Saken gjaldt erstatning og regress for utbedringskostnader fra utleier (Falkenborgvegen 28 AS) og utleiers forsikringsselskap (Protector) mot leietakerne (Trondheim kommune og staten v/Nav) og kommunens forsikringsselskap.
To privatpersoner hadde forsettlig tent på en sofa i mottaksområdet til et Nav-kontor i åpningstiden. Brannen i seg selv forårsaket begrensede skader, men den utløste bygningens sprinkleranlegg. Dette førte til omfattende vannskader på store deler av bygningen, med utbedringskostnader på over 4,4 millioner kroner og en utbedringsperiode på et helt år.
Leieavtalen var basert på standard leieavtale for næringslokaler, den såkalte «meglerstandarden» (4. utgave 03/13). Utleier anførte prinsipalt at leietakerne var ansvarlige for utbedringskostnadene i medhold av leieavtalens punkt 13 (2) om utvidet vedlikeholdsplikt ved hærverk. Subsidiært ble det anført at leietakerne hadde et objektivt erstatningsansvar etter avtalens punkt 19 (1) for skader voldt av tredjepersoner de hadde gitt adgang til lokalene.
Høyesteretts vurdering
Høyesterett tok utgangspunkt i at avtaler mellom profesjonelle parter skal tolkes objektivt med stor vekt på ordlyden, for å ivareta forretningslivets behov for sikkerhet og forutberegnelighet (jf. HR-2026-280-A Isola og Rt-2002-1155 Hansa Borg).
Omfatter vedlikeholdsplikten omfattende følgeskader av hærverk?
Leieavtalens punkt 13 (2) fastslår at leietakers vedlikeholdsplikt «omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet…». Spørsmålet for Høyesterett var om en påsatt brann som medførte massive vannskader, utgjør «hærverk» som leietaker plikter å utbedre.
Høyesterett uttalte at selv om ordet «hærverk» språklig sett kan romme ildspåsettelse, fjerner man seg fra den språklige kjernen jo mer omfattende følgeskaden er. Retten la avgjørende vekt på avtalens system og indre sammenheng.
Høyesterett fremhevet i denne vurderingen at «vedlikehold» er en betegnelse på løpende arbeider for å kompensere for slit og elde. Å bygge opp en eiendom etter omfattende tilfeldig skade (som store vannskader) faller naturlig utenfor vedlikeholdsbegrepet.
Plikten gjelder å «besørge og bekoste» utbedringen. Høyesterett mente det forutsetter at leietaker kan utføre arbeidet på egen hånd. Omfattende reparasjoner som krever bygge- og samtykkeprosesser, passer dårlig med dette.
Høyesterett mente leieavtalens krav om utbedring «uten ugrunnet opphold» og utleiers rett til å sette en 14-dagers tilleggsfrist ved mislighold, er svært dårlig tilpasset komplekse gjenoppbyggingsarbeider som tar et år å fullføre.
Høyesterett vektla også leieavtalens punkt 16 som pålegger utleier å forsikre eiendommen, mens leietakers forsikringsplikt for bygningsdeler er avgrenset til «dører og vinduer«. Dette speiler den typiske forståelsen av hærverk (knuste ruter mv.) og taler mot at leietaker har risikoen for totalskader.
Høyesterett konkluderte med at punkt 13 (2) primært retter seg mot «typisk, avgrenset hærverk» som tagging og ruteknusing, eventuelt lokale svimerker ved branntilløp. Omfattende følgeskader faller utenfor leietakers kontraktsfestede vedlikeholdsplikt.
Gjelder krav til mislighold også tredjeparter?
Subsidiært vurderte Høyesterett om leietaker var objektivt ansvarlig etter leieavtalens punkt 19 (1), som fastslår at leietaker blir erstatningsansvarlig for skade som «skyldes ham selv […] og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen».
Utleier prosederte på at det gjaldt et rent årsakskrav (objektivt ansvar) når skaden ble forvoldt av en tredjeperson leietakeren hadde sluppet inn. Høyesterett avviste dette og viste til HR-2016-1447-A (KLP-dommen). Begrepet «skyldes» i meglerstandarden innebærer ikke et rent årsakskrav; det kreves at leietakeren har misligholdt sine forpliktelser etter leieavtalen.
Høyesterett presiserte at dette kravet til mislighold også gjelder for tredjepersoner. Mislighold kunne for eksempel ha foreligget dersom leietakeren hadde brutt sin plikt til å behandle eiendommen med «tilbørlig aktsomhet» (punkt 10) ved å unnlate nødvendige sikkerhetstiltak eller vakthold. Siden utleier ikke hadde anført at Nav eller kommunen faktisk hadde misligholdt avtalen, førte heller ikke dette grunnlaget frem.
Betydning for praksis
Dommen gir viktige avklaringer for tolkningen av meglerstandarden og tilsvarende næringsleiekontrakter (for eksempel Statsbyggs standard).
Dommen befester at vedlikeholdsplikten etter hærverk ikke omfatter enhver form for skade. Utleier (og utleiers forsikringsselskap) bærer risikoen for tilfeldige, omfattende skader på eiendommen som omfattende brannskader og vannskader, selv om den utløsende årsaken er en forsettlig handling (hærverk) i leietakers lokaler. Leietakers utvidede vedlikeholdsplikt for hærverk er begrenset til mer typiske og oversiktlige skader.
Dommen slår fast at leietaker ikke hefter objektivt for kunders eller klienters skadeverk. For at leietaker skal bli erstatningsansvarlig etter punkt 19, må utleier påvise at leietakeren har opptrådt i strid med leieavtalen, for eksempel ved mangelfulle sikkerhetsrutiner.
Dersom utleier ønsker å overføre risikoen for omfattende følgeskader av hærverk til leietaker, må dette fremgå av uttrykkelig og det må gjøres særskilte avvik fra standardkontrakten.
Artikkelen er også publisert i Estate Nyheter.
