Ja, mener Gulating lagmannsrett, så lenge endringen medfører at utbyggingsavtalen ikke lenger oppfyller kravene i plan- og bygningsloven. Spørsmålet skal nå behandles av Høyesterett.
Gulating lagmannsrett avsa i november i fjor dom i sak mellom en utbygger og Sunnfjord kommune (tidligere Førde kommune). Saken gjaldt krav fra utbyggeren om tilbakebetaling av kr. 2 250 000 som var innbetalt til kommunen i henhold til en utbyggingsavtale mellom partene. Avtalen ble inngått i 2011, og gjaldt utbygging av infrastruktur.
Sakens bakgrunn
I forbindelse med flytting av virksomhet, søkte utbygger om dispensasjon fra rekkefølgekrav mv i reguleringsplan «Hafstad – gbnr 61/4 ved E39». Planutvalget i kommunen ga dispensasjon 19. mai 2011, blant annet på vilkår om inngåelse av en utbyggingsavtale.
Utbyggingsavtalen mellom utbygger og kommunen ble inngått 22. november 2011. Utbygger forpliktet seg til «å dekke sin forholdsmessige andel satt til NOK 2 250 000, av kostnadene med utbygging av offentleg trafikkområde E39 og tilhøyrande gang-/sykkelvegsystem». Kommunen forpliktet seg til å bruke den innbetalte summen fra utbygger til «dei vegtiltaka inklusiv gang- og sykkelveg, som denne avtalen omhandler». Det fremgikk av avtalen at tiltakene skulle være gjennomført innen 1. juli 2014.
Utbyggingsavtalen forutsatte at kommunen inngikk tilsvarende utbyggingsavtaler med de øvrige berørte grunneierne.
I september 2017 ble det vedtatt en ny reguleringsplan for området, da det viste seg at veitiltaket ble vesentlig dyrere og mer omfattende enn tidligere antatt, i hovedsak på grunn av krav til flomsikring. Trafikksikringstiltakene ble først ferdigstilt i 2019/2020, ca. 4 år etter avtalt frist
Den rettslige konskvensen av endrede forutsetninger
Partene var enige om at utbyggingsavtalen var gyldig på avtaleinngåelsestidspunktet. Det sentrale spørsmålet i saken var om utbyggers betalingsforpliktelse måtte anses ugyldig på grunn av etterfølgende inntrufne omstendigheter.
Pbl. § 17-3 regulerer hva en utbyggingsavtale lovlig kan inneholde, og setter grenser for hvilke forpliktelser avtalen kan pålegge utbygger. Her oppstilles blant annet et krav om kravene må være nødvendige, rimelige og forholdsmessige.
Lagmannsretten la til grunn at kommunens handlinger etter avtaleinngåelsen viste at kommunen ikke hadde intensjoner om å gjennomføre tiltaket i henhold til vedtatte reguleringsplaner og som eget fullfinansiert prosjekt utenom Førdepakken. Lagmannsretten fant det ikke tvilsomt at kommunen bevisst unnlot å gjennomføre tiltaket i henhold til avtalt frist, i påvente av Stortingets avgjørelse av søknaden om bompengefinansiering og iverksettelse av bompengeinnkreving. Etter lagmannsrettens syn innebar ovennevnte to mislighold av avtalen:
- tiltaket ble ikke utført innen avtalt frist og
- kontantbidraget fra utbygger inngikk i kommunens bidrag under Førdepakken, som innebar en helt annen finansieringsmodell enn det utbyggingsavtalen var basert på.
Vedrørende den rettslige konsekvensen av misligholdet uttalte lagmannsretten følgende:
«Som et generelt utgangspunkt legges det til grunn at manglende utførelse av tiltak som kommunen påtar seg i en utbyggingsavtale, innebærer at kontantbidraget må tilbakebetales til utbygger. Da er ikke lenger verken nødvendighetskriteriet eller forholdsmessighetskriteriet i pbl. § 17-3 oppfylt. I denne saken ble det som nevnt utført tiltak på Hafstadflaten i 2019, som ble ferdigstilt i 2020. Utbyggingsavtalen legger imidlertid opp til en realisering av tiltaket innen tidsmessig nærhet til utbyggingen. En slik tidsmessig nærhet er naturlig, hensiktsmessig og ikke minst nødvendig, all den tid opparbeidelsen av den infrastruktur som kommunen hadde påtatt seg å gjennomføre, og som Bilskadesenteret hadde forpliktet seg til å delfinansiere, skulle tjene utbyggingsområdet som sådant, både dette aktuelle og fremtidige utbygginger. Det var altså tale om trafikksikringstiltak som skulle på plass for å legge til rette for utbygging av næringsaktivitet i området. Lagmannsretten legger til grunn at den trafikale situasjonen i området tilsa at tiltakene måtte gjennomføres, noe som var en sentral forutsetning for begge parter i utbyggingsavtalen.»
Videre fant lagmannsretten at det den nye reguleringsplanen fra 2017, som ikke inneholdt rekkefølgekrav, brøt markant med reguleringsplanen som utbyggingsavtalen bygget på. Konsekvensen er at kommunen ikke har hjemmel i den nye planen for å inngå avtaler om oppfylling av rekkefølgekrav. Det ble også pekt på at tiltaket rent faktisk ble finansiert gjennom Førdepakken og da slik at fellesskapets bidrag langt oversteg det kommunale bidraget. Kontantbidraget fra utbygger bar dermed preg av å være betaling av et gebyr, hvilket i så fall er et fiskalt eller forretningsmessig hensyn, og klart utenforliggende.
Lagmannsretten kom etter dette til at kommunens disposisjoner, at kontantbidraget gikk inn i Førdepakken, medførte at utbyggingsavtalen ikke lenger var i samsvar med kravene i pbl. § 17-3 stiller. Sunnfjord kommune ble følgelig dømt til å tilbakebetale kr. 2 250 000,- til utbygger.
Anket til Høyesterett
Dommen er et godt eksempel på en situasjon hvor det ytes bidrag til infrastrukturtiltak, uten at kommunen gjennomfører disse. Det er ikke uvanlig at kommunen i forhandlinger om utbyggingsavtale vegrer seg mot å forplikte seg til en realisering av tiltaket innenfor enhver tidsramme. Ofte vil en utbygger akseptere dette, da det viktigste uansett er å kvittere ut rekkefølgekravet slik at byggetillatelse kan oppnås. Det må antas at en utbygger ikke vil kunne fremme krav om mislighold dersom tiltaket ikke realiseres med mindre kommunen eksplisitt har forpliktet seg til å gjennomføre dette innenfor en gitt tidsfrist.
Dommen er anket til Høyesterett, og anken er fremmet til behandling. Tidspunkt for ankebehandling er ikke berammet.
