Kjennetegn for barehouse-leieavtale
Barehouse avtalen er en versjon av meglerstandarden som skiller seg fra andre næringsleieavtaler ved at forpliktelser som vanligvis pålegges utleier overføres til leietaker. Hensynet bak en barehouse leieavtale er at utleier ikke skal ha noen kostnader forbundet med leieforholdet, utover egne administrasjonskostnader. Barehouse begrepet har ikke noe entydig innhold, da grensesnittet og ansvarsfordelingen som er avtalt kan variere. Det normale er imidlertid at leietaker både har det innvendige og utvendige vedlikeholds- og utskiftingsansvaret i leieobjektet, samt at leietaker dekker forsikringskostnader og eiendomsskatt
Barehouse leieavtaler inngås ofte i situasjoner hvor gårdeier har et særlig behov for et forutsigbart kostnadsbilde, og er ofte benyttet i såkalte «sale and leaseback»-transaksjoner. Ny eier vil ved slike transaksjoner redusere risikoen for uforutsette kostnader, og tidligere eier vil med sin kjennskap til eiendommen ha gode forutsetninger for å drifte eiendommen videre, som om han var eier. Barehouse-avtaler benyttes oftest ved enbrukerbygg og ved nybyggavtaler der det kreves lite vedlikehold og utskifting av leieobjektet.
Spørsmålene for lagmannsretten
Leieobjektet i saken ble benyttet til foredling av fisk, og produksjon av røkte fiskeprodukter. I 2017 kolliderte et skip tilhørende en utenforstående tredjemann inn i et kaianlegg ved eiendommen der leietaker holdt til og 40% av den ytterste delen av kaien havnet på sjøbunnen. Kravet mot skadevolderen var foreldet. Hovedspørsmålet for lagmannsretten var om kaien var omfattet av leieobjektet i leieavtalen, og om leietaker var ansvarlig for å reparere skaden.
Var kaien omfattet av leieavtalen?
Lagmannsretten tok først stilling til om kaianlegget var en del av leieobjektet etter leieavtalen. Etter en konkret vurdering kom lagmannsretten til at det var tilfellet til tross for at kaianlegget lå utenfor det markerte området på kartet som var vedlagt avtalen.
Ved denne vurderingen tok lagmannsretten utgangspunkt i leieavtalens ordlyd og at leieobjektet omfattet bygninger og anlegg, inkludert uteareal og parkeringsplasser som vist i vedlagte bilag til leieavtalen. Ut ifra en naturlig språklig forståelse av ordlyden la lagmannsretten til grunn at kaianlegget var omfattet av ordlyden «anlegg» i leieavtalen, og at kaien ikke var eksplisitt unntatt som en del av leieobjektet.
Selv om kaianlegget ikke var angitt på tegningen som var vedlagt leieavtalen, mente lagmannsretten at dette ikke kunne få avgjørende betydning, da kartet var hentet fra et offentlig register, og ikke viste eiendomsgrensene utover i vannet. Lagmannsretten viste videre i vurderingen til tidligere avtaledokumenter mellom partene, den tidligere inngåtte leieavtale for leieobjektet, forhandlingene ved inngåelsen av leieavtalen, samt partene sin etterfølgende opptreden. Lagmannsretten konkluderte på bakgrunn av dette at det forelå en felles forståelse mellom utleier og leietaker om at kaianlegget var en del av leieobjektet i leieavtalen.
Tolkingen til lagmannsretten viser at det er viktig å eksplisitt definere evt. områder som ikke skal være en del av leieobjektet i tilknytning til leieavtalen, samtidig som at vedlagte tegninger ikke nødvendigvis kan regnes som uttømmende for forståelsen av hva utgjør leieobjektet.
Påla barehouse leieavtalen leietaker å reparere kaianlegget?
Lagmannsretten vurderte videre om det var leietaker eller utleier som hadde risikoen for den tilfeldige skaden på kaianlegget påført av tredjemann, og som følgelig var ansvarlig for utbedring.
Etter ordlyden i leieavtalen hadde leietaker alt det utvendige vedlikeholds- og utskiftingsansvaret. Da utleier etter leieavtalen hadde muligheter til å gjøre arbeider og oppgraderinger på eiendommen, fant ikke lagmannsretten at bestemmelsene i leieavtalen og ordlyden alene kunne grunngi ansvar for utleier, eller leietaker, for tilfeldig skade på leieobjektet.
Lagmannsretten la til grunn at formålet og hensynet bak inngåelsen av en barehouse leieavtale måtte få avgjørende vekt for ansvaret for tilfeldig skade på leieobjektet, og at det dermed falt inn under leietakers vedlikeholds- og utskiftingsansvar. Det ble her særlig lagt vekt på at formålet med inngåelsen av barehouse leieavtalen var salget av eiendomsselskapet, slik at selskapet fikk en så høy pris som mulig. Lagmannsretten fant også støtte for begrunnelsen i bakgrunnsretten og husleieloven, ved at tilfeldig skade på leieobjektet normalt er utleiers ansvar, og at et avvik fra dette i leieavtalen gjør at ansvaret forskyves over på leietaker. Begrunnelsen samsvarer også med formålet bak barehouse leieavtaler ved at utleier ikke skal ha risikoen for bruken av eiendommen. Lagmannsretten konkluderte derfor med at leietaker hadde risikoen for den tilfeldige skaden på kaien og at leietakeren var rette adressat for erstatningskravet.
Kort om dommens betydning
Dommen bidrar til å avklare det nærmere grensesnittet mellom utleier og leietakers ansvar i barehouse leieavtaler. Dommen illustrerer også at kan at det kan være grunnlag for å presisere nærmere hvem av partene som skal ha ansvar for tilfeldige skader og spesielt dersom partene ønsker en annen løsning enn det lagmannsretten kom til.
