I en fersk dom (Staten mot staten II) av 14.10.2021 kommer Høyesterett til at det ikke vil være fradragsrett for inngående merverdiavgift på transaksjonskostnader som knytter seg til salg av fast eiendom. Med transaksjonskostnader menes rådgivningskostnader som pådras i forbindelse med salget. Dommen innebærer at man i utgangspunktet ikke har fradragsrett i slike situasjoner, men at det likevel er en konkret vurdering (Elkjøp-dommen).
Dommen i Høyesterett
Den aktuelle dommen gjaldt fem vedtak som Skatteklagenemnda hadde fattet, og hvor nemnda hadde godtatt fradragsrett for MVA på transaksjonskostnader.
Ett av vedtakene (Siemens) gjaldt salg av fast eiendom som hadde virket i avgiftspliktig virksomhet med omsetning av avgiftspliktige varer og tjenester. Siemens hadde som mål å selge unna eiendommen for å tilegne seg midler til å anskaffe nye kontorlokaler. Høyesterett peker på at det ikke er tilstrekkelig for å oppnå fradragsrett hvis formålet, isolert sett, er å frigjøre likviditet. En fradragsrett i slike tilfeller ville, ifølge Høyesterett, kunne innebære en subsidiering av ikke-avgiftspliktig aktivitet. Høyesterett var heller ikke enig i at rådgivningskostnadene i forbindelse med salget var knyttet til Siemens sin avgiftspliktige virksomhet, selv om selve eiendommen hadde vært til bruk i den avgiftspliktige virksomheten.
De fire andre vedtakene gjaldt transaksjonskostnader ved salg av fast eiendom som ledd i avvikling av en frivillig registrert utleievirksomhet. Høyesterett nektet også fradragsrett i disse tilfellene og pekte her på at rådgivningskostnadene ikke kom virksomheten til gode da denne var under avvikling.
Selv om dommen etablerer et prinsipp om at transaksjonskostnader ved omsetning av fast eiendom ikke er fradragsberettigede, holder Høyesterett fortsatt liv i den såkalte Elkjøp-dommen fra 2012. I den aktuelle saken fikk Elkjøp fradragsrett på kostnader til bytte av eiendommer – ettersom Elkjøp hadde en mer direkte interesse i transaksjonen. Den direkte interessen det var tale om i Elkjøp-dommen, var at Elkjøp var avhengig av å føre opp og bytte en ny tomannsbolig mot en eiendom hvor Elkjøp skulle bygge et forretningsbygg. Dette var nok til å få fradragsrett, og Høyesterett synes å fremdeles mene at dommen er gjeldende rett. Det innebærer at fradragsrett for omsetning eller bytte av fast eiendom fremdeles kan være mulig, selv om hovedregelen er at det dessverre ikke foreligger fradragsrett i slike tilfeller.
En transaksjonsbasert tilnærming – risiko også ved kjøp av fast eiendom?
Slik vi leser dommen har Høyesterett her etablert et utgangspunkt om at fradragsrett for inngående MVA ikke er i behold når det foreligger en avgiftsunntatt «omsetning».
Etter vår forståelse innebærer det, overordnet sett, at Høyesterett anlegger en transaksjonsbasert tilnærming til symmetriprinsippet i merverdiavgiftsretten i stedet for en virksomhetsbasert tilnærming. Med andre ord at når et enkeltstående salg ikke belegges med utgående merverdiavgift, som ved salg av fast eiendom, vil det heller ikke foreligge fradrag for anskaffelser knyttet til transaksjonen. En virksomhetsbasert tilnærming (at Siemens skulle bruke salgssummen til å anskaffe ny eiendom), ville kunne ledet til et annet resultat – men ser ikke ut til å være en innfallsvinkel til fradragsrett i slike tilfeller.
Da dommen bruker en transaksjonsbasert tilnærming til fradragsretten, gir det en viss risiko for at avgiftsmyndighetene i fremtiden vil kunne utfordre fradragsretten på transaksjonskostnader også ved kjøp av fast eiendom. Avgiftsmyndighetene har i nyere tid, i kjølvannet av Skårer syd-dommen, begynt å nekte fradragsrett for kjøp av aksjer under henvisning til at også kjøp er unntatt fra merverdiavgift, selv om det tidligere var en praksis for å godta fradragsrett når aksjekjøpet var «industrielle oppkjøp» og ikke rent finansielle.
Vedtakene om fradragsnekt ved aksjekjøp opprettholdes av Skatteklagenemnda, og ser man denne nye avgiftspraksisen i lys av «Staten mot staten II» som gjaldt salg av fast eiendom – må det kunne sies å oppstå en viss risiko for at skattekontoret vil kunne tenkes å endre praksis også for transaksjonskostnader ved kjøp av fast eiendom.
Vi ønsker oss derfor en avklaring fra avgiftsmyndighetene, om transaksjonskostnader ved kjøp av fast eiendom fremdeles er fradragsberettigede.
Praktiske råd i lys av dommen
Hvis man, til tross for denne dommen, likevel mener det foreligger fradragsrett for transaksjonskostnader ved salg av fast eiendom, oppfordrer vi til å avklare dette med skattekontoret før fradraget tas. Eventuelt kan man legger ved en redegjørelse til MVA-meldingen som sendes inn. Dette vil innebære at opplysningsplikten er overholdt, og at risikoen for tilleggsskatt reduseres kraftig.
For transaksjonskostnader ved kjøp av fast eiendom, så mener vi det vil være fornuftig – i en periode fremover – å vedlegge opplysninger om at man har tatt fradrag også for slike kostnader. Da slipper man tilleggsavgift dersom avgiftsmyndighetene endrer kurs.
