Nok et ruglete år for eiendomsmarkedet nærmer seg slutten. Vi har sett nødemisjoner, konkurser, brannsalg og salg med hjertesmerte, men også børsnotering, oppturer og lysning i sikte. Høy inflasjonsjustering på leieinntekter har hjulpet mange utleiere av næringseiendom over kneika. Logistikk skiller seg ut som det heteste eiendomssegmentet i 2024.
Byggebransjen har også i 2024 hatt et tøft år. Det samme gjelder boligutviklere.
Innenfor jussen har det også i år skjedd en god del. Vi har fått ytterligere rettslige avklaringer, nye standarder og det har blitt enklere å tilby nye boligmodeller. Det har også vært økt fokus på bærekraft og miljø.
Eiendomsavdelingen oppsummerer noen av de viktige sakene fra året som har gått:
- Husleielovutvalget la i oktober frem sitt forslag til endringer i husleieloven. Det skulle styrke leietakeres rettigheter og sikre grunnleggende botrygghet. Forslaget er omstridt, og behandlingen av forslaget er utsatt til neste stortingsperiode.
- Fra og med 1. oktober 2024 skal selskaper og andre juridiske enheter registrere reelle rettighetshavere i Brønnøysundregistrene. Dette er et ledd i kampen mot økonomisk kriminalitet.
- Europaparlamentet reviderte bygningsenergidirektiv (Energy Performance of Buildings, EPBD) trådte i kraft i april. Hovedmål er at alle nybygg skal være nullutslippsbygg innen 2030, og at eksisterende bygningsmasse skal gjøres om til nullutslippsbygg innen 2050.
- Den 1. november 2024 trådte det i kraft nye regler for bærekraftsrapportering i regnskapsloven. Det nye regelsettet inkorporerer EU-direktivet Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) som stiller høye krav til rapportering av bærekraftsinformasjon i tråd med ny europeisk standard.
- Nye standardavtaler som regulerer solcelleanlegg i leieforhold ble lansert 27. februar. Føyen har bistått Norsk Eiendom i arbeidet med de nye standardene.
- Energidepartementet og Finansdepartementet la i desember frem forslag om utvidelse av ordningen med deling av overskuddsproduksjon av fornybar strøm. Effektgrensen foreslås hevet fra 1 til 5 MW. I tillegg foreslås utvidelse til at man i tillegg til å dele kraft på samme eiendom også skal kunne dele med nærliggende eiendommer som inngår i et «sammenhengende næringsområde». Det tas sikte på ikrafttredelse 1. juli 2025.
- Krav til kjønnsbalanse i styrene til mellomstore og store selskaper i Norge er innført fra 1. januar 2024
- Nye standardavtaler for leie til eie og for deleiemodeller ble lansert i juni.
- Forskrift om forbud mot negative servitutter som begrenser etablering av dagligvarevirksomhet trådte i kraft 1. januar 2024. Forskriften er særlig relevant for dagligvarekjedene, men også for virksomheter som forhandler avtaler om fast eiendom med dagligvareaktører.
- Arbeidet med revidering av nye utgaver av standard leieavtale er igangsatt. Standard leieavtale er Norges mest brukte standard leieavtale og utgis av Norsk Eiendom, Norsk eiendomsmeglerforbund og Forum for næringsmeglere. Føyen bistår Norsk Eiendom i arbeidet.
I tillegg har vi fått følgende avklaringer fra Høyesterett:
- Kapitaliseringsrente
HR-2024-967-A gjaldt ekspropriasjon av eiendommer i forbindelse med bygging av ny E18 mellom Vinterbro og Retvet. Spørsmålet var hvilken kapitaliseringsrente som skulle anvendes ved erstatningsutmålingen. Lagmannsretten hadde brukt en rentesats på 2,5 % i tråd med en ny forskrift, men Høyesterett konkluderte med at dette var feil rettsanvendelse. Lagmannsretten må derfor behandle skjønnsspørsmålet på nytt.
- Kollektiv eiendomsrett
I HR-2024-982-S har Høyesterett vurdert hvem som har eiendomsrett til umatrikulert grunn i Karasjok kommune: 1) grunneierorganet for innbyggere i Finnmark (FeFo), 2) kommunens befolkning eller 3) den samiske delen av kommunens befolkning. Flertallet i Høyesterett kom til at lokalbefolkningen ikke har rådet over området i lang tid som om de var eiere, og at de ikke hadde ervervet kollektiv eiendomsrett.
- Erstatningsutmåling for ulemper
HR-2024-1195-A omhandlet skillet mellom allmenne ulemper eller særulemper ved erstatningsutmåling ved ekspropriasjon. Allmenne ulemper erstattes kun hvis de overskrider tålegrensen etter naboloven, mens særulemper erstattes fullt ut. Høyesterett konkluderte med at det er ulempens art, ikke de konkrete virkningene, som er avgjørende for skillet mellom allmenne og særulemper. Lagmannsretten skal dermed behandle saken på nytt.
- Erstatning for midlertidig støyplager
I HR-2024-1717-A kom Høyesterett til at det ikke er grunnlag for erstatning for redusert omsetningsverdi for midlertidige støyplager knyttet til utbyggingen av E18. Begrunnelsen er at verdireduksjonen ikke er et økonomisk tap før eiendommen blir solgt og et eventuelt tap blir realisert.
- Brygge fra 1970-tallet var ikke ulovlig oppført
HR-2024-2211-A gjaldt en brygge oppført på 1970-tallet i Bergen kommune. Kommunen hadde pålagt riving av brygga fordi det ikke forelå byggemelding. Høyesterett kom til at brygga ikke var meldepliktig og at pålegget om riving dermed var ugyldig. Høyesterett fremhever Grunnlovens krav om at inngrep i borgernes rettsstilling krever hjemmel i lov, hvor klar og forutsigbar ordlyd i lovteksten står sentralt.
Eiendomsavdelingen følger utviklingen tett, og er klare for et nytt og spennende 2025.
