Når et leieforhold opphører plikter leietaker å tilbakelevere lokalet til rett tid og i korrekt stand. Her kan det oppstå problemer.
I praksis ser vi at det ofte oppstår diskusjoner knyttet til lokalets tilstand ved tilbakelevering med spørsmål om hvilke krav som stilles, om leietaker har etterlevd sine plikter og hvilke krav utleier kan fremme mot leietaker. Slike saker kan være krevende da de ofte inneholder uklar juss, uklart faktum og til dels vanskelige tekniske spørsmål.
Et praktisk eksempel er at leietaker tilbakeleverer lokalet med et stort vedlikeholdsetterslep og utleier krever kompensasjon for dette avviket. Avviket vil da bestå i forringelse utover det som skyldes «alminnelig slit og elde». Spørsmålet som stadig har vært diskutert er om utleier må dokumentere et økonomisk tap for å kunne kreve kompensasjon for manglende vedlikehold. Slike diskusjoner skjer typisk hvor utleier planlegger å rehabilitere eller rive lokalet(bygget) etter fraflytting, hvor lokalet blir stående ledig uten ny leietaker eller utleier selger lokalet før ny leietaker overtar.
Rettslig situasjon frem til april i år
Dersom leiekontrakten ikke har avvikende reguleringer, fastsetter husleieloven § 10-3, 2. ledd at utleier kan kreve at leietaker dekker «nødvendige utgifter til utbedring» når lokalet er i dårligere stand enn det som er fastsatt i § 10-2. Den rettslige problemstillingen er om utleiers krav er (i) et erstatningskrav som forutsetter ansvarsgrunnlag, økonomisk tap og årsakssammenheng eller om (ii) kravet er basert på at leietaker har brutt sine kontraktsforpliktelse til å gjennomføre vedlikehold av det leide lokalet. Diskusjonene har oppstått i tilfeller hvor ikke leiekontrakten har reguleringer som avviker fra husleieloven § 10-3. Den rettslige situasjonen har vært uavklart i en årrekke. Både rettspraksis og juridisk teori spriker. I de siste 10 årene har noen dommer fra ting- og lagmannsrett (og teoretikere) fastslått at kravet er et erstatningskrav, mens andre har fastslått at leietakeren har en kontraktsforpliktelse og således at utleier ikke trenger å påvise at det foreligger ansvarsgrunnlag og økonomisk tap.
Høyesteretts avklaring
Høyesterett avsa den 25. april i år en dom med viktige prinsipielle avklaringer av hvilke vilkår som må være oppfylt for at utleier kan kreve erstatning av leietaker.
Saken gjaldt tilbakelevering av utleide forretningslokaler. Lokalene hadde etter leieforholdets avslutning blitt fullstendig ombygget og tatt i bruk som hotell. Som følge av dette var utleier faktisk ikke påført merutgifter for tilbakeføring av lokalene til tidligere standard.
Lagmannsretten kom til at bestemmelsen i husleielovens § 10-3, 2. ledd ikke inneholder krav om at utleier må ha lidt et økonomisk tap, og at det således var tilstrekkelig at vedlikeholdet rent faktisk ikke hadde vært godt nok. Lagmannsretten viste til at bestemmelsen var av objektiv art, som ga en kontraktsforpliktelse for leietaker. Høyesterett var uenig i dette.
Høyesterett konstaterte at verken lovens ordlyd eller forarbeider ga noe klart svar på den rettslige problemstillingen. Videre uttalte Høyesterett at det passer «best inn i det alminnelige systemet for misligholdsbeføyelser å anse krav etter husleieloven § 10-3, 2. ledd som et erstatningskrav». Det ble lagt vekt på at paragrafen stort sett var preget av erstatningsrettslig terminologi, og at annet ledd lest i sammenheng ga mest inntrykk av «å knytte an til de vanlige vilkårene for erstatning». De alminnelige vilkår for erstatning, blant annet økonomisk tap, må gjelde så langt ikke annet fremgår av loven.
Høyesterett kom til at utleieren ikke kunne kreve dekning av utgiftene ved å sette det utleide lokalet i den stand de etter avtalen skulle ha ved tilbakelevering, i et tilfelle der slik utbedring var uaktuelt. Det var allerede ved leietidens opphør klart at lokalet skulle bygges helt om.
