Tidligere i år skrev vi om viktigheten av å kreve inn manglende sikkerhetsstillelse etter leieavtalen. I den samme saken som omtalt i vårens nyhetsbrev har Høyesterett nå lagt til grunn at utleier fortsatt vil kunne ha mulighet til å heve leieforholdet og kreve tvangsfravikelse, selv om et krav om innbetaling av depositum ikke er betalt av leietaker og er foreldet.
Høyesteretts ankeutvalg forkastet lagmannsrettens lovanvendelse
Høyesterett har i en nylig avsagt kjennelse, HR-2024-1365-U, forkastet lagmannsretten sin lovanvendelse der lagmannsretten la til grunn at krav på innbetaling av depositum i leieforholdet trolig var foreldet, og at det derfor ikke var «åpenbart» at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Utleier kunne etter lagmannsrettens kjennelse ikke kreve leietakers tvangsfravikelse av eiendommen.
Høyesteretts ankeutvalg i HR-2024-1365-U var ikke enige i lagmannsretten sin lovtolking og la til grunn at virkningen av at et krav på depositum er foreldet, er at fordringshaveren taper sin rett til oppfyllelse av fordringen, jf. foreldelsesloven § 24 nr. 1. Fordringen opphører ikke å eksistere, og manglende betaling av den kan fortsatt utgjøre et vesentlig mislighold av leieavtalen. Krav om heving er et selvstendig krav som ikke er gjenstand for foreldelse, jf. Rt-2005-16 avsnitt 74. Høyesteretts ankeutvalg opphevet derfor lagmannsrettens kjennelse.
Leieavtalen og misligholdet er avgjørende
Avgjørelsen viser at manglende innbetaling av depositum medfører at utleiers oppfyllelse på innbetaling av depositum kan falle bort. Utleier vil derfor fortsatt kunne risikere å miste sikkerhet for krav som oppstår under leieforholdet. Hevingsretten til utleier av leieforholdet vil likevel fortsatt kunne være i behold, men leietaker vil i noen tilfeller kunne avvise et slikt hevingskrav ved å innbetale utestående depositum, som i realiteten kan være foreldet. Utleier vil uansett kunne kreve leietakers tvangsfravikelse dersom det er «åpenbart» at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d. Dette beror på en tolking av leieavtalen og leietakers mislighold.
Føyen bistår utleiere og leietakere med vurderinger av manglende sikkerhetsstillelse, foreldelse og tvangsfravikelse i leieforhold. Ta kontakt om du ønsker bistand til vurdering av ditt leieforhold.
