I de tilfellene hvor samarbeidet mellom sameiere overhodet ikke fungerer vil tvangsoppløsning av sameiet kunne være en mulig løsning. Tvangsoppløsning av et sameie innebærer at sameiet blir tvunget til oppløsning uten at det foreligger enighet mellom sameierne. I situasjoner hvor sameietingen, ofte eiendommen, ikke kan deles fysisk, må eiendommen selges etter reglene for tvangssalg. Enhver sameier kan da by på eiendommen. Den som krever oppløsning etter sameieloven § 15, trenger ikke å oppgi noen begrunnelse for valget, men oppløsningen må ikke stride mot reglene for oppløsning.
Et vesentlig hensyn bak oppløsningsretten er at en sameier skal kunne komme ut av sameiet og få frigjort sin kapital, i situasjoner hvor ingen vil kjøpe sameieandelen, eller bare til en urimelig lav pris. Men oppløsningsretten skal også være en sikkerhetsventil i situasjoner hvor samarbeidet mellom sameierne skjærer seg.
Agder lagmannsrett behandlet tidligere i år en sak om tvangssalg til oppløsning av sameie. I saken hadde sameier 1 begjært tvangsoppløsning våren 2021, som sameier 2 ikke motsatt seg, og deretter fremsatt begjæring om at deres bud ble stadfestet og eiendommen tvangssolgt i november 2021. Kort tid etter meddelte sameier 1 at de trakk begjæringen om tvangssalg, og at saken derfor måtte bli hevet etter regelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 5-17 første ledd bokstav c). Bakgrunnen for dette var at sameier 2 hadde varslet tingretten at hun ville gi et høyere bud enn sameier 1. Sameier 2 anførte at sameieloven § 15 bygger på et likhetsprinsipp som gjør at saksøker (sameier 1) ikke ensidig kan frafalle begjæring om tvangssalg i sluttfasen av saken. Dette var både tingretten og lagmannsretten enig i.
Lagmannsretten viste blant annet til at hevingsregelen ikke får anvendelse i en slik situasjon. Lagmannsretten la til grunn at sameieloven § 15 gir uttrykk for et likebehandlingsprinsipp, og uttalte at
«når en sak om tvangssalg til oppløsning av et sameie er kommet til sluttfasen og flere sameiere konkurrerer om å erverve eiendommen, passer den alminnelige regelen om saksøkerens rett til å begjære saken hevet, definitivt ikke».
Avgjørelsen innebærer at ved oppløsning og tvangssalg av sameie, så kan ikke begjæringen trekkes ensidig. En fremsatt begjæring er følgelig bindende, i alle fall der tvangssalget har kommet til sluttfasen. Dette kan ha betydning for risikovurderingen ved begjæring av oppløsning og tvangssalg i de saker hvor det anses viktig å beholde eiendommen, eller i det minste en del av den.
Saken er anket og skal behandles av Høyesterett. Inntil avklaring fra Høyesterett foreligger, bør man som sameier være varsom med å begjære tvangssalg dersom man ikke er beredt på å stå løpet ut.