Høyesterett delte seg i et flertall og et mindretall (3-2) når det gjaldt begrunnelsen. Flertallet mente at man stod overfor et erstatningskrav der de vanlige vilkårene for erstatning, blant annet økonomisk tap, måtte gjelde så langt ikke annet fremgikk av loven. Mindretallet mente at utleiers krav på dekning av nødvendige utgifter til utbedring av mangler ikke er et erstatningskrav, og at slike utgifter derfor kan kreves dekket selv om utleier ikke er påført økonomisk tap ved misligholdet, men at det måtte gjøres unntak når utbedring ikke hadde noe fornuftig formål – slik tilfellet var i denne saken.
Meglerstandarden
Standard leieavtale som utgis av Norsk Eiendom og NEF/FFN («Meglerstandarden») har i en årrekke fastsatt i fraflyttingsbestemmelsens tredje avsnitt at «Utleier kan utbedre mangler som Leietaker ikke har utbedret, for Leietakers regning.» For å unngå den rettslige uklarheten og mange diskusjoner ved tilbakelevering, ble det i 2013-versjonen av Meglerstandarden føyd til at «Dersom Utleier ikke gjennomfører slik utbedring, skal Leietaker likevel kompensere Utleier for de kostnader som ville medgått dersom utbedring hadde vært foretatt, uavhengig av Leieobjektets bruk etter fraflytting.» Bestemmelsen er videreført i 2019-versjonen som ble lansert i januar i år. Høyesteretts dom endrer isolert sett ikke på rekkevidden av denne fraflyttingsbestemmelsen.
I lys av dommen i Høyesterett vil nok mange stille seg spørsmålet om det er riktig å beholde denne reguleringen. Etter mitt syn bør denne beholdes. Erfaringsmessig har det vært mange og krevende konflikter ved tilbakelevering som har blitt tilspisset fordi leieobjektet skal rehabiliteres etter fraflytting og leietaker av den grunn nekter å betale utleiers krav. Bestemmelsen vil således være konfliktdempende. En leietaker vil trolig føle det feil å måtte betale en kompensasjon for vedlikeholdsetterslep når lokalet eller bygningsdelen uansett skal rives, men det kan også argumenteres for det motsatte. Til tross for Høyesterettsdommen vil nok mange utleiere fortsatt mene at en leietaker som ikke har oppfylt sin vedlikeholdsplikt har leietaker «spart» kostnader og at en misligholdende leietaker derfor vil få en tilfeldig fordel dersom leietaker slipper å betale kompensasjon. Det må også kunne argumenteres med at en slik bestemmelsen vil kunne ha en preventiv funksjon for leietakere som ikke oppfyller sine kontraktsforpliktelser, selv om manglende vedlikehold også vil være negativt for leietakers opphold og bruk av leieobjektet i leietiden. Bestemmelsen samsvarer også med andre områder hvor det heller ikke er krav om utbedring eller annen bruk av vederlag.
Tips til leietakere
Det er viktig at partene ved kontraktsinngåelse har et bevisst forhold til leiekontraktens bestemmelser. Dersom utleier ønsker å benytte Meglerstandarden, bør leietaker være bevisst på at denne er en standardavtale og det er ikke gitt at den passer optimalt for alle parter og i alle leieforhold. Alle bør være seg bevisst hva slags avtale som inngås og en solid og seriøs leietaker vil trolig forhandle om en endret ordlyd i leieavtalens fraflyttingsbestemmelse.
Tips til utleiere
I lys av Høyesteretts dom bør utleiere gjennomgå sine leiekontrakter og avklare om utleiers interesser er tilstrekkelig dekket i leiekontrakten, typisk ved bruk av Meglerstandarden versjon 2013 eller senere versjon. Hvis leiekontrakten ikke har reguleringer som avviker fra husleieloven § 10-3, 2. ledd, blir det ekstra viktig at utleier følger tettere opp leietakers vedlikehold. Selv om Høyesteretts dom kan innebære at en leietaker blir fri for en erstatningsplikt, innebærer ikke dommen at en leietaker fritas for sine løpende vedlikeholdsplikter i leietiden.
Boligleieforhold
Etter husleieloven er det avtalefrihet i næringsleieforhold. I boligleieforhold kan man neppe avtale seg bort fra kravet om økonomisk tap, men det er adgang til å inngå detaljerte avtaler om vedlikeholdsansvaret. Også for en boligutleier vil det være viktig å følge tettere opp leietakers vedlikehold.
Først publisert i Næringseiendom.
