Høyesterett har opphevet Agder lagmannsrett sin avgjørelse fra 2022 som la til grunn at sak om tvangssalg i forbindelse med oppløsning av sameie ikke kan heves når tvangssalget er i sluttfasen. Føyen omtalte saken her. Høyesterett har siden slått fast at det var adgang til ensidig å avslutte saken om tvangsoppløsning og påfølgende tvangssalg.
Tvangsoppløsning medfører at sameiet oppløses og eiendommen selges etter reglene for tvangssalg. Enhver kan da by på eiendommen, men sameierne vil ha forkjøpsrett. Ikke sjeldent ender salget med en budkrig mellom sameierne.
Reglene for tvangssalg er omfattende, og ikke særskilt regulert i sameieloven. Sameieloven § 15 nøyer seg med å slå fast at reglene i tvangsfullbyrdelsesloven gjelder så langt de passer («så langt dei høver»).
I saken for Høyesterett hadde sameier A/B begjært tvangsoppløsning av sameiet. Tvangssalget endte med en intern budrunde mellom sameier A/B og den tredje sameieren, C. Etter at sameier C hadde meddelt at hun ville inngi et høyere bud enn sameier A/B, trakk sameier A/B begjæringen om tvangssalg, og anmodet at saken skulle heves etter regelen i tvangsfullbyrdelsesloven § 5-17 første ledd bokstav b. Sameier C motsatte seg heving av saken, og anførte at saksøker (sameier A/B) ikke ensidig kan frafalle begjæring om tvangssalg når salget er i sluttfasen. Lagmannsretten var enig i dette, og mente at hevingsreglene ikke passet («høver i») foreliggende sak, slik at den ikke fikk anvendelse. Dermed var saksøker bundet til begjæringen om oppløsning av sameiet.
Kjennelsen fra lagmannsretten ble senere opphevet av Høyesterett som la betydelig vekt på partenes rett til å bevare herredømme over prosessen i en sivil tvistesak. Dette disposisjonsprinsippet står sentralt i sivilretten, og Høyesterett mente med dette som utgangspunkt at henvisningen i sameieloven § 15 innebærer en generell henvisning til reglene i tvangsfullbyrdelsesloven, slik at også hevingsreglene er omfattet. Etter en gjennomgang av rettskildene konkluderte Høyesterett med at det ikke «finnes tilstrekkelig tungtveiende grunner» til å gjøre unntak fra disse.
Høyesteretts konklusjon medfører at en sameier kan igangsette en oppløsningsprosess med et påfølgende tvangssalg, som deretter kan heves når sameieren ser at den andre sameieren vil kunne inngi det høyeste budet. Dette kan rokke ved likevekten mellom partene ettersom saksøkeren ensidig kan beslutte at tvangssalget skal avsluttes uten salg. Den andre sameieren kan riktig nok starte prosessen på nytt, ved å sende en egen begjæring om oppløsning, men dette vil være tid- og kostnadskrevende. Sameiernes likviditet kan også ha endret seg innen et nytt tvangssalg iverksettes. Etter vår mening er likevel kjennelsen en viktig avklaring som harmoniserer reglene for tvangsoppløsning og påfølgende tvangssalg med resten av sivilprosessen og tvangsfullbyrdelsesreglene. Dette bidrar til klarhet og at partene sikres kontroll over prosessen.
Artikkelen er skrevet av Kine Bjørnerud Bergan og Ellen Usland.
