Tomtefesteseier for grunneier i Oslo tingrett

Oslo tingrett har gitt grunneier Investire Eiendom AS medhold i krav om oppregulering av festeavgiften for en boligtomt med 57 boenheter på Grefsen i Oslo.

Tingretten avgjorde at det såkalte «makstaket» for festeavgiften etter tomtefesteloven § 15 (4) måtte settes til side etter tomtefesteloven § 15 (9), for å ivareta bortfesters eiendomsvern etter Den Europeiske Menneskerettighetskonvensjonen P1-1. Dette er et gjennombrudd for bortfestere av tomter i sentrale strøk.

Partene i saken var Investire Eiendom AS v/daglig leder og Selvaag-arving Erich Selvaag Holte på den ene siden, og festerne i Solhellingen Boligsameie på den andre siden. Festekontrakten mellom partene ble inngått i 1958, med en varighet på 50 år og en opprinnelig festeavgift på kr 30 000 i året (i 1958-kroner).

Ved avtalens utløp i 2008, erklærte festerne forlengelse av festeforholdet etter tomtefesteloven § 33. Bestemmelsen gir festere hjemmel til «tvungen» forlengelse av festeforholdet, uten hensyn til den opprinnelige festeavtalen mellom partene.

Tomtefesteloven § 15 (4) setter videre begrensninger for størrelsen på festeavgiften bortfester kan kreve. Avgiften begrenses oppad til et fastsatt maksbeløp per antall dekar tomt, som per 1. januar 2017 var kr 12 035. Med litt over 13 dekar festetomt på Grefsen, begrenset «makstaket» festeavgiften for Solhellingen Boligsameie oppad til kr 161 269 i året, fordelt på 57 boenheter.

Oslo tingrett verdsatte festetomten til 125 millioner kroner, og konstaterte dermed at den maksimale festeavgiften etter tomtefesteloven § 15 (4) ga bortfester en festeavgift som utgjorde 0,13 % av tomteverdien.

Spørsmålet for tingretten var om denne festeavgiften representerte en «fair balance» mellom partene. Vurderingstemaet «fair balance» er utviklet gjennom langvarig EMD-praksis, og ble blant annet trukket frem som sentralt i den såkalte Lindheim-saken for EMD i 2012. Vurderingstemaet gir anvisning på en proporsjonalitetsvurdering hvor flere ulike momenter spiller inn.

Etter en helhetsvurdering konkluderte Oslo tingrett med at «makstaket» i tomtefesteloven § 15 (4) måtte settes til side etter regelen i § 15 (9), og at festeavgiften for festerne i Solhellingen Boligsameie måtte økes fra kr 161 269 i året til kr 550 000 i året for å unngå konvensjonsbrudd. Dette utgjør en månedlig økning i festeavgiften fra ca. kr 230 til kr 800 per festeforhold.

Investire Eiendom AS ble i tillegg tilkjent avsavnsrente på 4 % av differansen mellom opprinnelig og oppregulert festeavgift.

Dette er den første saken uten direkte tilknytning til Lindheim-saken, hvor grunneier får medhold i tilsidesettelse av «makstaket» i tomtefesteloven § 15 (4) jf. § 15 (9).

***

Reglene i tomtefesteloven § 15 (4) og (9) skal opp til vurdering i Høyesterett i den mye omtalte «Øvre Ullern Terrasse»- saken i slutten av mai i år. Høyesterett skal i samme sak også ta stilling til blant annet tolkningen av takseringsprinsippet «det huset eller dei husa» som er nedfelt i lovens § 15 (4) annet punktum. Senioradvokat Carina Borchgrevink Næss fører saken i Høyesterett på vegne av grunneier.

Artikkelen er skrevet av advokat Carina Borchgrevink Næss og advokatfullmektig Linn Rustad Rui, som førte saken i Oslo tingrett på vegne av grunneier Investire Eiendom AS.