Nok et spennende, men krevende år for eiendomsbransjen er på hell. Året har vært preget av høye renter og stopp i boligbygging. Likevel finnes det enkelte lyspunkter, som kan tilsi at vi går mot en stabilisering i 2026. Juridisk har året gitt oss viktige rettslige avklaringer, reviderte standard leieavtaler og nye forslag som skal legge til rette for boligutvikling. Samtidig har bærekraftarbeidet gått fra ord til handling, med nye krav som treffer hele bransjen.
Hva har skjedd i året som har gått?
- I juni 2025 ble det lansert reviderte versjoner av standard leieavtaler for næringslokaler og næringsbygg. Blant de viktigste endringene er et tydeligere skille mellom eierkostnader, leietakerkostnader og felleskostnader, samt skjerpede bestemmelser om bærekraft og endringer i kontrollskiftebestemmelsen. Føyen har bistått Norsk Eiendom i revideringsarbeidet.
- Den nye områdemodellen for grunneierfinansiering i plan- og bygningsloven (fra 1. juli 2025) gir kommunene adgang til å vedta en hensynssone der kostnader til nødvendig infrastruktur – som vei, vann og avløp – kan fordeles mellom grunneiere og utbyggere etter en fast modell, som et beløp per kvadratmeter BRA. Modellen er ment å gi et mer forutsigbart og rettferdig alternativ til utbyggingsavtaler, men er frivillig for kommunene og krever grundige beregninger og dokumentasjon.
- I forbindelse med statsbudsjettet for 2026 har regjeringen fjernet muligheten for skattefri omdanning av eiendomsselskaper til borettslag, den såkalte «borettslagsmodellen». Innstrammingen betyr slutten på en utbredt bransjestandard, og innebærer at gevinst ved omdanning nå vil utløse full gevinstbeskatning for utbygger. For bransjen medfører dette en betydelig skatteskjerpelse og redusert likviditet i prosjektene. Konsekvensen kan bli at terskelen for å igangsette nye boligprosjekter heves, eller at de økte kostnadene forsøkes dekket inn gjennom høyere boligpriser. Det er gitt visse overgangsregler for prosjekter som hadde kommet langt i prosessen før skjæringsdatoen.
- Oslo tingrett ga nylig Fridtjof Eiendom AS medhold i at Oslo kommune må tilbakebetale 19,5 MNOK fordi rekkefølgekrav i reguleringsplan og punkt om kontantbidrag i en utbyggingsavtale ble kjent ugyldig. Rekkefølgekravet ble stilt i sammenheng med oppføring av et kontorbygg på Majorstuen. Retten kom til at lovens vilkår om at tiltaket må være «nødvendig» ikke var oppfylt, da det manglet en «nær og relevant sammenheng» mellom kontorbygget og behovet for ny T-banestasjon. Dommen er anket, og saken går nå videre til lagmannsretten.
I tillegg har vi fått følgende avklaringer fra Høyesterett:
- Kapitaliseringsrenten ved ekspropriasjon skal være 4 prosent
I HR-2025-2364-S har Høyesterett i storkammer avklart at reduksjonen av standardrenten i personskadesaker til 2,5 prosent i 2022 ikke ga grunnlag for en reduksjon av standardrenten for ekspropriasjonserstatning. Det var heller ikke andre forhold som tilsa en lavere rente, slik at det som hovedregel fortsatt skal anvendes en kapitaliseringsrentefot på 4 prosent ved fastsettelsen av bruksverdi for skog og landbruk etter ekspropriasjonserstatningsloven § 6. Høyesterett benyttet også anledningen til å avklare at det i erstatningsutmålingen kan tas hensyn til sannsynlig fremtidig inntektsvekst i næringen sammenlignet med inntektsnivået på avståelsestidspunktet.
- Gyldigheten og varigheten av byggetillatelser
Høyesterett har i HR-2025-1840-A avklart hvor lenge en byggetillatelse består etter den tidligere plan‑ og bygningsloven 1985 § 96. Tillatelsen faller bort hvis tiltaket ikke er satt i gang innen tre år, eller dersom arbeidene innstilles i mer enn to år. Høyesterett slo fast at det ikke gjelder et generelt krav om at arbeidet må fullføres innen «rimelig tid», men at det i hver toårsperiode må være utført arbeid som gir et reelt bidrag til fremdriften. Kortvarige eller bagatellmessige tiltak er ikke nok til å avbryte fristen.
