Norsk Eiendom og Forum for Næringsmeglere/Norges Eiendomsmeglerforbund står bak en rekke ulike standardavtaler for leie av næringseiendom. Avtalene er godt innarbeidet i markedet, og benyttes i utstrakt grad i bransjen. Avtalene revideres og oppdateres jevnlig basert på utviklingen i markedspraksis og rettspraksis, samt innspill og forslag fra brukerne. Revisjonsarbeidet for 2018 er avsluttet og nye oppdaterte standardavtaler er planlagt lansert i løpet av januar 2019. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS ved våre advokater Ottar Egset og Anette Thunes bistår Norsk Eiendom i dette arbeidet.
Kort oppsummert så er det i hovedsak ikke foreslått vesentlige materielle endringer, men en del presiseringer er gjennomgående for alle avtalevariantene.
Av større endringer er blant annet at vesentlighetsterskelen for mangler strykes i leieavtalen for nye/rehabiliterte bygg og lokaler. Dette innebærer at det ikke vil være krav om at mangelen er vesentlig for at leietaker skal kunne gjøre gjeldende et krav mot utleier. I et tilfelle der lokalene eller et bygg er nytt eller totalrehabilitert, vil utleier i reklamasjonsperioden kunne rette sitt krav mot entreprenøren eller sin kontraktspart. I praksis er endringen i tråd med bakgrunnsretten. For lokaler og bygg som leies ut «som de er» opprettholdes kravet om at mangelen må være vesentlig.
I tillegg til at revisjonen består av en oppdatering av eksisterende avtaler, blir det i denne omgang også lansert flere nye avtaler, som det redegjøres kort for nedenfor.
«Bare house» for både nytt/rehabilitert bygg og utvidet nytt/rehabilitert bygg
Leieavtalene for utvidet nytt/rehabilitert bygg og nytt/rehabilitert bygg blir lansert som «bare house» avtaler, da dette er etterspurt i bransjen.
«All inclusive» leiekontrakt for nye/rehabiliterte lokaler
Det blir lansert en leiekontrakt for nye/rehabiliterte lokaler hvor leien inkluderer felleskostnader, der utleier har alt ansvar for innvendig og utvendig vedlikehold. Kontraktsmodellen er etterspurt i markedet og gir stor forutsigbarhet for begge parter. En slik avtalevariant er også i tråd med internasjonale trender. I første omgang blir avtalen kun lansert for nye/rehabiliterte lokaler.
Co-working avtale
Det blir lansert i en egen co-working avtale, da de øvrige standardavtalene ikke er egnet i leieforholdet mellom co-workingaktøren og sluttbrukerne.
Avtalen er utarbeidet med en annen oppbygning enn de øvrige avtalene, og er fleksibel, slik at avtalen med enkle grep kan tilpasses det enkelte konsept og kan benyttes både for kontorhotell og co-working i sin «rene form».
Avtalen hensyntar videre utfordringene knyttet til merverdiavgift som ofte oppstår ved co-working. Co-working kan innebære at man beveger seg både innenfor og utenfor husleielovens anvendelsesområde, noe som ivaretas i avtalen. Denne grensedragning korresponderer ikke alltid med den avgiftsmessig grensedragningen.
Avtaler for handelslokaler utenfor kjøpesenter
Det blir også lansert to nye avtaler for leie av handelslokaler som ligger utenfor kjøpesenter.
Det vil være en alminnelig variant for leieforhold av lengre varighet. Avtalen er bygget opp som de øvrige standardavtalene, men i tillegg er det inntatt alternative bestemmelser om omsetningsleie og bestemmelser om at leietaker plikter å holde virksomheten åpen innenfor fastsatte åpningstider.
Videre blir det lansert en forenklet avtale for korttidsleie av handelslokaler. Avtalen er beregnet på blant annet pop-up butikker etc. med kort varighet. Avtalen legger opp til at utleier er ansvarlig for alt vedlikehold, og er bygget opp på samme måte som en co-working avtale.
Tirsdag 26. februar inviterer vi, i samarbeid med Norsk Eiendom, til frokostseminar hvor du kan oppdatere deg på de nye leiestandardene av næringseiendom. For mer informasjon og påmelding!
