I mange år har høye boligpriser og strenge krav til egenkapital i utlånsforskriften gjort det krevende for mange å komme seg inn på boligmarkedet. Samtidig har regelverket satt begrensninger for aktører som ønsker å tilby alternative boligkjøpsmodeller. Regjeringen har derfor ønsket å tilrettelegge for at private og kommunale aktører kan tilby løsninger som «leie til eie» og «deleie» i større skala enn tidligere.
Hva er boligkjøpsmodeller?
Det er i de senere år kommet flere alternative boligkjøpsmodeller på markedet, hvorav de mest omtalte er leie til eie og deleie. I de nye lovbestemmelsene som har trådt i kraft, først og fremst § 4-3 a i burettslagslova og § 23 a i eierseksjonsloven, defineres de to sentrale modellene slik:
- Leie til eie: En avtale mellom en juridisk person (for eksempel en utbygger eller kommune) og en eller flere fysiske personer om leie av bolig, der den eller de fysiske personene innenfor en tidsbestemt periode har rett til å kjøpe boligen.
- Deleie: En avtale om delt eierskap av en bolig mellom en juridisk person og en eller flere fysiske personer, der den eller de fysiske personene har rett til å kjøpe hele boligen. Den eller de fysiske personene må eie minst 50 prosent av boligen og ha en eksklusiv bruksrett til hele boligen.
Lempninger i eierbegrensningen
Den kanskje viktigste praktiske endringen handler om hvor mange boliger en profesjonell aktør kan eie i ett og samme borettslag/eierseksjonssameie.
Tidligere satte loven strengere grenser for eierskap til borettslagsandeler og eierseksjoner. I borettslag kunne i utgangspunktet kun fysiske personer eie andeler. Formålet har vært å sikre «brukereieprinsippet» (at det er den som eier boligen som også skal bo i den). Og i eierseksjonssameier har det i utgangspunktet ikke vært adgang til å eie flere enn to seksjoner. Dette er primært for å hindre at én seksjonseier kan få en dominerende rolle i sameiet, men begrensningen er også begrunnet i hensynet til sameiets bomiljø.
De nye reglene gir nå departementet hjemmel til å gi forskrift om at profesjonelle tilbydere kan eie inntil 50 prosent av boligene i et prosjekt, så lenge disse inngår i en alternativ boligkjøpsmodell. For kommuner kan det i forskrift fastsettes at kommunens eierandel i borettslag settes enda høyere. Dette gjør det lettere for utbyggere å planlegge prosjekter med en betydelig andel boliger med leie til eie eller deleie.
Styrket forbrukervern, foreldelse og forkjøpsrett
Det ville naturligvis være svært uheldig om kjøpsretten skulle foreldes før fristen for å benytte seg av den løper ut. For å trygge forbrukere i langvarige avtaler, bestemmer de nye reguleringene (§ 4-3 b i burettslagslova og § 23 b i eierseksjonsloven) derfor at kjøpsopsjonen ikke foreldes i det tidsrommet den er avtalt å gjelde.
Videre er det, ved innløsning av kjøpsretten i borettslag, innført et viktig unntak fra den alminnelige forkjøpsretten (§ 4-12). Dette sikrer at en nabo ikke kan gjøre krav på boligen overfor en leietaker som står klar til å innløse sin kjøpsrett.
Maktbalanse og stemmerett
For å unngå at store profesjonelle aktører får for stor makt på generalforsamlinger og årsmøter, er det også gitt hjemmel til å forskriftsregulere stemmeretten (burettslagslova § 7-10 og eierseksjonsloven § 52). Selv om også disse reglene skal reguleres nærmere i forskrift, har departementet allerede gitt visse føringer for utforming av dem. Blant annet har departementet uttalt at det i forslag til forskrift vil fastholde at det kun er den fysiske personen i en deleieavtale som har stemmerett på generalforsamlingen/årsmøtet. Dette for å sikre brukereieprinsippet, og for å hindre at profesjonelle aktører – som formelt eier deler av boligmassen – forskyver maktbalansen i borettslaget/sameiet.
Selv om lovendringene fastsetter det juridiske rammeverket, er det mye som er overlatt til regulering i forskrift. Ifølge departementet er forskriftsarbeidet godt i gang, men det vil ta noe tid før det endelige regelverket er på plass. I forarbeidene påpeker departementet ellers at boligkjøpsmodeller fortsatt utgjør en relativt liten del av markedet. Risiko knyttet til svingninger i boligpriser og risikoen for konkurs hos tilbyder er faktorer boligleietakerne – senere boligeierne – fortsatt må vurdere.
Lovendringen markerer likevel en viktig utvikling av norsk boligrett. Ved å fjerne «utilsiktede hindringer» i lovverket, har Stortinget lagt til rette for den politiske målsetningen om at enda flere kan få muligheten til å bli eier av egen bolig. Mange forbrukere har betjeningsevne, men ikke tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe egen bolig. For disse betyr derfor 1. januar ikke bare et nytt år, men en reell mulighet til å starte reisen mot å eie sitt eget hjem.
Artikkelen er også publisert på Estate Nyheter.
