Høyesterett har nylig avsagt en dom (HR-2020-312) som presiserer ansvaret for foretak som påtar seg rollen som ansvarlig søker i byggeprosjekter. Dommen er svært viktig for arkitekter og konsulenter som påtar seg denne rollen.
Kort om saksforholdet og konklusjonen
Saksforholdet var i korthet at et arkitektfirma sto som ansvarlig søker ved søknad om tillatelse til oppføring av fire boliger etter plan- og bygningsloven. En ansvarlig søker skal etter plan- og bygningsloven påse at et byggeprosjekt er belagt med ansvar, ved at noen har påtatt seg rollene som ansvarlig prosjekterende, utførende og eventuelt kontrollerende for de oppgaver som skal utføres. Dette hadde arkitektfirmaet ikke sørget for.
Det viste seg etter innflytting at hver bolig hadde feil og mangler som beløp seg til nesten halve kjøpesummen. Boligkjøperne reiste sak mot arkitektfirmaet. Spørsmålet Høyesterett tok stilling til var om boligkjøperne hadde grunnlag for et erstatningskrav mot arkitektfirmaet med grunnlag i at ansatte i arkitektfirmaet hadde opptrådt uaktsomt.
Høyesterett kom til at arkitektfirmaets ansatte hadde opptrådt uaktsomt, når man ikke hadde sørget for at byggeprosjektet var belagt med ansvar.
Den praktiske betydningen av dommen
Høyesterett har tidligere, i de såkalte Bori I- og Bori II-dommene (HR-2015-537 og HR-2017-1834-A), avklart at foretak med ansvar for utførelsen av byggeprosjektet, for eksempel ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende, kan bli erstatningsansvarlig overfor boligkjøpere ved brudd på sine plikter etter plan- og bygningsloven.
Forskjellen mellom Bori-dommene og denne dommen er at erstatningsansvaret ble knyttet til brudd på de pliktene en ansvarlig søker har. I motsetning til de ansvarlig prosjekterende, utførende og kontrollerende, har ikke ansvarlig søker et ansvar for at selve byggetiltaket overholder lovens minimums krav, for eksempel tekniske krav. Mange, både kommuner og andre, har en oppfatning av at ansvarlig søker har et overordnet ansvar for at plan- og bygningslovens krav blir overholdt. Det er ikke riktig. Ansvarlig søker innestår ikke for innholdet i og utførelsen av de øvrige ansvarliges ulike oppgaver. Ansvarlig søker har imidlertid ansvaret for å koordinere byggesaksprosessen og være «bindeleddet mellom tiltakshaver og kommunen», slik det følger av plan- og bygningsloven § 23-4. Et viktig ledd i byggesaksprosessen er å påse at noen har påtatt seg ansvar som dekker alle oppgaver i byggetiltaket, enten det er ansvaret for prosjektering, utførelse eller eventuell kontroll av disse oppgavene.
I denne saken erkjente arkitektfirmaet at «den ansvarlige arkitekten var klar over at prosjekteringen av bygg og installasjoner ikke var belagt med ansvar». Arkitektfirmaet hadde dermed ikke ivaretatt sitt ansvar med å sikre at byggeprosjektet var belagt med ansvar. Arkitektfirmaet bestred likevel ansvar under henvisning til at arkitekten utøvde sitt «beste skjønn» da han vurderte hvilke oppgaver som burde ansvarsbelegges. Dette førte imidlertid ikke frem. Som Høyesterett gir klart uttrykk for, var det det ikke «rom for noe skjønn» på dette området.
Selv om ansvarlig søker ikke har det samme ansvaret som de prosjekterende, utførende og kontrollerende, er deres rolle like fullt sentral i plan- og bygningslovens tillitsbaserte ansvarsrettssystem. Ansvarlig søker har ansvar for at systemet følges, med den beskyttelse systemet gir for at lovens krav blir ivaretatt. Som Høyesterett påpeker i denne saken, var konsekvensen av ansvarlig søkers handlinger at «sikkerhetsnettet [sviktet] på et avgjørende punkt». I forlengelsen av dette uttaler Høyesterett at «[f]orbrukere som kjøper prosjekterte boliger, kan ikke se et ferdig bygg og må kunne stole på at de ansvarlige følger opp sine forpliktelser etter plan- og bygningsloven».
Det betyr i praksis at en ansvarlig søker risikerer å bli stilt til ansvar for de økonomiske tap en boligkjøper lider dersom ansvarlig prosjekterende, utførende og kontrollerende ikke oppfyller sine forpliktelser og ansvarlig søker ikke har oppfylt sine forpliktelser, slik at systemet og dets kontrollmekanismer kan avdekke feilene.
