Norsk Eiendom, Norges Eiendomsmeglerforbund for Forum for Næringsmeglere lanserte nylig reviderte standard leieavtaler for næringslokaler. Blant de viktigste endringene er et tydeligere skille mellom eierkostnader, leietakerkostnader og felleskostnader, økt fokus på bærekraft, og nye bestemmelser om kontrollskifte hos leietaker. Både utleiere og leietakere bør sette seg inn i endringene for å være best mulig forberedt i kommende kontraktsforhandlinger. Her er en oversikt over de mest sentrale endringene.
Tydeligere struktur for eierkostnader, leietakerkostnader og felleskostnader
Uklarheter og uenigheter knyttet til felleskostnader er en hyppig kilde til diskusjoner. De reviderte leieavtalene har som mål å redusere konfliktnivået mellom utleiere og leietakere gjennom flere grep.
Klarere skille mellom kostnadskategoriene: Avtalene har nå en mer presis definisjon og et tydeligere skille mellom rene eierkostnader, felleskostnader og leietakerkostnader. Dette gjør det enklere å identifisere hvilke utgifter utleier kan belaste leietakerne og hvilke kostnader leietaker selv er ansvarlig for.
Standardisert fordelingsnøkkel: Med mindre annet avtales, legges det nå opp til at leietakers andel av felleskostnadene skal fordeles basert på en arealbasert nøkkel. Dersom utleier ønsker å fordel kostnadene etter forbruk/nytte må dette avtales.
Ny alternativ ansvarsmatrise: Som et valgfritt vedlegg introduseres en ansvarsmatrise. Dette er et praktisk verktøy som visuelt og detaljert angir grensesnittet for ansvar og kostnadsdekning for ulike bygningsdeler og installasjoner. Riktig brukt vil matrisen kunne eliminere mange tvilstilfeller og diskusjoner.
Nytt regime for kontrollskifte: Fra samtykkekrav til informasjonsplikt
Standardavtalenes regulering av overdragelse og endringer på eiersiden hos leietaker («kontrollskifte») har lenge vært et tema i forhandlinger. Den tidligere bestemmelsen, som likestilte et eierskifte hos leietaker med overdragelse av selve leiekontrakten, skapte betydelig usikkerhet og utfordringer, spesielt ved oppkjøp.
Kravet om utleiers forhåndssamtykke er fjernet og erstattet med en ren informasjonsplikt. Leietaker må varsle utleier om endringer i hvem som har bestemmende innflytelse, men utleier kan ikke lenger motsette seg eierskiftet. Dette er en betydelig forbedring for leietakere som inngår i konsernstrukturer eller er aktuelle for transaksjoner, da det fjerner en vesentlig risikofaktor.
Som en motvekt har standarden fått en ny, alternativ bestemmelse som utleiere kan forhandle inn. Denne gir utleier rett til å heve avtalen dersom kontrollskiftet gir «saklig grunn» til det. Dette vil være et sentralt forhandlingspunkt der leietakers soliditet, konsept eller eierskap var en avgjørende forutsetning for kontraktsinngåelsen. Bestemmelsen inneholder også klare frister for utleier til å agere.
Bærekraft: Fra intensjon til kontraktsmessig forpliktelse
I tråd med den generelle markedsutviklingen og strengere regulatoriske krav, inneholder de reviderte leieavtalene nå nye og mer detaljerte bestemmelser om miljø. Partene pålegges konkrete forpliktelser knyttet til å vurdere og implementere miljøeffektive og sirkulære løsninger ved vedlikehold og endringsarbeider. Dette formaliserer det grønne skiftet i leiekontraktene og flytter ansvaret fra å være en intensjon til å bli en kontraktsmessig plikt.
Partene skal, så langt det er teknisk egnet, økonomisk forsvarlig og praktisk gjennomførbart, velge sirkulære og miljøeffektive løsninger.
I tillegg inneholder de reviderte avtalene bestemmelser om at leietaker får en rett til å be om nødvendig informasjon fra utleier for å oppfylle egne rapporteringsforpliktelser, for eksempel i henhold til CSRD (EUs direktiv om bærekraftsrapportering).
Disse punktene er en direkte konsekvens av strengere regulatoriske krav og markedets forventninger til bærekraftig drift og rapportering.
Vår anbefaling
Selv om standardavtalene gir et solid utgangspunkt for inngåelse av leieavtaler, er det som tidligere avgjørende at avtalen tilpasses det konkrete leieforholdet. Vi anbefaler alle aktører å sette seg grundig inn i endringene for å være forberedt til neste kontraktsforhandling.
Advokatfirmaet Føyen har fulgt revisjonsarbeidet tett og har spisskompetanse på næringsleie. Vi inviterer gjerne til en skreddersydd gjennomgang for å diskutere hva de reviderte leieavtalene vil bety for din virksomhet.
