I et leiemarked med historisk sterk økning av utleieboligprisene og samtidig økning av andre kostnader, blant annet strøm mv., er det ikke utenkelig at flere leietakere vil få betalingsproblemer. Hvordan kan utleier avslutte leieforholdet med en leietaker som ikke betaler leien?
Adgangen til å kreve tvangsfravikelse
For å kunne få leietaker kastet ut av lokalene med tvang (tvangsfravikelse) må utleier vise til et tvangsgrunnlag. Et vanlig tvangsgrunnlag er en rettskraftig dom, men ettersom det er tidkrevende og kostbart å gå veien om domstolene finnes det særlige tvangsgrunnlag som skal gjøre det mer effektivt for å få fullbyrdet kravet sitt (dvs. kreve utkastelse). De særlige tvangsgrunnlagene for fravikelse av fast eiendom er blant annet skriftlig avtale om vedtak av tvangsfravikelse ved betalingsmislighold – såkalt tvangsfravikelsesklausul, som er regulert i tvangsfullbyrdelsesloven (tvfl.) § 13‑2 tredje ledd. Disse reglene gjelder i alle leieforhold, enten det er utleie av bolig eller næringslokaler.
Nærmere om tvangsfravikelsesklausuler
Etter tvfl. § 13-2 tredje ledd bokstav a, vil en skriftlig avtale om leie som inneholder «vedtagelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt», tjene som særlig tvangsgrunnlag.
En slik klausul er normalt inntatt i de fleste leieavtaler mellom profesjonelle parter. I de mye brukte standard leieavtalene for næringslokaler er dette regulert på denne måten:
«Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis Leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a)».
Konsekvensen av en slik regulering er at utleier har nødvendig tvangsgrunnlag for å kreve utkastelse allerede ved første krone utestående hos leietakeren. Med andre ord vil selv et helt uvesentlig mislighold av betalingsforpliktelsen gi utleier krav på at leietaker fraviker eiendommen, uten at man må gå veien om domstolen. Utleier må imidlertid sende et varsel med 14 dagers frist om at tvangsfravikelse kan skje dersom ikke utestående leie med inndrivelseskostnader og renter betales. Hvis denne fristen oversittes uten at kravet er etterkommet, kan utleier ta ut begjæring om tvangsfravikelse. Det er da namsmannen som gjennomfører den fysiske fravikelsen.
Det er viktig å være oppmerksom på at dersom leietaker betaler det han skylder før utkastelsen faktisk gjennomføres, faller tvangsgrunnlaget bort.
Situasjonene der det ikke foreligger tvangsfravikelsesklausul
Dersom leietaker ikke har vedtatt tvangsfravikelsesklausul, kan det være vesentlig mer kostbart og utfordrende å få ut leietaker. Fravikelse kan likevel skje uten særskilt tvangsfravikelsesklausul dersom det foreligger en åpenbar hevingsgrunn (tvfl. § 13‑2 tredje ledd bokstav d). Terskelen for anvendelsen av dette grunnlaget er imidlertid høy, noe som blant annet illustreres av en fersk avgjørelse fra Gulating lagmannsrett (LG-2023-23939). Lagmannsretten ga utleier medhold i tvangsfravikelse av et næringslokale i Bergen etter at utleier hadde hevet avtalen som følge av misligholdt betaling av husleie og fellesutgifter.
Lagmannsretten understreket innledningsvis at bestemmelsen er forbeholdt de klare tilfellene. Det skal ikke hefte noen faktisk eller rettslig tvil ved vurderingen av om det er grunnlag for heving. Etter lagmannsrettens syn forelå det ingen slik tvil; utleier hadde utestående over 1 million kroner i husleie, det dreide seg om flere terminer og leietaker hadde fått flere utsettelser i tillegg til en reduksjon i leien. Betalingsmisligholdet på hevingstidspunktet var derfor «vesentlig», og misligholdet gjorde det «åpenbart» at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen.
Dersom utleier ved betalingsmislighold skal vente med å foreta seg noe før det foreligger «vesentlig mislighold» vil utleier risikere å lide store tap. Det anbefales derfor at utleier sikrer at leiekontrakten inneholder gyldig tvangsfravikelsesklausul. Dersom lokalene er fremleid må tvangsfravikelse også særskilt vedtas av fremleietaker ettersom tvangsfravikelse er et inngrep mot den som faktisk bruker eiendommen.
Hvis leiekontrakten både inneholder de nødvendige reguleringene og utleier reagerer tidlig nok, ligger alt til rette for at utleier har et handlingsrom som kan sørge for at tap som oppstår ved betalingsmislighold kan holdes på et minimum.
