Fra tre måneders oppsigelse til umiddelbar uttreden
Rekonstruksjon er et alternativ til konkurs for virksomheter som har, eller i overskuelig fremtid vil få, alvorlige økonomiske problemer. Formålet er å gi en ellers levedyktig virksomhet mulighet til å videreføre driften gjennom en samlet løsning med kreditorene. Rekonstruksjon vil for virksomhetene innebære at virksomheten fortsetter, samtidig som det utarbeides en rekonstruksjonsplan hvor kreditorenes krav ofte reduseres og dekkes med dividende.
Utgangspunktet ved rekonstruksjon er at skyldnerens avtaler løper videre etter åpningen av rekonstruksjonsforhandling, jf. dekningsloven § 7-3 a. Som følge av den økonomiske situasjonen hos leietaker, er situasjonen likevel ofte at leietaker ønsker å tre ut av avtaleforholdet.
Tidligere har dekningsloven § 7-6 gitt leietaker under rekonstruksjon rett til å si opp langvarige leieavtaler med sedvanlig, eller tre måneders varsel. Dette har sikret utleier leieinntekter i en overgangsperiode på tre måneder før et eventuelt restkrav ble omgjort til en dividendefordring i rekonstruksjonen.
Med Stortingets nye lovendring i dekningsloven § 7-6 fjernes denne sikkerheten i en tidligfase av rekonstruksjonen.
Ny ekstraordinær oppsigelsesadgang
Den nye bestemmelsen gir leietaker en ekstraordinær og svært fleksibel oppsigelsesadgang, delt inn i to faser:
Fase 1 (de første to månedene): Dersom skyldneren sier opp avtalen i løpet av de første to månedene etter åpningen av rekonstruksjonsforhandling, opphører avtalen umiddelbart uten oppsigelsestid.
Fase 2 (etter to måneder): Sies avtalen opp etter utløpet av tomånedersfristen, men før forslag om rekonstruksjonsplan er sendt ut, gjelder en oppsigelsestid på tre måneder.
Regelendringen er begrunnet med at forholdet mellom dekningsloven § 7-4a og § 7-6 har vært uklart, samt målsettingen om balanse mellom leietakerens behov for å områ seg og utleiers behov for forutsigbarhet.
Risikoen flyttes over på utleier
For leietakere i krise er lovendringen en utstrakt hånd. Den gir et viktig handlingsrom til raskt å kvitte seg med tyngende og langvarige leieforpliktelser, forutsatt at man betaler fullt vederlag for den faktiske tiden lokalene benyttes etter åpningen av rekonstruksjonsforhandlingen.
For utleiere er bildet dessverre et annet. Forslaget innebærer etter vår vurdering en klar svekkelse av utleiers posisjon. Dersom leietaker sier opp innen tomånedersfristen, kan utleier miste leietakeren umiddelbart, selv om avtalen etter sitt innhold skulle løpt i flere år.
Utleier vil riktignok ha krav på fullt vederlag for den tiden leietaker faktisk nyttiggjør seg lokalene etter åpningen av rekonstruksjonsforhandlingen. Tapet som oppstår fordi avtalen avsluttes tidligere enn avtalt, vil derimot bare kunne kreves som dividendefordring. Erfaringsmessig betyr dette ofte minimal dekning.
Departementet anerkjenner at oppsigelse uten oppsigelsestid kan innebære en belastning for utleier, blant annet fordi det reduserer muligheten for effektiv tapsbegrensning, for eksempel ved å skaffe ny leietaker i oppsigelsestiden. Departementet har likevel kommet til at balansen er ivaretatt. Resultatet er at en betydelig del av risikoen nå flyttes over på utleier.
Hva bør utleiere gjøre nå?
Siden lovendringen forskyver en betydelig del av risikoen over på utleier, krever dette en mer proaktiv tilnærming ved inngåelse av nye leiekontrakter.
Ved inngåelse av leiekontrakter bør utleiere for det første være særlig oppmerksomme på leietakers økonomiske soliditet og risikoen for senere rekonstruksjon. Lange uoppsigelige leieperioder vil ikke gi samme sikkerhet dersom leietaker senere får åpnet rekonstruksjonsforhandling og benytter den ekstraordinære oppsigelsesadgangen. Den økte risikoen bør vurderes kommersielt ved fastsettelse av leie, avtalestruktur og eventuell sikkerhetsstillelse.
Utleiere bør videre vurdere nøye art og omfang av sikkerhetsstillelsen. Beløpene må være tilstrekkelig høye til å dekke et plutselig inntektstap. Vær spesielt oppmerksom på morselskapsgarantier. Det har vært flere tilfeller av rekonstruksjoner der også morselskap har blitt rammet av rekonstruksjon, og garantien har vist seg å være lite verdt.
