Plan- og bygningsetaten har etter høringen sendt et revidert forslag til politisk behandling. Det er gjort flere endringer i bestemmelsene, og utbyggere og grunneiere bør særlig merke seg følgende endringer:
- Redusert utnyttelsesgrad: Tidligere foreslått reduksjon av utnyttelsesgrad fra 24 % til 16 % BYA beholdes. Den forslåtte utnyttelsesgraden på 12 % for A- og B-områdene er fjernet fra forslaget, slik at 16 % gjelder for hele planområdet.
Den reviderte bestemmelsen er imidlertid formulert på en måte som kan reise tvil om i hvilken utstrekning en utbygger faktisk har krav på den maksimale utnyttelsesgraden på 16 %:
«Forutsatt at øvrige bestemmelser er oppfylt, kan det tillates maksimalt 16 % bebygd areal (BYA) per tomt.»
Det er særlig forutsetningen om at øvrige bestemmelser er oppfylt som skaper tolkningstvil. I planbeskrivelsen oppgir PBE at dette er en spesifisering som er ment å «tydeliggjøre at man ikke har krav på å bygge maksimalt tillatt BYA dersom det innebærer at andre bestemmelser i planen må vike». Det er for det første uklart hvilke øvrige bestemmelser det siktes til. Mest nærliggende er der begrensninger om terrenginngrep og felling av trær må vike, men verken ordlyden eller planbeskrivelsen forutsetter at øvrige bestemmelser som ikke oppfylles må ha en relevant sammenheng med byggets fotavtrykk. Vil for eksempel en dispensasjon fra høydekravet kunne medføre at utbygger likevel ikke har krav på 16 % BYA? Videre er det også uklart om bestemmelsen innebærer at man må ha dispensasjon fra BYA-kravet hvis man ikke oppfyller andre bestemmelser, selv om BYA-kravet er oppfylt.
Ytterligere tvil blir det når bestemmelsen angir at det «kan» tillates maksimalt 16 % BYA. Det kan virke som at PBE forbeholder seg et «kan-skjønn» til å konkret vurdere grad av utnyttelse innenfor rammene av 16 % BYA. I så fall vil dette skape en usikkerhet for utbygger for hva som kan og vil bli tillatt.
Bestemmelsen fremstår som så uklar at den, etter vårt syn, neppe oppfyller kravet til klarhet som stilles til bestemmelser som er ment å begrense eierrådigheten til den enkelte.
- Parkeringskravet: Parkeringskravet endres fra «de til enhver tid gjeldende parkeringsnormer» til parkeringsnormen vedtatt 14. desember 2022. Dette innebærer at det nå kun stilles maksimumskrav om to plasser per boenhet – ikke minimumskrav, slik den tidligere parkeringsnormen inneholdt. Konsekvensen av det er at parkeringsplasser på terreng heller ikke skal regnes inn i BYA for eiendommen. Frigjøringen av disse 18 kvm x 2 til parkering er også noe av bakgrunnen for reduksjonen av utnyttelsesgraden.
Merk for øvrig at parkeringsplasser som faktisk omsøkes likevel må medregnes. - Tomtestørrelse: I opprinnelig forslag ble det stilt krav om minimum tomtestørrelse på 600 kvm per boenhet, og dette var også forutsatt å gjelde for tomter med to- og tremannsboliger. I revidert forslag er kravet for to- og tremannsboliger redusert til minimum 450 kvm per boenhet. For eneboliger er kravet fortsatt 600 kvm, men sekundærleilighet kan etableres i tillegg.
- Høyder: Innspill vedrørende høyder er tatt til følge, og gjeldene småhusplans bestemmelser om gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9,0 meter videreføres i ny plan.
- Avstand mellom bygninger: Tidligere forslag om krav om 8 meter avstand mellom bygninger – uavhengig av eiendomsgrenser – er nå fjernet. For ny bebyggelse i områder med enhetlig bebyggelsesstruktur vil det likevel kunne bli stilt avstandskrav. Avstand til annen bebyggelse er tilføyd i punkt 4.1, som et av momentene for å avgjøre om et område har en enhetlig bebyggelsesstruktur. Kravet er dermed at der minimum 2/3 av bebyggelsen har lik orientering og avstand til vei og annen bebyggelse, samt tilsvarende størrelse og form på grunnflate, skal nye tiltak opprettholde denne bebyggelsesstrukturen, herunder avstand til annen bebyggelse.
- Bevaring av store trær: Selv om forslaget om at store trær skal bevares videreføres, er nå bestemmelsen lempet ved at trefelling likevel kan gjennomføres dersom det ikke er mulig å oppnå BYA på 16 % ved «tilpasning gjennom utforming, annen boligtype eller plassering».
Det reviderte planforslaget ble oversendt 4. januar 2023 til Byrådsavdeling for byutvikling for politisk behandling.
