Bakgrunnen
Historien startet tilbake i 2004, da tomtefesteloven ble endret, slik at festere av tomter til bolig- og fritidshus fikk rett til forlengelse av festekontrakten sin på samme vilkår i ubestemt tid. Regelen skulle beskytte festerne mot store økninger i festeavgiften ved kontraktens utløp.
Flere bortfestere, herunder Cecilie Nustad, som den gang eide tomten på Øvre Ullern Terrasse, bragte saken inn for domstolene med påstand om at den nye regelen stred mot eiendomsvernet i Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Høyesterett konkluderte i 2007 med at loven ikke stred mot EMK.
Fire av bortfesterne klagde Høyesteretts avgjørelse inn for Den Europeiske Menneskerettighetsdomstolen (EMD) i saken som senere har fått tilnavnet «Lindheim-saken». Konklusjonen fra EMD var at den norske tomtefesteloven stred mot eiendomsvernet i EMK, og at den måtte revideres for å bringes i tråd med konvensjonen.
Ny tomtefestelov ble vedtatt i 2015. Et av hovedgrepene som ble gjort i lovrevisjonen var at bortfester ved såkalt «tvungen forlengelse» fra fester fikk rett til å oppregulere festeavgiften til 2 % av tomtens råtomtverdi. Oppreguleringen ble imidlertid begrenset i loven, slik at festeavgiften maksimalt kunne utgjøre kr 9 000 per dekar tomt (indeksregulert fra 1. januar 2022). I dag utgjør dette høyestebeløpet kr 13 592 per dekar. Det ble videre inntatt en sikkerhetsventil i lovens § 15 (9), som sier at høyestebeløpet kan settes til side dersom det er nødvendig for å unngå krenkelse av bortfesters eiendomsvern etter EMK.
Spørsmålet om når sikkerhetsventilen i § 15 (9) faktisk kommer til anvendelse har resultert i flere rettstvister i etterkant av lovendringen. Bortfester i Øvre Ullern Terrasse, Cecilie Nustad og senere Stiftelsen Karibu, var blant grunneierne som gikk til ny sak for å kreve festeavgiften oppregulert utover høyestebeløpet. Høyesterett konkluderte i 2019 med at det ikke var nødvendig å anvende sikkerhetsventilen for å unngå krenkelse av Karibus eiendomsvern etter EMK hva gjaldt festeavgiften i Øvre Ullern Terrasse.
Dommen fra EMD
Karibu klagde etter dette Norge inn for EMD, for å få vurdert på nytt om tomtefesteloven krenket bortfesters eiendomsvern etter konvensjonen. Denne gangen konkluderte EMD med at tomtefesteloven i sin nåværende drakt ikke strider mot eiendomsvernet i EMK, protokoll 1, artikkel 1, i den aktuelle saken.
I begrunnelsen fra EMD, ble det blant annet vist til at Norge hadde gjort et svært grundig lovarbeid for å rette opp i kritikken etter Lindheim-dommen, og at de nasjonale domstolene hadde vurdert de kryssende hensyn mellom bortfester og festerne på en tilstrekkelig måte. Bortfesters årlige avkastning på 0,6 % av tomteverdien ble etter en helhetsvurdering funnet tilstrekkelig. EMD gjentok også Høyesteretts argument om at festeavgiften er en tilnærmet risikofri avkastning som tilflyter bortfester ene og alene i egenskap av å være eier av eiendommen. En slik ytelsesfri avkastning kan etter rettens mening sammenliknes med en passiv pengeplassering. Det ble videre trukket frem at bortfester har adgang til konsumprisregulering og ny revisjon av festeavgiften etter 30 år.
EMD fant også at bortfesters anførsler om at tomtefestelovens prinsipper for fastsettelse av råtomtverdi med utgangspunkt i de bygg som står på tomten ikke kunne føre frem. Bortfester hevdet at det måtte være relevant at verdien ble høyere hvis man la til grunn en mer moderne og økonomisk inndeling av bygningskroppen med flere små leiligheter. Dette var ikke EMD enig i. EMD vektla at det i sin tid var grunneier – ikke festerne – som hadde oppført byggene og selv valgt inndeling. EMD viste også til at saken ikke gjaldt store ubebygde arealer.
Betydningen for andre saker
EMDs dom vurderer tomtefestelovens regler opp mot det konkrete festeforholdet i Øvre Ullern Terrasse. De konkrete forholdene, herunder størrelsen på avkastningen og tomtens utnyttelsespotensial, kan medføre at høyestebeløpet må settes til side ved bruk av sikkerhetsventilen i § 15 (9) for å forhindre brudd på EMK i øvrige saker. Terskelen for dette er trolig likevel høyere enn hva de som sitter på bortfesteposisjoner hadde håpet på. I tillegg gir EMD et signal om at det i saker hvor det foreligger store ubebyggede tomteareal som en del av tomten som festes bort, vil kunne foreligge brudd på grunneiers eiendomsvern etter EMK. Bakgrunnen for dette er at tomtefestelovens verdsettelsesmekanismer vil gi en svært redusert tomteverdi når det ved verdsettelsen bare kan sees hen til det som faktisk er bygget på tomten.
