Fra rammeverk til konkret regulering
De nye bestemmelsene i burettslagslova § 4-3 a og eierseksjonsloven § 23 a definerer leie til eie og deleie, og gir departementet hjemmel til å åpne for at juridiske personer kan eie flere boliger enn det som ellers ville vært tillatt.
Forskriftsforslaget konkretiserer blant annet hvor stor andel av boligene juridiske personer kan eie, hvor lenge en leie til eie-avtale kan vare, hvilke minstekrav som skal gjelde for avtalene, hvordan kjøpsrett og bruksrett skal sikres ved tinglysing, hvem som skal betale felleskostnader ved deleie, og hvem som skal ha stemmerett i boligselskapet.
Forslaget gjelder i hovedsak nye boligprosjekter og dermed nyboligmarkedet. Det legges altså ikke opp til en generell adgang for juridiske personer til å kjøpe seg opp i etablerte borettslag eller eierseksjonssameier for å tilby boligkjøpsmodeller der.
Leie til eie: maks 30 prosent av boligene
For leie til eie foreslår departementet at juridiske personer skal kunne eie inntil 30 prosent av boligene i nye borettslag eller eierseksjonssameier. I borettslag gjelder dette kjøp eller annet erverv fra aktører som nevnt i burettslagslova § 2-12, typisk utbygger. I eierseksjonssameier foreslås tilsvarende regel for erverv fra utbygger eller den som er hjemmelshaver på seksjoneringstidspunktet.
Bakgrunnen for grensen på 30 prosent er særlig hensynet til bomiljø, maktbalanse og – i borettslag – brukereierprinsippet. Ved leie til eie er det den juridiske personen som eier boligen frem til leieren eventuelt bruker kjøpsretten. En for høy andel leie til eie-boliger kan derfor utfordre borettslagets karakter som et brukereid boligfellesskap.
Fem års kjøpsperiode
Et sentralt forslag er at kjøpsretten ved leie til eie ikke kan vare lenger enn fem år. Fristen skal regnes fra overtakelsen av leieretten, ikke fra avtaleinngåelsen. Det er praktisk viktig i nye boligprosjekter, hvor avtalen ofte inngås lenge før boligen står ferdig.
For borettslag foreslås det i tillegg en særskilt begrensning, også denne av hensyn til brukereierprinsippet: Dersom leieren ikke bruker kjøpsretten innen fristen, kan samme andel bare brukes i én ny leie til eie-avtale. I praksis innebærer dette at samme borettslagsandel kan brukes til leie til eie i maksimalt to avtaleperioder.
Tydelige krav til leie til eie-avtalen
Forskriftsforslaget stiller konkrete krav til leie til eie-avtalene. Avtalen må blant annet fastsette leien, kjøpesummen, opsjonsperiodens lengde og hvilke regler som gjelder mellom partene for reklamasjon og håndtering av mangler.
Departementet foreslår også at den juridiske personen skal sørge for tinglysing av leierens rett til å leie og kjøpe boligen, den avtalte kjøpesummen og opsjonsperiodens lengde. Tinglysing skal gi leieren bedre vern, blant annet dersom tilbyderen får økonomiske problemer eller går konkurs.
Kravet om fast kjøpesum er særlig viktig. Kjøpesummen skal være avtalt allerede ved inngåelsen av leie til eie-avtalen. Det gir leieren forutsigbarhet, og gjør det enklere å vurdere om det er realistisk å opparbeide nok egenkapital i løpet av opsjonsperioden.
Deleie: 30, 40 eller 50 prosent?
For deleie har ikke departementet landet på én bestemt grense. I stedet bes det om høringsinnspill til tre alternativer: at juridiske personer skal kunne eie enten 30, 40 eller 50 prosent av boligene i boligselskapet.
Deleie skiller seg fra leie til eie ved at forbrukeren er medeier fra første dag. Etter lovens definisjon må den fysiske personen eie minst 50 prosent av boligen og ha eksklusiv bruksrett til hele boligen. Den juridiske personen eier den resterende delen, og den fysiske deleieren har rett til å kjøpe seg opp til fullt eierskap.
Siden den fysiske deleieren må eie minst halvparten av andelen fra første stund, blir ikke brukereierprinsippet utfordret i like stor grad som ved leie til eie. Samtidig peker departementet på risikoen dersom den juridiske personen får betalingsproblemer eller går konkurs. Jo større andel én profesjonell aktør eier i et boligselskap, desto større kan konsekvensene bli for boligselskapet og de øvrige beboerne. Departementet mener dette kan tilsi noe mer forsiktighet med hvor mye deleie det skal åpnes for. For å dempe denne risikoen, foreslås blant annet at det er den fysiske deleieren som skal være ansvarlig for å betale felleskostnadene.
