I denne artikkelen vil vi gi en innføring i foreldelsesreglene, eksemplifisere og illustrere ulike praktiske problemstillinger som eiendomsmeglere kan stå ovenfor og bør være klar over.
1. Hvorfor bør eiendomsmeglere kjenne til foreldelsesreglene?
Eiendomsmeglere kan havne i mange situasjoner der foreldelsesreglene settes på spissen. Typisk ved råd til selger og kjøper om hvordan de skal håndtere en angitt situasjon ovenfor medkontrahenten, men også i form av meglerens egen beskyttelse for feil ved oppdragsutførelsen som kan være erstatningsbetingende.
Foreldelsesreglene kan for eksempel komme inn der hvor selgeren har gitt kjøperen mangelfull eller uriktig informasjon om en eiendom – som innebærer brudd på opplysningsplikten. I et slikt tilfelle bør megleren være klar over at dersom det har gått lang tid siden transaksjonen ble gjennomført, kan kjøperens krav mot selgeren bli foreldet hvis man ikke håndtert foreldelse på riktig måte og i tide.
Eiendomsmegleren må også være klar over at egne feil og mangler ved oppdraget, herunder erstatningskrav oppstått ved feil råd til kontraktspartene eller feil informasjon i et prospekt, kan være foreldet og derfor fungere som en beskyttelse mot megleransvar.
For at meglere skal kunne håndtere en oppstått situasjon på en forsvarlig måte, bør meglere derfor ha tilstrekkelig kunnskap til å identifisere at foreldelse kan være et problem i saken og at man tidsnok kan søke juridisk bistand før det er for sent.
2. Hvorfor har vi regler om foreldelse?
En viktig årsak til at vi har foreldelsesregler er at partene på et tidspunkt må kunne innrette seg slik at et forhold er endelig avklart og oppgjort. Skyldner må kunne sette en sluttstrek for sine kontraktsforpliktelser. Dette har samtidig en side til mulighetene for å dokumentere et krav, altså bevissituasjonen. Desto lengre tid som går, desto vanskeligere blir det å finne tilstrekkelig informasjon for å underbygge og dokumentere et krav.
Foreldelsesreglene fungerer derfor som et unntak fra hovedregelen – at kravshaveren skal få oppgjort sitt berettigede krav av skyldneren.
3. Hvordan beregnes foreldelsesfristene?
Lov om foreldelse av fordringer (foreldelsesloven) danner utgangspunktet for når et krav kan anses som foreldet.
Hvorvidt et krav er foreldet beror på tre premisser; for det første når foreldelsesfristen starter å løpe, for det andre hvor lang foreldelsesfristen er, og for det tredje hvordan fristen kan avbrytes.
3.1 Foreldelsesfristens starttidspunkt
Tidspunktet for når foreldelsesfristen starter å løpe vil blant annet avhenge av hvilken type krav det er tale om.
Et viktig skille går mellom krav i og utenfor kontraktsforhold. I kontraktsforhold, vil det typisk være kjøpekontrakten mellom selger og kjøper, eller oppdragsforholdet mellom selger og megler. Utenfor kontraktsforhold, er situasjoner der det fremmes et krav uten at grunnlaget for kravet skyldes et avtaleforhold. Eksempelvis ved krav om skadeserstatning fra kjøper direkte mot megler.
3.1.1. I kontraktsforhold
Utgangspunktet for krav i kontraktsforhold er at fristen starter å løpe «fra den dag fordringshaveren [kravshaveren] tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse». For mangelskrav er det imidlertid presisert i foreldelsesloven at fristen starter å løpe fra «den dag da misligholdet inntrer». Disse tidspunktene vil normalt sammenfalle, ettersom fristutgangspunktet normalt skal forstås som overtakelsestidspunktet. Ved salg av fast eiendom vil foreldelsesfristen begynne å løpe ved kjøpers overtakelse av eiendommen.
For rådgivertilfellene har imidlertid Høyesterett presisert at fristutgangspunktene blir ulike. Ved mangelskrav mot rådgiver, er det slått fast at foreldelsesfristen først starter å løpe i det rådet har resultert i et tap eller at det er klart at et tap vil inntreffe – altså når virkningen og effekten av rådet aktualiseres.
Rådgiverbegrepet kan omfatte rådgivningsfeil av eiendomsmeglere. Gir for eksempel megleren et uriktig råd om gevinstbeskatning til selgeren (oppdragsgiveren), begynner foreldelsesfristen for et mulig erstatningskrav først å løpe på det tidspunkt rådet resulterte i et tap.
3.1.2. Utenfor kontraktsforhold
Utgangspunktet for krav utenfor kontraktsforhold – skadeserstatning – er at foreldelsesfristen starter å løpe «den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige». For krav utenfor kontrakt løper derfor fristen tidligst fra det tidspunkt kravshaveren hadde slik kunnskap at det var grunnlag for å gå til sak og at man samtidig hadde utsikter til å oppnå et rimelig resultat.
Eksempelvis kan kjøperen av en eiendom ha oppdaget at det er innhentet feil opplysninger fra megleren som ville medvirket til en lavere kjøpesum. Hvis opplysningssvikten skyldes meglers uaktsomhet, kan megleren bli ansvarlig for kjøperens potensielle skadeerstatningskrav. Ettersom kjøperen og megleren ikke har inngått en avtale seg imellom betyr det at kravet er fremmet utenfor kontraktsforhold. At meglerens ansvar overfor kjøper gjelder utenfor kontrakt, er også lagt til grunn i en lagmannsrettsdom fra 2022 (LF-2022-32961-1). Er vilkårene for et skadeserstatningskrav oppfylt, vil det da løpe en særskilt foreldelsesfrist fra det tidspunkt kjøperen burde skaffet seg tilstrekkelig kunnskap om opplysningssvikten.
