En endret sikkerhetspolitisk situasjon har for alvor satt tilfluktsrom på dagsordenen. Etter et bredt forlik på Stortinget om regjeringens totalberedskapsmelding ble det i stortingsvedtak av 29. april i år foreslått å oppheve den gjeldende midlertidige dispensasjonen fra plikten til bygging av tilfluktsrom, når nytt regelverk og kriterier er vedtatt.
Det arbeides derfor for tiden med en ny tilfluktsromsforskrift der stortingsvedtaket følges opp og konkretiseres. Det er antatt at nye krav vil kunne komme for bygg oppført fra 1. januar 2026. Også kontroll med eksisterende tilfluktsrom vil kunne intensiveres for å sikre funksjonalitet og beredskap. Både bygging og vedlikehold av tilfluktsrom vil kunne medføre økte kostnader for eiere av eiendom. At verdenssituasjonen medfører økt fokus på tilfluktsrom er forståelig. Store deler av eiendomsbransjen er imidlertid bekymret for økte kostnader i nye prosjekter og for vedlikeholdskostnader av eksisterende tilfluktsrom.
Eksisterende tilfluktsrom – et kritisk funn i due diligence og i forberedende steg ved salg av eiendom
Noe forenklet er det slik at eieren av bygg med privat tilfluktsrom plikter å vedlikeholde tilfluktsrommet. I eldre bygg forekommer det at tilfluktsrom ikke er vedlikeholdt eller kan være ombygd. Om det eksisterer tilfluktsrom som eier har plikt til å vedlikeholde på eiendommen, avhenger av hva som er godkjent i byggesaken. I praksis er det derfor viktig å gjøre seg kjent med byggesaksdokumentasjon, herunder godkjente byggetegninger og ferdigkontroll foretatt av Sivilforsvaret.
I noen tilfeller ser vi at alle godkjente tegninger av tilfluktsrommet og ferdigkontroller av Sivilforsvaret ikke gjenfinnes i byggesaksarkivene til kommunen. For å få et fullstendig bilde av eventuelle tilfluktsrom og hva som er godkjent av bygningsmyndighetene og Sivilforsvaret, må en derfor i slike tilfeller gjøre nærmere undersøkelser i Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap (DSB) sine arkiver. DSB har bare digitalisert deler av sine arkiver, og en del eldre dokumenter er fortsatt lagret fysisk. Det er her verdt å merke seg at det kun er eier av eiendommen som har rett til innsyn i DSB sine arkiver for private tilfluktsrom.
I lovverket skilles det videre mellom private og offentlige tilfluktsrom. I hvilken grad et tilfluktsrom er offentlig eller privat må avgjøres ut fra tilfluktsrommets formål og ikke hvem som er eier av eiendommen. Også private bygg kan inneha offentlige tilfluktsrom. Hvem som har ansvaret for vedlikehold og kostnader tilknyttet tilfluktsrommet, kan i slike tilfeller by på tvil. I eksempelvis situasjoner med privat-offentlige tilfluktsrom som både skal kunne benyttes av brukerne av konkrete bygg og andre, har vi sett eksempler på betydelig grad av uklarheter med tilhørende praktiske og juridiske utfordringer.
Det er også viktig å få fastslått hvilken forskrift og det tekniske regelverk som gjelder for etablerte tilfluktsrom, da dette får betydning for hvilken teknisk tilstand tilfluktsrommet skal ha. Tekniske krav til tilfluktsrom er langt strengere for nyere tilfluktsrom enn eldre. Dette har betydning for eventuelle utbedringsarbeider og hvilke utbedringskostnader som vil kunne påløpe. Ved kjøp og salg av eiendommer bør det derfor gjøres en vurdering av den tekniske tilstanden til tilfluktsrommet mot riktig forskrift og de spesifikke tekniske kravene som gjelder for tilfluktsrommet. Manglende dokumentasjon og ukjent teknisk tilstand for tilfluktsrom representerer potensielt en betydelig risiko som må vurderes ved kjøp og salg av eiendom.
Nye krav for nybygg – mulig gjeninnføring av byggeplikt
Krav til bygging av tilfluktsrom følger allerede av gjeldende forskrifter. I 1998 ble det imidlertid vedtatt en midlertidig dispensasjon som i praksis har medført at krav til å bygge nye tilfluktsrom ble utsatt eller gjort mindre strengt, i det som var ment å være en overgangsperiode. Stortinget har nå vedtatt at den midlertidige dispensasjonen fra 1998 skal oppheves, når nytt regelverk er vedtatt. Plikten til å bygge tilfluktsrom i nye større bygg aktualiseres derfor igjen.
Hva vil dette kunne innebære for utbyggere, entreprenører og i leieavtaler for nybygg?
Etter nåværende forskrift må det ved oppføring av nybygg, eller ved tilbygg/påbygg som øker bruksarealet med mer enn 1 000 m², etableres tilfluktsrom. Utbygger må i utgangspunktet bære kostnaden. I kombinerte bygg (f.eks. med forretning og kontor i tillegg til boliger), gjelder byggeplikten etter nåværende forskrift kun dersom areal for andre formål enn bolig overstiger 1 000 m². Usikkerheten rundt når de nye reglene trer i kraft, og nøyaktig hvordan de vil se ut skaper for øyeblikket både en økonomisk og juridisk risiko. Denne risikoen bør blant annet vurderes ved inngåelse av entrepriseavtaler og leieavtaler for nybygg.
Les mer i Føyens tidligere nyhetsbrev om at krav til etablering av tilfluktsrom vil kunne omfatte boligprosjekter her.
Ved inngåelse av leieavtaler for bygg som er i planleggingsfasen der nødvendige offentlige tillatelser først vil kunne tenkes oppnådd etter ikrafttredelse av nye krav, og ved inngåelse av entrepriseavtaler for prosjekter i samme situasjon, vil det kunne oppstå uklare situasjoner om risiko- og kostnadsfordeling. I eksempelvis NS 8407 vil det være slik at totalentreprenøren skal prosjektere og utføre i samsvar med gjeldende myndighetskrav på kontraktstidspunktet. Hvordan man skal hensynta varslede myndighetskrav som kommer etter kontraktstidspunktet bør imidlertid vurderes grundig før inngåelse av entrepriseavtaler. Om eksempelvis totalentreprenøren har ansvaret for å oppfylle nye krav, men samtidig har krav på justering i pris og fristforlengelse vil utbygger måtte ta høyde for dette i sine prosjektkalkyler.
Fra glemt kjeller til strategisk vurdering
Tilfluktsrom har gått fra å være en nedstøvet forpliktelse til å bli et dagsaktuelt tema. For eiendomsbransjen er budskapet klart:
Ved kjøp og salg: Det bør gjøres en grundig due diligence av byggesaksdokumentasjon og tilfluktsrommets tekniske tilstand. Videre bør det avklares om det er det private og/eller det offentlige som har ansvaret for vedlikehold mv.
Ved nybygg: Risikoen for en gjeninnført byggeplikt må inn i alle risikovurderinger og reguleres tydelig i nye kontrakter for å sikre forutsigbarhet.