Krav til deleieavtalen
Også deleieavtalen underlegges detaljerte minstekrav. Avtalen må blant annet fastsette vederlaget den fysiske deleieren skal betale for eksklusiv bruksrett til hele boligen, hvordan kjøpesummen for den resterende delen skal beregnes, at det er deleieren som skal betale felleskostnadene, hvilke rettigheter som skal tinglyses, og hvilke regler som gjelder for reklamasjoner og mangler.
Forslaget om felleskostnader er praktisk viktig. Departementet foreslår at den fysiske deleieren skal betale felleskostnadene direkte til borettslaget eller eierseksjonssameiet. Den juridiske personens andel skal trekkes fra vederlaget eller håndteres på lignende måte. Dette gir den fysiske deleieren bedre kontroll med at kostnadene faktisk betales, og reduserer risikoen for at mislighold hos den juridiske personen rammer boligselskapet.
Et annet viktig forbrukerverntiltak er at den juridiske personen som hovedregel ikke skal kunne kreve sameiet oppløst de første ti årene etter avtaleinngåelsen. Dette for å gi den fysiske deleieren økt botrygghet, forutsigbarhet og reell tid til å kjøpe seg opp til fullt eierskap. Unntak gjelder riktignok dersom den fysiske deleieren vesentlig misligholder avtalen.
Stemmerett og maktbalanse
I borettslag er stemmereglene relativt enkle: Hver andelseier har én stemme, uavhengig av hvor mange andeler vedkommende eier, jf. burettslagslova § 7-10.
Ved leie til eie foreslås ingen særregel. Den juridiske personen eier andelen og har stemmeretten. Leieren har likevel rett til å være til stede og uttale seg på generalforsamlingen.
Ved deleie foreslås det at den fysiske deleieren skal ha stemmeretten. At den fysiske deleieren i størst mulig grad bør anses som eier opp mot borettslaget fra første stund harmonerer best med brukereierprinsippet.
I eierseksjonssameier er spørsmålet mer komplisert. Her har hver boligseksjon som hovedregel én stemme, mens stemmene i kombinerte sameier ofte beregnes etter sameiebrøk, jf. eierseksjonsloven § 52. Dersom én juridisk person eier mange seksjoner, kan vedkommende få betydelig innflytelse på årsmøtet.
Departementet foreslår derfor å begrense stemmeretten ved leie til eie. I rene boligsameier skal en juridisk person som eier flere seksjoner etter forskriften, bare ha to stemmer. I sameier hvor stemmene regnes etter sameiebrøk, skal den juridiske personen bare ha stemmerett etter de to seksjonene med høyest sameiebrøk. Departementet erkjenner samtidig at dette kan bli komplisert å praktisere, og at disse utfordringene reiser tvil om hvorvidt det bør innføres en forskrift om boligkjøpsmodeller for eierseksjonssameier på nåværende tidspunkt.
Kommunene får en særstilling
Forslaget til borettslagsforskrift inneholder også regler om samlet eierskap. Samlet eierskap for juridiske personer etter forskriften og burettslagslova § 4-3 skal ikke overstige den valgte grensen på 30, 40 eller 50 prosent.
Denne begrensningen skal imidlertid ikke gjelde for kommuner. Kommuner kan derfor fortsatt eie andeler etter burettslagslova §§ 4-2 og 4-3, i tillegg til andeler etter forskriften om boligkjøpsmodeller. Avhengig av hvilken grense som velges, kan kommuner dermed i praksis eie opp til 60, 70 eller 80 prosent av boligene i et borettslag. Departementet begrunner dette med kommunenes særlige boligsosiale ansvar.
En kontrollert åpning
Forskriftsforslaget gir viktige avklaringer, men løser ikke alle spørsmål. Departementet peker selv på at forskriftene ikke fullt ut regulerer blant annet reklamasjon og mangler etter bustadoppføringslova og avhendingslova, markedsføring og informasjonskrav, eventuell konsesjonsplikt etter finansforetaksloven, eller alle virkninger av betalingsmislighold og konkurs hos tilbyder.
Forslaget er derfor ikke et frislipp. Det er en kontrollert åpning for økt bruk av boligkjøpsmodeller, med tydeligere rammer og flere forbrukerverntiltak. For tilbydere gir forslaget et mer konkret regelverk å planlegge etter. For forbrukere gir det bedre vern og større forutsigbarhet. For borettslag og eierseksjonssameier reiser det samtidig nye spørsmål om eiersammensetning, stemmerett, felleskostnader og risiko.
Boligutbyggere og andre som ønsker å tilby boligkjøpsmodeller på nyboligmarkedet bør sette seg inn i forslaget og komme med sine synspunkter innen høringsfristen som er satt til 16. oktober 2026.