- Sameiets søksmålsadgang
Høyesterett har i HR-2025-451-A slått fast at et eierseksjonssameie, ved styret, har partsevne til å kreve erstatning for mangler ved fellesarealer – også når kravet rettes mot andre enn kontraktsmotparten. Saken gjaldt et krav mot daglig leder/styreleder i et utbyggerselskap basert på aksjelovens ansvarsregler. Retten la vekt på at eierseksjonsloven § 60 skal sikre en praktisk ordning, slik at man unngår at samtlige seksjonseiere må opptre som saksøkere i tvister som gjelder fellesskapet.
- Gjerdeplikt for Bane NOR langs Sørlandsbanen Vest
I HR-2025-2342-A ble Bane NOR dømt til å vedlikeholde gjerder langs store deler av Sørlandsbanen Vest. Saken gjaldt 156 grunneiere som motsatte seg fjerning av gjerdene. Et flertall på tre dommere konkluderte med at skjønnsforutsetninger fra 1928, som fastslo at «jernbanen gjerder for linjen», innebar en varig og bindende plikt for jernbanen. Retten fastslo at grunneierne har krav på at gjerdene faktisk opprettholdes (naturaloppfyllelse). Tre av grunneierne nådde ikke frem, da deres eiendommer var ekspropriert før denne praksisen ble etablert.
- Høyesterett behandlet helt på tampen av året en prinsipiell sak om Hvaler kommunes utskriving av eiendomsskatt på fritidsboliger. Saken gjelder gyldigheten av kommunens verdsettelsesmetode. Dommen ventes på nyåret, og utfallet kan få betydning for praksisen i 20–30 andre kommuner og potensielt utløse store tilbakebetalingskrav.
Hva skjer i 2026?
- I januar 2026 kommer det en ny energimerkeordning for bygg. Målet er å gjøre ordningen enklere, mer rettferdig og bedre tilpasset dagens energisystem
Nye terskelverdier for A, B eller C, sammen med nye vektingsfaktorer for ulike energikilder vil gjøre det enklere for eksisterende bygg å oppnå høyere karakterer enn tidligere. Eksempelvis kan bygg med fjernvarme oftere få energimerke A eller B som kan gi grunnlag for grønne lån. - Ny lov om vann- og avløpsanlegg trer i kraft 1. januar 2026, og gir kommunene flere virkemidler for å håndheve vedlikehold av private stikkledninger, og flytter reguleringen fra privatrettslig til offentligrettslig nivå. Huseier har som hovedregel ansvar for sin egen stikkledning, også der den ligger utenfor eiendommen. Den nye loven styrker kommunens mulighet til å pålegge utbedring ved manglende vedlikehold.
- Regjeringen har vedtatt en endring i forskrift om kraftomsetning og nettjenester som åpner for deling av fornybar kraft mellom flere eiendommer innenfor samme næringsområde. Forskriften trer i kraft 1. januar 2026 og er en del av regjeringens tiltak for å stimulere til økt lokal energiproduksjon, særlig gjennom solkraft. Hensikten er å gi aktører større insentiv til å investere i fornybar kraft på bebygget areal.
- Som en oppfølging av EUs bygningsenergidirektiv (EPBD) er det foreslått nye krav i TEK17 for å fremme solenergi. Hovedforslaget, omtalt som «solklare bygg», innebærer at nye yrkesbygg over 500 m² må tilrettelegges teknisk for fremtidig ettermontering av solceller. Forslaget markerer et tydelig skifte mot lokal energiproduksjon, noe som vil kreve at utbyggere allerede i prosjekteringsfasen tar høyde for tekniske føringsveier, bæreevne og atkomst til takflater.
Høyesterett skal også behandle nye prinsipielle eiendomsrettslige spørsmål, blant annet;
- Gyldigheten av vedtak om tillatelser til gruvedrift i Engebøfjellet i Sunnfjord kommune og deponering av gruveavfall i Førdefjorden.
- Høyesterett skal behandle saken om setningsskader etter etablering av energibrønnpark på Tøyen i Oslo. Saken for Høyesterett er begrenset til spørsmålet om hvorvidt en ansvarsbegrensning i underentreprenørens standardvilkår var en del av avtalen med entreprenøren.
- Gyldigheten av Statsforvalterens avslag på søknad om oppføring av brygge i Oslofjorden.
Eiendomsavdelingen følger rettsutviklingen tett, og vi er klare for et nytt og spennende 2026.
