bebygget på nytt i dag, ville leilighetene vært vesentlig mindre enn det de er i dag. Flere av dagens leiligheter er opp mot 400 kvm store, hvilket naturligvis påvirker kvadratmeterprisen og dermed eiendomsverdien.
