Høyesterett avsa 29. april 2025 en ny dom (HR-2025-770-A) om foreldelse av garantiforpliktelser og skadesløsholdelser. Slike reguleringer er ikke uvanlig i eiendomstransaksjoner, og Høyesteretts nylige avklaring er av stor relevans for eiendomsbransjen ettersom den innebærer at tidsubestemt garantier og skadesløsholdelser foreldes tidligere enn bransjen har lagt til grunn. Saken illustrerer hvor viktig det er å utforme slike reguleringer presist.
Bakgrunnen for saken
Trondheim kommune solgte i 2010 en utviklingseiendom til Entra Eiendom AS gjennom et heleid datterselskap. I kjøpekontrakten fremgikk det at dersom «det skulle avdekkes forurensing i grunnen på Eiendommen, skal Selger fullt ut dekke opprenskningskostnadene og Kjøpers eventuelle merkostnader og tap som følge av forurensningen. Dette ansvaret avgrenses ikke av reklamasjonsreglene».
I 2018 i flere år etter overtakelsen oppdaget Entra omfattende forurensning og krevde dekket opprenskningskostnader på 12 millioner kroner. Kommunen bestred kravet og anførte at det var foreldet. Foreldelsesfristen ble avbrutt ved stevning i 2023.
Spørsmålet for Høyesterett
Kjernen i tvisten var altså om Entras krav var foreldet og når foreldelsesfristen begynte å løpe for Entra sitt krav. Nærmere bestemt var spørsmålet for høyesterett om garantien var omfattet av foreldelsesloven § 3 nr. 4, som gir en utvidet foreldelsesfrist ved garantiforpliktelser, eller om de ordinære foreldelsesreglene etter § 3 nr. 2 og nr. 1 skulle anvendes.
Høyesteretts vurdering
Dommen ble avsagt under dissens (3-2). Flertallet kom til at garantien ikke var omfattet av foreldelsesloven § 3 nr. 4, fordi garantien ikke hadde et klart utløpstidspunkt. Førstvoterende mente at dersom bestemmelsen skal få anvendelse, må det fremgå av avtalen når eller hvordan garantiperioden utløper – enten direkte eller gjennom klart definerte, objektive kriterier. Dersom garantien er tidsubegrenset eller utløpet ikke kan fastslås ut fra kontrakten, gjelder ikke foreldelsesloven § 3 nr. 4, men de alminnelige foreldelsesreglene.
Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Dersom fordringshaveren ikke har gjort kravet gjeldende fordi han manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren, inntrer foreldelse likevel tidligst ett år etter den dag da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap. Foreldelsestiden kan uansett ikke forlenges med mer enn ti år til sammen.
Etter å ha konkludert med at den aktuelle garantien ikke var omfattet av § 3 nr. 4, slo flertallet videre fast at kommunens forpliktelse etter garantien måtte forstås som en inneståelse for at grunnen ikke var forurenset – altså et ansvar for skjult mangel ved eiendommen på overtakelsestidspunktet. Dermed er det tale om et misligholdskrav, og foreldelsesfristen på tre år løper fra overtakelsen etter foreldelsesloven § 3 nr. 2. Konsekvensen av dette var at Entras krav var foreldet når stevning ble tatt ut i 2023. Tilleggsfristen etter foreldelsesloven var også utløpt.
Mindretallet på to dommere mente på sin side at garantien derimot var omfattet av § 3 nr. 4. De argumenterte med at det ikke var grunnlag for en innskrenkende tolkning av § 3 nr. 4 til å bare gjelde der garantiperioden er avgrenset uttrykt i tid, eller etter andre kvantifiserbare eller kvalifiserende kriterier. Etter mindretallets syn burde ikke behovet for forutsigbare foreldelsesregler trekkes så langt at § 3 nr. 4 tolkes slik at reelle garantiavtaler i praksis ikke vil kunne oppfylles etter sitt innhold og formål. Etter deres syn kunne den aktuelle garantien gjennom tolkning forstås som tidsavgrenset frem til oppgjør og avslutning av utbyggingen.
Praktiske konsekvenser for eiendomsbransjen
Dommen innebærer at garantiklausuler må utformes presist dersom man ønsker å sikre at foreldelsesfristen først løper fra kjøpers varsel (etter § 3 nr. 4). En «åpen» eller tidsubegrenset garanti – slik som i denne saken – vil ikke omfattes, og foreldelsesfristen vil da løpe fra overtakelsen (misligholdstidspunktet), som etter tre år (med mulig ett års tilleggsfrist etter § 10) kan medføre at kravet foreldes før det i praksis blir aktuelt.
Kjøpere som stoler på at en garanti/skadesløsholdelse gjelder «inntil forholdet avdekkes», kan risikere å miste krav mot selger hvis garantien ikke er tilstrekkelig tidsavgrenset eller presist formulert. Dette gjelder selv for skjulte forhold som typisk først viser seg lang tid etter overtakelsen, som eksempelvis miljøforurensning.
Både kjøpere og selgere bør derfor sørge for at garantiperioden er klart definert i sine avtaler. Dette gjelder spesielt i situasjoner hvor det er grunn til å tro at skadesløsholdelsen/garantien vil kunne gjøres gjeldene senere enn ti år.
