Bakgrunnen for saken var en tvist mellom eiere av to naboeiendommer om forkjøpsrett til en eiendom. Eiere av to naboeiendommer hadde avtalt gjensidig forkjøpsrett til eiendommene. Ved inngåelse av forkjøpsrettsavtalen var det kun en aksjoner i eiendomsselskapet som eide den aktuelle eiendommen. På grunn av økonomiske problemer i eiendomsselskapet, ble det gjennomført en kapitalforhøyelse med kontantinnskudd, hvor det ble tegnet nye aksjer slik at tidligere eneeier fikk redusert sin eierandel til 33,3 %. Tegnerne i kapitalforhøyelsen oppnådde en samlet eierandel på 66,6 %. Eier av naboeiendommen gjorde da gjeldende at disse endringene i eiendomsselskapet utløste forkjøpsretten og krevde å overta eiendommen.
Spørsmålet i saken var om eierendringene i eiendomsselskapet ville utløse forkjøpsrett til eiendommen.
Løsningsrettsloven § 11 femte ledd, har en særskilt regel for hvilke begivenheter som utløser forkjøpsrett i de tilfeller eiendommene tilhører et selskap. Forkjøpsretten utløses når aksjer i selskapet skifter eier, men det forutsetter at aksjeeierskifte har et slikt omfang at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender».
Når anses «styringsretten» i selskapet å komme på andre hender?
Det sentrale spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om aksjeeierskiftet i saken hadde et slik omfang at «styringsretten» i selskapet er kommet på andre hender. Høyesterett uttalte at hvorvidt en aksjeoverføring fører til at «styringsretten i selskapet kjem på andre hender», beror på en konkret vurdering.
Sentralt i vurderingen er hvor stor andel av stemmeberettigede aksjene som kommer på andre hender. I denne vurderingen må det også legges vekt på eventuelle vedtak i selskapet og avtaler mellom aksjeeierne som påvirker hvem som har styringen, samt hvor spredt eller konsentrert det nye eierskapet er.
Videre uttalte Høyesterett for at forkjøpsretten skal utløses, må endringene være så vesentlige at de i realiteten er å likestille med en overføring på den faste eiendommen. Vilkåret vil som hovedregel være oppfylt dersom 90 prosent av aksjene har kommet i hendende på andre aksjeeiere.
I den konkrete vurderingen kom Høyesterett frem til at overføring av to tredjedeler av aksjene på andre hender etter at forkjøpsretten ble stiftet, ikke i seg selv var nok til å utløse forkjøpsretten. Det var heller ikke andre omstendigheter som tilsa at det reelt sett hadde skjedd en overføring av eiendommen, og det ble lagt vekt på at opprinnelig eneaksjonær beholdt sitt styreverv, noe som indikerte at han fremdeles har en viss innflytelse i selskapet.
Hvordan partene kan sikre seg fremover
Det er vår vurdering at dommen gir en fornuftig regel som har gode grunner for seg. At Høyesterett setter terskelen høyt for å anse at styringsretten i selskapet har kommet på andre hender er fornuftig. Man unngår da risikoen for at mindre transaksjoner og endringer i eierstrukturen skal utløse forkjøpsrett til eiendom. Vurderingen som skal foretas etter forkjøpsrettsloven § 11 femte ledd, beror likevel. som Høyesterett fremhever, på en konkret vurdering.
Det understrekes at partene har full frihet til å avtale andre løsninger enn det som følger av løsningsrettsloven § 11 femte ledd. Dersom partene ønsker forutsigbarhet, bør denne avtalefriheten benyttes. Dette kan gjøres ved at det inntas uttrykkelige reguleringer i avtalen mellom partene, om hvilke endringer i selskapets eierskap som skal kreves for å utløse forkjøpsrett til eiendommen.
