Stortinget vedtok 2. april flere endringer i eierseksjonsloven som vil ha stor betydning for aktører som driver utleie av leiligheter.
Endringene, som trer i kraft 1. januar 2020, går særlig ut på at indirekte kjøp av boligseksjon skal omfattes av lovens ervervsbegrensning, samt begrense adgangen til å drive med korttidsutleie i eierseksjonssameier.
Den nye eierseksjonsloven trådte i kraft 1. januar 2018. Loven var i det vesentlige en videreføring eierseksjonsloven av 1997. I forbindelse med behandlingen av forslaget til den nye loven, anmodet Stortinget om at det også skulle utarbeides forslag til lovendringer som sikrer at ervervsbegrensing i boligsameier blir fulgt og at korttidsutleie av boligseksjoner blir nærmere regulert. For lovgiver har et av de sentrale formålene for lovendringene vært å forhindre at profesjonelle aktører skal ta kontroll i og drive leilighetshotell i eierseksjonssameier med boligformål.
Kommunal- og moderniseringsdepartementet fremmet proposisjonen med lovforslag 7. desember 2018. Stortinget har nå behandlet og vedtatt lovforslaget, og Kongen i statsråd har vedtatt at lovendringene trer i kraft 1. januar 2020. I denne artikkelen gir vi en oversikt over de viktigste endringene i eierseksjonsloven.
Skjerpet begrensing for erverv av flere enn to boligseksjoner
Etter gjeldende eierseksjonslov § 23 kan «ingen kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie». Bestemmelsen gir uttrykk for den såkalte ervervsbegrensingen. I praksis har regelen imidlertid ikke medført noen vesentlige begrensinger for aktører som har hatt ønske om å eie flere boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, ettersom indirekte erverv ikke har vært forbudt. En typisk vei rundt begrensningen har derfor vært indirekte erverv av boligseksjoner, enten ved å strukturere eierskapet til ulike seksjoner gjennom ulike eierselskaper i samme konsernstruktur eller ved å erverve seksjoner via stråmenn (eksempelvis familiemedlemmer).
For å sikre en reell ervervsbegrensing og forhindre slike omgåelser, er det derfor vedtatt et nytt annet ledd i eierseksjonsloven § 23, som skal sikre at også indirekte erverv omfattes av ervervsbegrensingen. I tillegg til forbud mot at personer erverver boligseksjon i et sameie hvor vedkommende allerede er eier av to boligseksjoner, utvides forbudet nå til også å omfatte erverv av boligseksjoner i eierseksjonssameier der erververs nærstående allerede eier to seksjoner. Videre vil erverv av aksjer eller aksjeandeler i et selskap som eier boligseksjoner også omfattes av forbudet.
Den nye bestemmelsen i eierseksjonsloven § 23 annet ledd vil nå fastsette hvordan ervervbegrensingen skal vurderes for flere personer eller selskaper samlet, basert på tilknytningsforholdet dem imellom. Tilknytningsforholdene som omfattes av ervervsbegrensingen bygger i det vesentlige på konsoliderings- og identifikasjonsreglene i aksjelovens §§ 1-3 og 1-5. Ved henvisningen til aksjelovens §§ 1-3 og 1-5 vil dermed den indirekte ervervsbegrensingen omfatte både tilfeller hvor ervervet skjer gjennom aksjer eller selskapsandeler og gjennom fysiske personer som er nærstående til noen som allerede er eier av to boligseksjoner i det aktuelle sameiet. Konsekvensen av dette er at det ikke lenger er adgang til å erverve boligseksjoner gjennom nærstående stråmenn eller å erverve boligseksjoner gjennom ulike enkeltselskaper med samme eierskap. Tilsvarende vil det i utgangspunktet heller ikke være adgang til å omgå ervervsbegrensningen ved kjøp av aksjer i ulike selskaper som eier boligseksjoner i samme eierseksjonssameie.
Lovendringen oppstiller imidlertid et helt nødvendig unntak i tilfeller hvor den nærstående selv eller dennes nærstående skal bruke boligseksjonen som egen bolig. I proposisjonen erkjennes det fra departementet at unntaket kan åpne for omgåelser ettersom dette unntaket knyttes til bruken på ervervstidspunktet, men man fant det likevel ikke ønskelig å supplere bestemmelsen for å forhindre illojale omgåelser.
Ansvaret for å kontrollere at regelen overholdes er tillagt Kartverket, og forbudet mot indirekte ervervsbegrensing vil ikke medføre endringer i dagens egenerklæringssystem. Å kontrollere indirekte eierskap kan bli utfordrende for Kartverket, og det legges ikke opp til at Kartverket skal foreta inngående prøving av de underliggende eierforholdene. Departementet legger til grunn at egenerklæringsskjemaet har en preventiv effekt og at terskelen for å gi uriktige opplysninger til et offentlig organ vil for folk flest være høy. Når det gjelder kjøp av aksjer i selskaper som samlet eier mer enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie, vil ikke Kartverket ha noen kontrollfunksjon da det kun er aksjer som skifter eier.