3.2. Foreldelsesfristens lengde
Hvor lang foreldelsesfristen er vil blant annet avhenge av hvilken foreldelsesfrist som kan påberopes. Et skille går mellom alminnelige frister, særskilte frister og tilleggsfrister.
3.2.1. Alminnelige og særskilte frister
Den alminnelige foreldelsesfristen i kontraktsforhold er 3 år. At fristen er alminnelig betyr at den vil gjelde dersom ikke en annen frist følger av særskilt regulering.
For tilfellene utenfor kontrakt – skadeserstatning – er de særskilt regulert. Foreldelsesfristen i disse tilfellene er også 3 år. Det betyr at hovedskillet mellom kravene i og utenfor kontraktsforhold er når fristen starter å løpe.
Det finnes også andre særskilte foreldelsesfrister, uten at vi går nærmere inn på disse her.
3.2.2. Særlig om tilleggsfrist
Selv om den alminnelige foreldelsesfristen er utløpt, eksisterer det tilleggsfrister. Disse tilleggsfristene løper uavhengig av de alminnelige og særskilte fristene. Dersom den alminnelige fristen har løpt ut, kan dermed tilleggsfristen likevel medføre at kravet er i behold.
Den vanligste tilleggsfristen er der kravshaver «manglet nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren». I slike tilfeller utsettes starttidspunktet for foreldelsesfristen til da kravshaver «fikk eller burde skaffet seg slik kunnskap».
Tilleggsfristen settes oftest på spissen der det er snakk om skjulte mangler, eller der det tar noe tid før mangelens årsak og omfang avdekkes. For meglere kan dette være praktisk der det eksempelvis er solgt en eiendom med en konstruksjonsfeil, men der konsekvensene av konstruksjonsfeilen (f.eks. riss- og sprekkdannelser i fasaden) først viser seg noen år etter overtakelsen.
Kommer tilleggsfristen til anvendelse, har kravshaver 1 år (3 år utenfor kontraktsforhold) til å avbryte fristen fra det tidspunkt han fikk eller burde fått nødvendig kunnskap.
3.3. Avbrytelse av foreldelsesfristen
Dersom et kravet ikke avbrytes innen fristen vil det gå tapt. Kravet kan da ikke lenger inndrives, til tross for at kravet i utgangspunktet var berettiget.
Foreldelsesloven oppstiller ulike måter å avbryte et krav på. Den mest aktuelle avbrytelsesmåten er at kravshaver tar rettslige skritt mot skyldneren, som betyr at kravshaveren tar ut stevning eller forliksklage.
En annen måte å avbryte fristen på er at skyldneren selv erkjenner fordringen. Hva som skal til for at skyldneren skal anses å ha erkjent en fordring er ikke uten videre enkelt å fastslå. Om det foreligger en erkjennelse og hva erkjennelsen omfatter, må bero på en konkret tolkning av hva skylderen har sagt og gjort. At foreldelsesfristen kan avbrytes ved en erkjennelse innebærer at det for skyldneren er særlig viktig å være bevisst på hvordan man ordlegger seg overfor kravshaver.
Man kan også avtale forlengelse av foreldelsesfristen, men dette må gjøres på riktig måte og en slik avtale må ha riktig innhold for å unngå at krav blir foreldet.
Det viktig å presisere at foreldelsesfristene er noe annet enn reklamasjonsfristene. Regelsettene er ulike, med forskjellige frister som løper uavhengig av hverandre og som avbrytes ulikt. Selv om den som har et krav avbryter reklamasjonsfristen, betyr ikke det at foreldelsesfristen avbrytes. Sender kjøper av en eiendom et reklamasjonskrav til selger, typisk i form av en e-post, vil det kunne avbryte reklamasjonsfristen. Det er derimot ikke nok for å avbryte foreldelse. Et rettidig reklamert krav kan altså falle bort som foreldet.
For å sikre at kravet er i behold, må altså kravshaver i de fleste tilfeller ta rettslige skritt for å avbryte foreldelsesfristen, dette til tross for at reklamasjonsfristen er avbrutt rettidig.
4. Hvordan bør Eiendomsmeglere håndtere foreldelsesreglene?
Utgangspunktene som vi har beskrevet kan ved første øyekast fremstå nokså oversiktlige og enkle å håndtere. Erfaringsvis er det likevel slik at foreldelsesreglene kan være lite tilgjengelige og at nyansene er vanskelige å forstå. Domstolene flommer over av saker om foreldelse, noe som viser at dette er et viktig og vanskelig tema. Som uttrykt innledningsvis, er nemlig foreldelsesloven uklar, vanskelig å bruke og har korte frister. I tillegg er konsekvensen av å misforstå regelverket store, slik at ringvirkningene av feil kan bli fatale.
Vårt råd til eiendomsmeglere er derfor å gjøre seg kjent med de overordnede rettsreglene og i alle saker vurdere om foreldelse kan bli et problem. Ved «gamle» saker bør man konsultere advokat. På denne måten vil megleren kunne unngå et potensielt erstatningsansvar, og samtidig gi den oppdragsbistand som kjøper og selger forventer i kontakt med megler.
Har du ytterligere spørsmål eller behøver råd i tilknytning til en sak, må du gjerne ta kontakt med oss i Advokatfirmaet Føyen.
Artikkelforfattere: Advokatfullmektig Sondre Kvikne Dotterud, advokatfullmektig Annabel Gåsvand og partner Jacob Solheim.
Artikkelen ble først publisert i fagbladet for eiendomsmeglere her.
