Ved inngrep skal det betales erstatning både til eier og andre rettighetshavere. Andre rettighetshavere kan være leietager, bruksrettshaver eller forpakter av landbruksareal.
Oreigningslova pålegger grunneier, på ekspropriantens anmodning, å opplyse om kjente rettigheter knyttet til det aktuelle arealet. Men hvor langt gjelder grunneiers ansvar for de opplysninger denne gir? Og hvem har risikoen for ukjente rettigheter som ikke er tinglyst?
Grunnboken gir ikke alltid svaret
Det kan være mange slags rettigheter knyttet til en eiendom som er aktuelle ved ekspropriasjon. Et grunnvilkår er at rettigheten har ekspropriasjonsrettslig vern. Som eksempel på vanlige rettigheter eksproprianten trolig må være forberedt på, nevnes veiretter, beiteretter, rett til høyspentanlegg eller vann- og avløpsledninger. Selv om rettighetene er vanlige, betyr ikke det at det er enkelt å få den fulle oversikten. Både stiftelsesgrunnlag, art, varighet og tilknytningsgrad varierer.
For eksproprianten ville det vært praktisk om grunnboken ga en uttømmende oversikt over hvilke rettighetshavere som må involveres. Slik er det ikke. Utinglyste rettigheter kan etter omstendighetene ha ekspropriasjonsrettslig vern, og grunnbokundersøkelsen må derfor suppleres med andre undersøkelser.
Grunneiers opplysningsansvar
Oreigningslova § 24 annet punktum pålegger grunneieren å redegjøre for rettigheter denne kjenner til, og som inngrepet kan få betydning for, når eksproprianten ber om det. Eksproprianten bør derfor fremsette en uttrykkelig og skriftlig forespørsel tidlig i prosessen. I tillegg bør eksproprianten gjøre egne undersøkelser, herunder ved befaring, kontakt med brukere og naboer, samt gjennomgang av offentlige registre.
Når grunneieren er bedt om å redegjøre for rettighetsforholdene, skal han opplyse om rettigheter han kjenner til, og som inngrepet kan få betydning for. Han skal derimot ikke nødvendigvis ta stilling til om rettigheten har ekspropriasjonsrettslig vern eller om rettighetshaveren har krav på erstatning. For å unngå risikoen for feil, bør grunneier bes om en vid redegjørelse uten hensyn til virkning.
For det tilfelle at grunneier ikke opplyser om en rettighet, mister ikke rettighetshaver automatisk noen rettsposisjon i skjønnet. Grunneier kan imidlertid selv bli erstatningsansvarlig dersom vedkommende burde gitt en opplysning som vedkommende ikke ga. Eksempler på relevant økonomisk tap er merkostnader forbundet med at rettighetshaveren blir del av skjønnet sent eller må håndteres etter tiltredelse. I teorien er det imidlertid tatt til orde for at kravene som stilles til grunneier ikke bør være høye ettersom også eksproprianten må ventes å gjøre egne undersøkelser.
Ukjente rettighetshavere kan utgjøre en risiko
Rett som det er, dukker det opp rettighetshavere etter tiltredelse som ikke har blitt håndtert i ekspropriasjonsprosessen tidligere. Det tapet som rettighetshaveren lider som følge av ekspropriasjonen, skal da utgangspunktet erstattes på vanlig vis.
Det kan imidlertid stilles spørsmål ved om eksproprianten kan ekstingvere rettigheten slik at det ikke må betales erstatning. Dette vil være tilfelle ved ordinære, frivillige kjøp hvor kjøper i god tro erverver rettigheter eller eiendomsrett uten å vite om utinglyste heftelser.
Enkelte akademikere har tatt til orde for en slik tilnærming basert på prinsippet om å unngå dobbelerstatning. Dersom det eksempelvis viser seg å foreligge en rett til uttak av masser på en eiendom, ville normalt rettighetshaverens erstatning gå til fradrag i grunneiers erstatning dersom det ble håndtert i skjønnet. Når grunneiers erstatning er utbetalt, vil et slikt oppgjør ikke finne sted. Et annet argument er at det ofte er tale om en avtalelignende situasjon under trussel om ekspropriasjon, i stedet for en reell tvangssituasjon.
Spørsmålet om eksproprianten kan ekstingvere rettigheter slik at de bortfaller uten at det betales vederlag, forblir imidlertid en teoretisk diskusjon. Vi er ikke kjent med rettsavgjørelser som avklarer spørsmålet, og prinsippet om full erstatning i Grunnloven § 105 taler mot en slik adgang.
Vi fremhever at eksproprianten ikke kan legge til grunn at oppgjør med grunneier automatisk rydder eiendommen for utinglyste rettigheter. Det er derfor viktig at ekspropriantene gjør grundige undersøkelser før man erverver rettigheter under trussel om ekspropriasjon.