Det er verdt å merke seg at ervervsbegrensingen ikke er til hinder for at den som seksjonerer en bolig etter seksjonering fortsatt er eier av alle seksjonene. Ervervsbegrensingen kommer heller ikke til anvendelse dersom boligseksjonen erverves ved arv.
Nye regler om adgangen til korttidsutleie av boligseksjoner
Den klare hovedregelen er at eier fritt kan leie ut sin egen seksjon, jf. eierseksjonsloven § 24 første ledd. De siste årene har det imidlertid vært en markant økning i korttidsutleie av boligseksjoner, blant annet gjennom delingsøkonomiplattformer som for eksempel Airbnb, som har medført at lovgiver har sett et behov for strengere regulering av slik utleie.
Selv om gjeldende regelverk indirekte kan legge visse begrensinger på adgangen til å drive korttidsutleie er ikke slik utleie som sådan i strid med eierseksjonsloven. Etter dagens regelverk vil korttidsutleie først være i strid med loven dersom det kan påvises at andre seksjonseiere påføres skade eller ulempe i strid med eierseksjonsloven § 25 annet ledd, eller dersom sameiet har vedtatt å begrense adgangen til å drive korttidsutleie i vedtektene (slike begrensinger i vedtektene krever også samtykke fra alle berørte seksjonseiere).
For å begrense de negative virkningene intensiv korttidsutleie kan ha for naboer og bomiljøet, uten at man må gå veien om de vanskelige skjønnsmessige vurderinger som må foretas etter dagens regelverk, er det nå vedtatt at det i utgangspunktet ikke skal være adgang til korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn per år. Korttidsutleie er definert som utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Delvis utleie av en boligseksjon vil ikke anses om korttidsuttleie dersom seksjonseieren selv benytter resterende del av boligen. I proposisjonen er det også presisert at vederlagsfritt utleie av boligseksjonen ikke omfattes.
Loven åpner imidlertid for at grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene, både nedad til 60 døgn og oppad til 120 døgn. En slik vedtektsendring krever kvalifisert flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet.
Lovendringen sikrer klare og forutsigbare begrensinger i adgangen til korttidsutleie, og vil særlig forhindre utleie som har karakter av næringsvirksomhet. Det er viktig å være oppmerksom på at adgangen til korttidsutleie også har en offentligrettslig side. Dersom korttidsutleie får karakter av å være leilighetshotell kan bruken falle utenfor boligformålet, og utgjøre en søknadspliktig bruksendring til næringsvirksomhet. Forholdet til plan- og bygningsloven er ikke regulert, men det det må trolig oppstilles en presumsjon for at korttidsutleie opp mot 120 dager vil være innenfor boligformålet. Departementet arbeider med en revidering av reglene for eksisterende bygg i plan- og bygningsloven, og hvor blant annet problemstillinger knyttet til korttidsutleie vil bli vurdert.
Overtredelse og sanksjonsmuligheter
Overtredelse av brudd på eierseksjonslovens regler om ervervsbegrensning og korttidsutleie vil i ytterste konsekvens kunne sanksjoneres med pålegg om tvangssalg fra styret i eierseksjonssameiet. Styrets rett til tvangssalg forutsetter ikke at seksjonseieren har utvist skyld.
Overtredelse av reglene om korttidsutleie anses ikke i seg selv som et vesentlig mislighold som gir adgang til å pålegge tvangssalg. Om misligholdet er vesentlig vurderes konkret, hvor man særlig må hensynta omfanget av utleievirksomheten.
Brudd på ervervsbegrensningen i § 23 vil imidlertid alltid kunne gi grunnlag for tvangssalg. I denne forbindelse er det også vedtatt en ny regel i lovens § 38, som gir styret rett til å pålegge erververen å selge ulovlig ervervede boligseksjoner uten forutgående varsel. Eiere som har ervervet boligseksjoner i strid med ervervsbegrensningen fratas også stemmeretten for disse seksjonene i årsmøtet etter lovens § 52 annet ledd.
Som nevnt ovenfor, vil det være begrensede mulighet for Kartverket til å drive forhåndskontroll med indirekte erverv gjennom egenerklæringssystemet. Dette gjelder særlig ved indirekte erverv ved kjøp av aksjer i et selskap som eier boligseksjon, som ikke nødvendiggjør hjemmelsoverføring og egenerklæring. Dette kan medføre at erverv i strid med den indirekte ervervsbegrensningen oppdages etter at ervervet er tinglyst. For eksempel vil ervervet kunne avdekkes ved at personer representerer flere ulike selskap på årsmøtet.
Overgangsregel for avtaler om erverv før ikrafttredelse
Lovendringene trer først i kraft 1. januar 2020. Overtakelse av boligseksjoner før dette tidspunkt omfattes ikke av de nye reglene om ervervsbegrensing, slik at indirekte erverv i henhold til dagens regelverk ikke vil være forbudt før lovendringens ikrafttredelse. Lovgiver har også vedtatt en overgangsregel som regulerer tilfellene hvor avtaler om erverv er inngått før 1. januar 2020, men overtakelse og/eller hjemmelsoverføring først finner sted etter loven er trådt i kraft. Heller ikke disse tilfellene skal omfattes av de nye reglene om ervervsbegrensing.
