Leieinntekter er av sentral betydning for verdsettelse av næringseiendom. Ved å øke leien øker verdien av en eiendom betydelig. Hvis eiendommen ligger i et eget AS (SPV) vil gevinsten omfattes av fritaksmetoden. I en nylig dom fra Borgarting lagmannsrett kastes nytt lys over hvordan skatteetaten nå ser på dette.
Forholdet i saken er i korthet slik at et konsern (Schibsted) ønsket å frigjøre kapital ved å selge og leie tilbake eiendommer. Saken gjelder to transaksjoner der konsernets eiendomsselskap inngikk leieavtaler for bygg eid av konsernselskaper på høyere nivå enn tidligere, mens gjeldende leieavtaler med ble gjort om til fremleieavtaler på eksisterende vilkår. Eiendomsselskapet solgte deretter aksjene i SPV’ene i markedet med betydelig skattefri gevinst etter fritaksmetoden.
Ved ligningen krevde eiendomsselskapet inntektsfradrag for leietap, beregnet som forskjellen mellom leiekostnader og fremleieinntekter, men fikk ikke medhold verken hos skatteetaten, tingretten eller lagmannsretten. Den gjennomgående begrunnelsen for å nekte fradrag er kort sagt at leietapet ikke er noen «oppofrelse» men kun en ombytting av verdier – leienivå mot aksjeverdi og skattefri aksjegevinst.
Det er spesielt interessant at den gjennomgående begrunnelsen for å nekte ikke er forankret i gjennomskjæring eller omgåelsesprinsipper, men i de alminnelige regler om fradrag i skatteloven. Som lagmannsretten sier; det fremtidige leietapet er byttet i en tilsvarende høyere nåverdi.
Saken har en spesiell side mot fritaksmodellen – et vesentlig element i begrunnelsen er nærheten til transaksjonene og de skattefrie aksjeinntektene, både når det gjelder tidsforløpet og formålet med å regulere leien.
Trolig blir dommen anket. Så får vi se hva Høyesterett sier – hvis saken slipper inn.
Hva blir så betydningen for eiendomsmarkedet og for eiendomstransaksjoner ? Mange ønsker jo å oppregulere leienivået med sikte på salg, og salg og tilbakeleie er mye brukt for å frigjøre kapital. Hvis eiendommen hadde blitt solgt direkte og ikke som et aksjesalg, er nok sannsynligheten langt høyere for at leietapet ved fremleie hadde blitt godtatt til fradrag. Det er nærheten til aksjetransaksjonen og skattefri aksjeinntekt som ser ut til å være utslagsgivende.
Vi kan likevel ikke utelukke at dommen innevarsler en betydelig større interesse fra skatteetatens side for å overprøve leietilpasninger som forberedelser til transaksjoner, kanskje også ut over fritaksmodellens anvendelse. Tilpasninger tilsvarende det som lå til grunn for denne saken må man i alle fall være svært forsiktige med.
