Borgarting lagmannsrett avsa nylig en dom om grensene for det ekspropriasjonsrettslige vernet for opsjonsrettigheter til fast eiendom.
Ved ekspropriasjon har grunneier etter Grunnloven § 105 krav på full erstatning for eiendomsavståelsen. En ekspropriasjon kan også gjøre inngrep i andre rettigheter til eiendommen en kun den rene eiendomsretten, for eksempel i begrensede rettigheter som opsjoner, kjøpsretter eller bruksretter. Slike begrensede rettigheter til fast eiendom har i utgangspunktet også et ekspropriasjonsrettslig vern. Med ekspropriasjonsrettslig vern menes rettigheter som ved ekspropriasjon gir rettighetshaver krav på erstatning.
Opsjonsavtaler er rettigheter til fast eiendom
En praktisk problemstilling av stor økonomisk betydning er hvorvidt kjøperetter og opsjoner, som gir en tredjemann med grunnlag i avtale eller annet stiftelsesgrunnlag en fremtidig rett til å erverve eiendommen eller utnytte eiendommen på en nærmere angitt måte, kan gi krav på erstatning. Denne opsjonen kan være ubetinget eller betinget av nærmere angitte vilkår for å realisere rettigheten, for eksempel en reguleringsplan.
Det er ikke upraktisk at en eiendom blir ekspropriert før en opsjon til den aktuelle eiendommen blir realisert. Det oppstår da spørsmål om rettighetshaver har krav på erstatning som følge av at rettigheten faller bort. Hvorvidt fremtidige rettigheter til en fast eiendom har et ekspropriasjonsrettslig vern på lik linje med den rene eiendomsretten, har i begrenset grad vært behandlet i rettspraksis.
Uklart når opsjonsavtaler har ekspropriasjonsrettslig vern
I en nylig avsagt avgjørelse fra Borgarting lagmannsrett (LB-2018-9666), drøftes problemstillingen nærmere. I denne saken hadde PM Entreprenør AS («PM») inngått en avtale med to grunneiere om å drive fyllmassedeponi på deres eiendommer i Oslo. Da eiendommene ble ekspropriert til fordel for Bane NORs utbygging av Follobanen, krevde PM erstatning for tapet som oppstod ved at selskapet ikke fikk drive deponivirksomhet på eiendommene. Lagmannsretten kom til at PMs rettigheter ikke hadde et ekspropriasjonsrettslig vern, og at PM derfor ikke hadde krav på erstatning.
For spørsmålet om rettigheten hadde et ekspropriasjonsrettslig vern, tok retten utgangspunkt i at det ikke er avgjørende om rettigheten er en tinglig rettighet (rådighetsrett) eller obligatorisk rettighet (en fordring/fremtidig krav på en rettighet). Også en fordring på en rettighet til fast eiendom kan ha ekspropriasjonsrettslig vern. Etter en gjennomgang av eldre rettspraksis fra Høyesterett oppstilte lagmannsretten følgende vurderingstema:
«Lagmannsretten legger etter dette til grunn at avgjørelsen av om en rettighet er ekspropriasjonsrettslig vernet avhenger av en konkret vurdering, der det avgjørende er om det er en så nær forbindelse mellom rettigheten og det eksproprianten tilegner seg at det er rimelig at rettighetshaver får erstatning. I denne vurderingen vil det ha betydning om rettigheten allerede utnyttes eller hvor påregnelig utnyttelsen av rettigheten ville vært uten ekspropriasjonen. Andre relevante momenter vil være om rettighetshaveren har foretatt investeringer eller på annen måte innrettet seg på utnyttelse av retten».
Lagmannsretten legger opp til en konkret rimelighetsvurdering hvor det avgjørende er om det er en tilstrekkelig nær forbindelse mellom rettigheten og det eksproprianten erverver. For rettigheter som ikke enda er realisert, fremhevet lagmannsretten at det skal vektlegges om utnyttelsen av rettigheten er «påregnelig» dersom ekspropriasjonstiltaket tenkes borte. Dette er kun ett av flere momenter i vurderingen, hvor det også skal vektlegges om rettighetshaver har foretatt investeringer eller på annen måte innrettet seg på utnyttelsen av retten.
Vurderingstemaet som oppstilles av lagmannsretten gir uttrykk for at ikke enhver rett på fremtidig utnyttelse av en eiendom har et ekspropriasjonsrettslig vern, selv om eiendommen avstås permanent. Den skjønnsmessige vurderingen skaper usikkerhet for hvilke fremtidige rettigheter til fast eiendom som kan gi krav på erstatning, og hvilke rettigheter som faller bort uten erstatning.
I det konkrete saksforholdet la retten vekt på at retten til å drive fyllmassedeponi var avhengig av at en rekke faktiske og rettslige forutsetninger ble oppfylt, noe lagmannsretten mente var høyst usikkert på avtaletidspunktet. Avtalen ble karakterisert som en forprosjektavtale, som nødvendiggjorde en ytterligere avtale for å regulere samarbeidet mellom PM og grunneierne nærmere. På avtaletidspunktet var gjeldende reguleringsplan til hinder for å tillate et fyllmassedeponi på eiendommene.
Da Jernbaneverket skulle etablere Follobanen, ble imidlertid planene om deponi aktuelt ettersom Jernbaneverket skulle benytte eiendommene til deponi for uttatte masser fra utbyggingen av toglinjen. Lagmannsretten la til grunn at dersom Follobanen tenkes borte, var den påregnelige utnyttelsen boligformål. Dette på bakgrunn av signaler som ble gitt fra Oslo kommune i 2010. Lagmannsretten la videre vekt på at PM ikke hadde gjort investeringer eller innrettet seg i tillitt til at rettighetene kan utnyttes.
Domstolen kom derfor til at det ikke var rimelig at PM får erstatning ved en ekspropriasjon, særlig på bakgrunn av at det var så usikkert om PM i fremtiden ville fått mulighet til å utnytte rettighetene dersom ekspropriasjonen hadde vært tenkt bort.
Utbyggere må være på vakt for ekspropriasjonstrusselen
Ettersom det er begrenset med rettspraksis knyttet til ekspropriasjonsrettslig vern for fremtidige rettigheter til fast eiendom, antas det at avgjørelsen kan få presedensvirkninger utover den konkrete saken. Lagmannsrettens konklusjon fremstår som forsvarlig ut fra det gjeldende rettskildebildet, men vi gjør oppmerksom på at dommen ikke er rettskraftig.
For utbyggere som besitter kjøpsopsjoner og andre fremtidige rettigheter til fast eiendom, er det viktig å være oppmerksom på at dersom den aktuelle eiendommen blir ekspropriert før en opsjon gjøres gjeldende, vil spørsmålet om utbyggers ekspropriasjonsrettslige vern i stor grad på bero på sannsynligheten for om rettigheten ville blitt realisert dersom ekspropriasjonstiltaket tenkes borte.
Dette innebærer at dersom det oppstår en situasjon hvor en opsjonsrettighet kan være truet av ekspropriasjon, bør utbygger snarest vurdere om man er i en erstatningsposisjon. Om dette er usikkerhet, bør det vurderes tiltak for å bedre denne posisjonen.
