Finansdepartementet har foreslått nye særregler for beskatning av private formuesobjekter i selskap med virkning fra 1. januar 2023.
Hensikten bak reglene er å sette en stopp for at eiendeler som brukes privat av et selskaps eiere skal eies gjennom selskaper. Reglene retter seg mot selskap som eies eller kontrolleres av personlig aksjonær med minst 50 %, og vil ramme eiernes private bruk av boliger, båter, helikopter og fly som eies eller på annen måte disponeres gjennom selskapet. Forslaget er ment å redusere muligheten for urettmessig gunstig beskatning, og forenkle bevisvurderingene for Skatteetaten.
Etter de nye reglene vil eiernes private bruk forutsettes dersom ikke annet dokumenteres, og denne muligheten for privat bruk beskattes som utbytte for eierne og som uttak for selskapet.
Nærmere om forslaget hva gjelder eiendom
De nye reglene innebærer at personlig eier av selskap, som eier, leier eller på annen måte disponerer bolig- eller fritidseiendom som er egnet til privat bruk, anses for å ha mulighet til privat bruk av eiendommen hele året. Det avgjørende for om det ilegges fordelsbeskatning vil være om det kan dokumenteres at eiendelen er brukt i selskapets inntektsgivende aktivitet. Motsetningsvis vil aksjonæren med bestemmende innflytelse anses å ha mulighet til å bruke eiendelen privat med den konsekvens at disposisjonsretten beskattes.
Hva som anses som inntektsgivende aktivitet er ikke tydeliggjort i høringsnotatet, men det er eksempelvis ikke tilstrekkelig at eiendommen ikke har vært tilgjengelig for eieren på grunn av rehabilitering. Det fremgår imidlertid at utleie av eiendommen til andre enn nærstående vil anses som inntektsgivende aktivitet. Med andre ord, all den tid en eiendom står tom er det en fare for at den anses å være disponibel for eier og dermed beskattes etter de nye reglene.
Beregning av skattepliktig fordel
Etter de nye reglene vil den skattepliktige fordelen beregnes årlig, og for bolig- og fritidseiendommer fastsettes sjablongmessig med en sats på 0,5 % av boligverdien pr. uke, det vil si 26 % årlig. Boligverdien vil være det høyeste beløpet av omsetningsverdi og anskaffelseskostnad med tillegg av kostnader. De ukene eieren kan dokumentere at han/hun ikke har hatt disposisjonsrett til eiendelen medregnes ikke. Den tid selskapet/eieren kan dokumentere at eiendelen er benyttet i inntektsgivende aktivitet, vil ikke beskattes etter de nye reglene.
Eksempel skatteberegning av skattepliktig fordel for eiendom
Dersom et AS som er heleid av en personlig aksjonær har en eiendom med en omsetningsverdi på 6 MNOK og det kan dokumenteres at eiendommen har vært brukt i inntektsgivende aktivitet i 10 av 52 uker, vil det beregnes følgende beskatning av de 42 ukene eiendommen anses å kunne bli brukt privat av aksjonæren:
Beregning av skattepliktig fordel
6 MNOK x 0,5 x 42 uker = 1,26 MNOK
Skatt av skattepliktig fordel
- For aksjonæren – utbytteskatt på 35,2 %
1,26 MNOK x 35,2 % = NOK 443 520
- For selskapet – uttaksskatt på 22 %
1,26 MNOK x 22 % = NOK 277 200
Total skattebelastning: NOK 720 720
Eksempelet viser at skattekostnaden etter de nye reglene kan bli betydelig.
Særlig om reglenes virkning innenfor eiendomsbransjen
Innenfor eiendomsbransjen vil de foreslåtte reglene kunne få betydning blant annet for eiendomsutviklere og profesjonelle boligutleiere som i ledd av sin ordinære eiendomsvirksomhet kan oppleve at boliger i perioder står tomme. Slik forslaget er uformet vil alle boliger som er egnet til overnatting, omfattes av særreglene. Dersom disse i perioder står tomme, vil dette etter de nye reglene beskattes både på eier- og selskapsnivå. Uten nærmere avgrensning eller unntaksbestemmelser, vil dermed reglene kunne treffe vidt og for eiendomsvirksomheter kreve tilpasninger før 2023.
De foreslåtte reglene hadde høringsfrist 1. august, I flere høringssvar ble det gitt forståelse for ønsket om å skjerpe reglene, men kritikk for at reglene vil favne for vidt og derfor bør avgrenses. Dette eksempelvis ved at kun faktisk privat bruk skal beskattes dersom eiendelene inngår i en inntektsgivende aktivitet i selskapet. Foreløpig gjenstår det å se om reglene vil justeres ytterligere.
