Dersom byggetiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, faller byggetillatelsen bort, jf. plan- og bygningsloven § 21-9.
En fersk dom fra Høyesterett slår fast at en byggetillatelse ikke faller bort selv om et byggeprosjekt strekker seg over svært lang tid. Så lenge det utføres arbeid som gir et reelt bidrag til prosjektets fremdrift innenfor toårsperioden, består tillatelsen. Dommen avviser at vurderingen kan skje med utgangspunkt i at fremdriften må medføre fullføring av prosjektet innen «rimelig tid».
En huseier i Sande i Vestfold fikk i 2001 byggetillatelse til å oppføre en enebolig og et uthus. Prosjektet, som i stor grad ble utført ved egeninnsats, hadde sen fremdrift. I 2014, tretten år etter at tillatelsen ble gitt, mente kommunen at tillatelsen var bortfalt. Begrunnelsen var at arbeidet hadde vært «innstilt i lengre tid enn 2 år», i henhold til plan- og bygningsloven. Kommunen påla eieren å rive det påbegynte og tilbakeføre tomten i den tilstand den var før oppstart av arbeidene. Kommunen ila huseieren en tvangsmulkt da pålegget ikke ble fulgt.
Saken ble behandlet i ting- og lagmannsrett som begge mente det måtte være et kriterium at fremdriften måtte være på et nivå som sikret at tiltaket ble fullført innen en «rimelig tid» frist. Norges Høyesterett var uenig i dette.
Nærmere om dommen
Lagmannsretten la avgjørende vekt på at det må være en fremdrift som sikrer at tiltaket ble fullført «innen rimelig tid». Den mente at arbeidet som var utført etter 2009 var av så begrenset omfang at det ikke bidro til en reell fremdrift mot en slik fullføring. Konklusjonen var derfor at tillatelsen var bortfalt.
Høyesterett, med et flertall på tre mot to dommere, kom til motsatt konklusjon og ga huseieren medhold. Dommen gir en avklaring på hva som ligger i begrepet «tiltaket innstilles» og om perioden på «mer enn 2 år» skal regnes sammenhengende.
En samlet Høyesterett var tydelig på at plan- og bygningsloven ikke inneholder noe krav om at et byggetiltak må ferdigstilles innen «rimelig tid». Flertallet understreket at et så inngripende vilkår må ha en klar forankring i loven for å ivareta borgernes forutsigbarhet, i tråd med legalitetsprinsippet. Å innfortolke en slik skjønnsmessig tidsfrist er en oppgave for lovgiver, ikke for domstolene. Kommunen ble ikke hørt med at uttrykket «lengre tid enn 2 år», slik bestemmelsen lød tidligere, ikke er begrenset til en sammenhengende toårsperiode, men at det kan ses hen til flere perioder med stillstand i den samlede byggeperioden. Høyesterett uttalte at en tillatelse kun bortfaller dersom arbeidet er innstilt sammenhengende i lengre tid enn to år.
Spørsmålet var videre hva som skal til for å unngå at et tiltak anses som «innstilt» i mer enn to år. Høyesteretts flertall formulerte en klar terskel:
- For at tillatelsen ikke skal falle bort, er det tilstrekkelig at det i løpet av en sammenhengende toårsperiode utføres arbeid som gir et reelt bidrag til fremdrift og fullføring av tiltaket.
- Arbeid som er bagatellmessig eller uten nevneverdig betydning for prosjektet som helhet, er ikke nok til å avbryte toårsfristen.
I den konkrete saken fant flertallet at selv om fremdriften samlet sett hadde vært beskjeden, hadde det i hver toårsperiode blitt utført arbeider – som støping av fundamenter, vegger og etablering av overvannshåndtering – som utgjorde et reelt bidrag. Arbeidene var verken bagatellmessige eller uten betydning.
Byggetillatelsen fra 2001 var ikke bortfalt og kommunens pålegg om tilbakeføring var ikke gyldig. Begjæringen om utlegg for å sikre tvangsmulkten kunne dermed ikke fremmes.
Et mindretall på to dommere mente at loven stilte et noe strengere krav, nemlig at arbeidet ikke måtte være av «uvesentlig omfang». Mindretallet konkluderte med at arbeidene som ble utført etter 2009 var for minimale sett i lys av totalprosjektet, og at tillatelsen derfor var bortfalt.
Føyens råd til byggherrer i lys av dommen
Høyesteretts dom gir økt forutsigbarhet for byggherrer med langvarige prosjekter, spesielt for privatpersoner som bygger med egeninnsats. For å unngå å havne i en lignende konflikt med kommunen, bør byggherrer forholde seg til følgende prinsipper:
Sørg for kontinuerlig, reell progresjon: Unngå full stans i arbeidet i en sammenhengende toårsperiode. Planlegg prosjektet slik at det utføres arbeid som reelt sett fører bygget nærmere ferdigstillelse. Dette kan være mindre delprosjekter, men de må være mer enn rent vedlikehold eller rydding.
Dokumenter alt arbeid grundig: For å kunne bevise at arbeidet ikke har vært «innstilt», er dokumentasjon avgjørende. Ta bilder med datostempel jevnlig, før og etter at arbeid er utført. Ta vare på kvitteringer for materialkjøp, innleie av utstyr og eventuelle fakturaer fra entreprenører/håndverkere. Før en enkel logg over utført arbeid og nedlagte timer.
Vær bevisst på terskelen: Forstå forskjellen mellom «bagatellmessig» arbeid og et «reelt bidrag». Å rydde tomten eller male en eksisterende grunnmur vil neppe være tilstrekkelig til å avbryte toårsperioden. Å støpe en ny del av fundamentet, sette opp en vegg, legge rør i bakken eller starte på takkonstruksjonen er derimot klare eksempler på arbeid som gir et reelt bidrag til prosjektets fremdrift og som dermed avbryter en periode med innstilling.
Vurder å informere kommunen: Selv om loven ikke krever det, kan det være klokt å sende en kort, årlig statusoppdatering til kommunen hvis prosjektet trekker ut i tid. Dette kan forebygge misforståelser og unødvendig tilsyn, og viser at du er en aktiv tiltakshaver.
