Høyesterett avsa 16. mai 2022 (HR-2022-993-A «Gondolbane-dommen») en ny dom om eiendomsrettens grenser som inneholder en prinsipiell avklaring av hvor langt eiendomsretten strekker seg oppover i luften. Dommen har betydning for utbyggere som ønsker å utnytte eiendommens utbyggingspotensial oppover i luft, og grunneiere som har behov for vern mot innretninger og andre tiltak over sin eiendom.
Saken gjaldt en gondolbane, eller taubane, på Vossevangen, som ble etablert av selskapet Voss Gondol AS. Gondolbanen går over en jernbanelinje, og videre over et boligområde med eneboliger og tomannsboliger, samt innmark og et område med skog og fjell. For å sikre nødvendige rettigheter ble det truffet vedtak om ekspropriasjon, og Voss Gondol AS begjærte deretter ekspropriasjonsskjønn.
Gondolbanen medførte støy og nedfall av rust og is, og virket inn på innsyn og utsikt fra eiendommene. I tillegg forårsaket gondolbanen forstyrrende skygger og bevegelser. Konsekvensen av dette var et verditap på de berørte eiendommene.
Spørsmålet i saken for Høyesterett var «om grunneierne under en gondolbane har ekspropriasjonsrettslig vern». Dersom det var tilfelle, kunne grunneierne være parter i skjønnssaken og ha krav på erstatning for redusert salgsverdi og/eller ulempeerstatning. Det avgjørende for om grunneierne hadde ekspropriasjonsrettslig vern, var hvor langt eiendommens utstrekning oppover i luften går.
Dommen gir veiledning for hvordan eiendomsrettens utstrekning i luftrommet må forstås og vurderes. Dommen stadfester grunneieres vern i møte med aktører som ønsker å legge innretninger i luften over andres eiendom. I slike tilfeller vil det være aktuelt med ekspropriasjon, og eksproprianten må i de fleste tilfeller svare erstatning til grunneierne.
Eiendomsrettenes utstrekning i luftrommet i Gondolbane-dommen
Høyesterett tar i Gondolbane-dommen utgangspunkt i ulike former for lovreguleringer av tiltak i luftrommet for å etablere eiendomsrettens utstrekning i luftrommet. Der lovgiver over lengre tid har lagt til grunn et ekspropriasjonsrettslig vern for innretninger som elektriske kraftledninger, anleggelse av taubaner og løypestrenger gjør dette at Høyesterett «samlet ser […] det slik at lovgiver har forutsatt en beskyttet eiendomsrett i høyden som i alle fall omfatter de høyder en taubane, kraftlinjer eller telefonledninger normalt ble lagt i».
Høyesterett viste til at det må «tas utgangspunkt i allmenne formål med eiendomsretten og i eierens reelle interesse av å kontrollere området i rommet over egen grunn». Naborettslige regler og andre offentligrettslige reguleringer ble ikke vurdert som et fullgodt alternativ til eiendomsrettens vern for grunneieren. Høyesterett uttalte blant annet at en eiers rett til å nekte et tiltak går «betydelig lengre» enn det en nabo vil kunne gjøre gjeldende etter naborettslige regler.
Etter en grundig gjennomgang av relevante rettskilder oppsummerte Høyesterett eiendomsrettens grense oppover på følgende måte:
«Fastsettelsen av eiendommens utstrekning oppover må foretas på bakgrunn av allmenne formål med eiendomsretten. Det foreligger ikke rettskilder som tilsier at eiendomsrettens utstrekning oppover kan fastsettes til en bestemt høyde i meter. Avgjørende blir derfor hvor høyt grunneieren har interesse i å utnytte sin eiendom. Ved denne vurderingen må det ses hen til fremtidig utvikling og muligheter, og gjeldende regulering er ikke avgjørende.»
Hvilken interesse grunneier har i å utnytte eiendomsretten må altså sees i et fremtidsrettet perspektiv. Gjeldende reguleringsplan vil være relevant i vurderingen, men grunneiers interesser i å utnytte og nekte aktivitet over eiendommen må foretas ut fra en bredere vurdering.
Om eiendomsrettens negative side uttalte Høyesterett:
«Eiendomsretten strekker seg videre så langt som grunneieren etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn. I praksis innebærer dette at det ikke kan plasseres permanente innretninger innenfor dette området, uten at det foreligger vedtak om ekspropriasjon eller er inngått avtale med grunneieren.»
Det legges altså opp til en objektiv vurdering av interessen av å nekte tiltak, og «permanente innretninger» er noe grunneieren normalt kan motsette seg at monteres. Føring av ledninger, taubaner mv. over en annens eiendom i vanlig høyde er dermed noe som i utgangspunktet vil kreve avtale eller ekspropriasjonsvedtak.
Høyesterett understreket at eiendomsretten oppover likevel har sine begrensninger, slik at f.eks. en taubane som går over en dyp dal, potensielt ikke krenker eiendomsretten. Høyesterett bekreftet også at overflygning «som den klare hovedregel» kan skje uten grunneierens samtykke.
Etter dette kom Høyesterett, i likhet med lagmannsretten og tingretten, at alle grunneierne hadde fått sin eiendomsrett krenket, og dermed hadde ekspropriasjonsrettslig vern. Lagmannsretten hadde korrekt lagt til grunn at grunneierne skulle ha partsstatus i skjønnssaken, og lagmannsrettens avgjørelse om erstatning til grunneierne er nå rettskraftig.
Dommens betydning
Dommen fastslår at det avgjørende for eiendomsrettens utstrekning er i hvilken grad en eier har en reell interesse av å utnytte eiendommen. Med den teknologiske utviklingen der blant annet utnyttelse av vindkraft, solenergi og luftrommet på egen eiendom stadig bli mer aktuelt, samt flere gondolbaner og andre innretninger tenkes anlagt rundt om i landet, vil det være behov for konkrete vurderinger av i hvilken grad eiendomsrettens utstrekning i luftrommet kan gjøres gjeldende.
