Kapitaliseringsrenten – en klassiker
Den første saken skal behandles allerede i april. Den gjelder ekspropriasjon av jordbruksarealer fra tre gårder i Ås og Nordre Follo kommune til ny E18 på strekningen mellom Vinterbro og Retvet. Det sentrale rettslige spørsmålet Høyesterett skal ta stilling til er størrelsen på kapitaliseringsrenten ved erstatningsutmålingen.
Kapitaliseringsrenten er renten som benyttes til neddiskontering av erstatningsbeløpet for et fremtidig tap. Ettersom erstatningen ved ekspropriasjon utbetales med et engangsbeløp, selv om (deler av) tapet først realiseres i fremtiden, neddiskonteres beløpet for å hensynta renteeffekten/investeringspotensialet av pengene. Størrelsen på kapitaliseringsrenten har dermed stor betydning for erstatningsutmålingen: Jo høyere rente, jo lavere blir erstatningsutbetalingen.
I lagmannsrettens behandling av saken ble renten satt til 2,5 %. Det ble blant annet vist til at renten i ekspropriasjon- og vernesaker har fulgt renten i saker om personskadeerstatning, som i 2022 ved forskrift ble senket fra 4 til 2,5 %. Videre viste retten til at økt inflasjon har gitt negativ realrente og at det i det konkrete området var begrensede muligheter for å investere i jordbruk. Det er grunn til å merke seg at dommen ble avsagt under dissens. Den dissenterende dommeren mente at rettspraksis tilsa at renten skulle ligge på 4 %, og være «upåvirket av mindre svingninger i rentenivået». Flertallets syn er i samsvar med vår spådom om betydningen av forskriften. Les mer her.
Spørsmålet om kapitaliseringsrente har vært oppe i Høyesterett en rekke ganger tidligere. I Rt. 2014 s. 1203, som gjaldt personskadeerstatning, ble det uttalt at kapitaliseringsrenten som hovedregel skal være 4 %. I HR 2018-1715-A, der Føyen prosederte på vegne av ekspropriaten, ble det imidlertid pekt på at det må foretas en objektivisering og det avgjørende er den generelle avkastningen innenfor næringen. Rettsspørsmålet er per i dag uavklart, og det blir spennende å se hva Høyesterett faller ned på.
Betydningen av midlertidig tapt (urealisert) omsetningsverdi
Den neste ekspropriasjonsrettslige saken som er sluppet inn til behandling gjelder spørsmålet om det er grunnlag for erstatning når omsetningsverdien blir gjenvunnet etter anleggsperiodens slutt. Også denne saken har sin bakgrunn i utbygging av E18, men her på strekningen mellom Oslo og Asker. Lagmannsretten kom til at det var grunnlag for erstatning etter naboloven § 2 for flere av eiendommene, på grunn av den betydelige støybelastningen anleggsarbeidene medførte.
Spørsmålet var hvordan det økonomiske tapet skulle beregnes da boligene ikke ble solgt i den perioden de hadde redusert markedsverdi som følge av anleggsarbeidene. Tapet ble dermed ikke realisert.
Retten mente likevel at det var grunnlag for erstatning. Det ble blant annet vist til at ulempene anleggsarbeidene medfører er så langvarige at den verdireduksjonen som eiendommene har hatt, og vil fortsette å ha til anleggsarbeidene er ferdigstilt, må anses å ha oppstått. Lagmannsretten mente dessuten at det ikke var noe «særegent» ved å gi erstatning som senere ikke blir realisert, og viste blant annet til erstatning for redusert omsetningsverdi ved varige ulemper, som ikke blir realisert fordi grunneier aldri selger.
Særulempe for hestedrift
Den siste saken gjelder midlertidig og permanent erverv av grunn for å legge en vannledning over en jordbrukseiendom i Bærum kommune. Det midlertidige ervervet i anleggstiden medførte en reduksjon i grunneierens hestedrift. Dette skyldtes særlig vanskeliggjort adkomst til stallen der grunneier leide ut hestebokser og drev rideskole. Høyesterett skal ta stilling til om reduksjonen i hestedriften utgjorde en særulempe eller en alminnelig ulempe etter ekspropriasjonserstatningslova § 8. Ved alminnelige ulemper gis erstatning kun dersom tålegrensen i naboloven er oversteget, mens ved særulemper gis erstatning uten noen tålegrensevurdering. Grensen mellom særulemper og alminnelige ulemper er dermed ofte sammenfallende med hvorvidt det utbetales erstatning overhodet. Høyesteretts vurdering i denne saken kan dermed få stor betydning.
Lagmannsretten konkluderte for sin del med at ulempene knyttet til hestedriften var en særulempe. Den midlertidige avståelsen av grunn med påfølgende anleggsarbeider på tomten, var nødvendig for at ulempen knyttet til hestedrift skulle oppstå. Anførselen til Bærum kommune om at alle eiendommene i området ble påført ulemper, og at det dermed var en allmenn ulempe, ble ikke tatt til følge.
