Departementet har sendt på høring et revidert forslag til endringer i plan- og bygningsloven som gjelder grunneierfinansiering av infrastruktur og utbyggingsavtaler. Høringsforslaget bygger på en tidligere høring fra 2021 med forslag til endringer i plan- og bygningsloven om fortetting, transformasjon, utbyggingsavtaler mv. Departementet mottok 91 høringssvar på den tidligere høringen, og besluttet at det måtte gjøres så store endringer i enkelte av lovforslagene, at ny alminnelig høring må gjennomføres.
Departementet oppgir at siktemålet med forslaget (fortsatt) er å gjøre det mulig å se et større område i sammenheng, sørge for tidlig medvirkning fra berørte aktører, og bidra til mer effektiv plangjennomføring og en mer helhetlig områdeutvikling. Forslaget skal sikre privat finansiering av nødvendig infrastruktur for utbyggingen, og bidra til en mer rettferdig kostnadsfordeling, for eksempel ved å unngå såkalte «gratispassasjerer».
Hensynssone med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur
Hovedtrekkene i forslaget til finansieringsmodell er som følger:
- Kommunen kan vedta en hensynssone med krav om at grunneiere skal finansiere infrastruktur. Dette kan gjøres både i kommuneplanens arealdel og i reguleringsplan.
- Kommunen må i bestemmelse til hensynssonen angi hvilke konkrete infrastrukturtiltak som er nødvendig for utbygging innenfor sonen. Kravet om bestemmelser vil ikke gjelde på kommuneplannivå, men på reguleringsplannivå.
- Infrastrukturtiltakets egenskap skal beskrives nærmere, herunder om kvalitet og standard. Kommunen skal også fastsette et kronebeløp per kvadratmeter BRA som det søkes om rammetillatelse for, og kan gi bestemmelse om justering av kostnadene. Hensikten er å bidra til en lik kostnadsfordeling for all utbygging innenfor sonen. For å sikre at utbyggingen er i stand til å bære infrastrukturkostnaden, åpnes det for å differensiere kostnadsbidragets størrelse innenfor sonen. En slik fordeling skal hindre at et bidrag fremstår som urimelig tyngende i forhold til utbyggingens forventede bruk og nytte av infrastrukturen. Betalingsforpliktelsen vil forfalle til betaling i forbindelse med utbygging av eiendommene, det vil si ved igangsettingstillatelse.
- Både kommunen og utbygger vil få mulighet til å forskuttere etablering av infrastrukturen. Utbygger vil i så fall få refundert forskuttert beløp som overstiger den endelige betalingsforpliktelsen, og dekket finansieringskostnadene og renteutgifter. Utbyggingsområdet vil da kunne bli byggeklart tidligere enn det som er vanlig i dag.
- Et krav om grunneierfinansiering av infrastruktur kan gjelde for inntil 20 år, med mulighet for å forlenge med inntil 5 år av gangen, men ikke utover 10 år.
Utbyggingsavtaler
Reglene om utbyggingsavtaler åpner i dag for at den som bygger først i et område, kan måtte bære hele eller store deler av infrastrukturkostnaden, ettersom utbyggingsavtaler ikke kan gjelde infrastruktur som allerede er etablert. Utbyggere som kan vente, blir da såkalte «gratispassasjerer».
Departementet foreslår at det ikke kan inngås utbyggingsavtaler for eiendommer som omfattes av hensynssone med krav om grunneierfinansiering. Dette vil skape et tydelig skille mellom bruk av hensynssone og utbyggingsavtaler, og kan gi kommunen en vid adgang til å se et område i sammenheng og fordele et stort spenn av utgifter på grunneierne. Ettersom grunneierne kan inngå avtaler om forskuttering innenfor en hensynssone, vil det heller ikke være behov for utbyggingsavtaler i disse tilfellene.
Forholdet mellom utbyggingsavtaler og hensynssoner
Departementet ønsker ikke at utbyggingsavtaler skal brukes som et alternativ til hensynssoner med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur. Tanken er at begge de to finansieringsordningene skal brukes ettersom de dekker ulike behov. Ordningen med hensynssoner bør brukes ved utbygging av større områder og med store endringer i infrastruktur. Utbyggingsavtaler er særlig aktuelt hvor utbyggingen er så enkel og oversiktlig at det ikke er grunn til å gjennomgå prosessen med vedtakelse av hensynssone. Dette kan for eksempel være et lite utbyggingsområde, én eller få grunneiere eller områder med lite behov for ny eller oppgradert infrastruktur.
Bruk av hensynssoner med krav om grunneierfinansiering av infrastruktur er først og fremst aktuelt for nye planer. Hvis forslaget blir vedtatt, så blir det veldig spennende å se i hvilken utstrekning kommunene bruker den nye ordningen. Særlig med tanke på at kommunen må fastsette et kostnadsbidrag i planen, og at risikoen for kostnadsoverskridelser da kan bli en deal-breaker. Er kommunen villig til å ta risikoen?
Høringsfristen er 12. desember 2023.
