Servituttavklaring i lagmannsretten – seier til Dr. Holms Hotell
Servitutter som inneholder byggebegrensninger kommer til stadighet på spissen i domstolene. Ofte vil slike servitutter være strøksservitutter som innebærer at eiendommer i området kan påberope seg servitutten, og med det stoppe en planlagt utbygging i strid med servitutten.
Hvor grensen for hva som er en strøksservitutt går, er ikke alltid like klart. Denne gangen fikk hotelleierne ved Dr. Holms medhold i Borgarting lagmannsrett i servituttsak mot naboeiendommene. Lagmannsretten kom til at servitutten ikke var en strøksservitutt og derfor ikke kunne påberopes av naboeiendommene. Resultatet for tingretten var motsatt, hvilket illustrer at servitutter til stadighet byr på tolkningsutfordringer, også for domstolene.
Bakgrunnen for saken
Utbyggingselskapet Timrehaugveien 2 AS, som eies av eierne av Dr. Holms hotell på Geilo, planla utbygging av nabotomten til hotellet. Utbyggingsprosjektet besto av 33 boenheter, 24 hotellrom og 9 fritidsboliger fordelt på 2 bygninger med parkeringskjeller under fritidsboligene. Eierne av 8 naboeiendommer påsto at prosjektet var i strid med en tinglyst servitutt, som bestemte at den aktuelle eiendommen bare kunne brukes til hyttetomter.
Søksmålet gjaldt krav om fastsettelsesdom for at utbyggingsprosjektet var i strid med servitutten, og hovedspørsmålet i saken var om servitutten er å anse som en strøksservitutt som naboeiendommene kunne påberope.
Strøksservitutter reguleres av servituttloven § 4, som sier at «[r]ett som skal tryggja ein særskild bu-og byggjeskipnad på eit område, ligg kvar til kvar eigedom på området om gjeld i den mon det kan vera til noko nytte for eigedomen.»
Etter ordlyden er det et vilkår for at en servitutt skal anses som en strøksservitutt, at den regulerer en særskilt byggemåte i «eit område». Det er ikke entydig avgjort hvor stort et område må være for å oppfylle lovens vilkår.
Eiendommen servitutten hviler på er ubebygget, og lyder som følger;
«Det kjøpte areal kan kun benyttes til hyttetomter og der kan bare opprettes inntil 2 – to – hytter med nødvendige uthus. Hus som bygges på tomten kan således ikke benyttes til hotellvirksomhet, pensjonat, kafé eller lignende. Heller ikke må tomten benyttes til revegård.»
Lagmannsrettens vurdering og konklusjon
Naboene fikk medhold i kravet fra tingretten. Etter anke kom lagmannsretten til at servitutten ikke utgjør en strøksservitutt jf. servituttloven § 4, og at det er hotellet, som herskende eiendom, som disponerer over servitutten.
Lagmannsretten vurderte de utparsellerte eiendommene i nærheten av hotellet. Flere av dem var påheftet tilsvarende servitutt med likelydende ordlyd. Likevel konstaterte lagmannsretten at det kun var eiendommene i det vestre området, i direkte tilknytning til hotellet, som utgjorde det relevante «området» ved vurderingen av om det forelå en strøksservitutt.
Vurderingen av om servituttene i dette området utgjorde en strøksservitutt etter servl. § 4 oppsummerer lagmannsretten slik:
Servituttens ordlyd tilsier ikke at den skal «tryggja ein særskild bu-og byggeskipnad» i det aktuelle området. Formålsbetraktninger gir heller ikke noen klare holdepunkter for dette, da det naturlige formålet med servitutten antakelig var å hindre konkurrerende virksomhet til hotellets drift, ikke legge til rette for en særskilt bo- og byggestil. Det begrensede antall eiendommer i området som har servitutten påheftet, taler mot at det foreligger en strøksservitutt.
Etter en samlet vurdering kom lagmannsretten til at servitutten ikke utgjør en strøksservitutt. Hotellet ble frifunnet for kravet, og kan bygge ut nabotomten.
Dommen er foreløpig ikke rettskraftig.
