Sakens bakgrunn
I 1947 ble det inngått en festeavtale mellom grunneier av den 120 dekar store eiendommen, og et boliglag. Boliglaget opprettet deretter seks boligaksjeselskaper, som i sin tur oppførte seks boligblokker på eiendommen. Disse fikk hvert sitt gårds- og bruksnummer, og ble framfestet fra boliglaget til de enkelte boligaksjeselskapene (senere omgjort til eierseksjonssameier). Den resterende delen av tomten som var ubebygget ble værende hos boliglaget. Denne delen av tomten var opprinnelig planlagt utnyttet til fellesfunksjoner som butikker mv., men ble aldri oppført.
I 2017 ble grunnen overført til nåværende grunneier, som like etter overtakelse tilbød boligsameiene å overta tomten direkte rundt bebyggelsen, i tillegg til et pengebeløp. Motytelsen var at festekontraktene for resten av det ubebygde arealet skulle avvikles, slik at grunneier kunne få tilbake råderetten over dette. Boliglaget og sameiene takket nei til tilbudet. Grunneier tok senere ut stevning med krav om fastsettelsesdom for at boliglaget og -sameiene ikke hadde innløsningsrett.
Tvisten har sitt utspring i grunneiers ønske om å videreutvikle de ubebygde arealene på festetomtene.
Innløsningsretten ved framfeste
Høyesterett tar først stilling til boligsameienes (fremfesters) innløsningsrett. Etter en nærmere tolkning av bestemmelsen om fremfesters innløsningsrett i tomtefesteloven § 42, slår Høyesterett fast at bestemmelsen bare gjelder for kontrakter som ikke gir frembortfesteren selv rett til å bygge hus på eiendommen.
I fremfesteavtalene mellom boliglaget og de enkelte boligsameiene, har boliglaget etter Høyesteretts syn gitt avkall på retten til å oppføre hus på festetomtene. Dette fordi boliglaget, etter en nærmere tolkning av festekontraktene, i realiteten hadde overført sin rett til å bygge til de enkelte boligsameiene. Det er dermed boligsameiene, og ikke boliglaget, som har rett til innløsning av festetomtene som er bebygget.
Omfanget av innløsningsretten
Det neste spørsmålet Høyesterett tar stilling til, er hvilke arealer som er omfattet av boligsameienes innløsningsrett. Etter tomtefesteloven § 32 kan festere kreve å få innløst «festetomt til bustadhus». Høyesterett understreker innledningsvis at innløsningsretten ikke kan strekke seg utover de arealene festeretten gjelder. Det sentrale spørsmålet er imidlertid om retten skal gjelde hele det bruksnummeret som festes, eller om innløsningsretten skal begrenses til «et rimelig bruksareal rundt bolighuset» slik grunneier hevdet.
Etter Høyesteretts syn åpner både lovens ordlyd og forarbeider opp for å begrense innløsningsretten til de arealer som ligger i relativt nær tilknytning til det aktuelle huset. Også formålet bak innløsningsretten – å ivareta boligsosiale hensyn – gir ifølge Høyesterett støtte til en slik tolkning.
Likevel mener Høyesterett at så lenge festavtalen gjaldt et bestemt bruksnummer, knytter det seg «åpenbart rettstekniske problemer til å fravike det som er avtalt». Det ville derimot ha formodningen for seg at partene anså dette arealet rimelig for å ivareta bruken til bolighus.
Høyesterett legger avgjørende vekt på boligeiernes interesser knyttet til bomiljøet. At de omtvistede festetomtene på Nordstrand består av store ubebygde arealer, må etter Høyesteretts syn anses som en tilsiktet løsning på tidspunktet da festet ble etablert. Den politiske begrunnelsen for innløsningsretten – de boligsosiale hensynene – slår dermed til for hele det bruksnummeret festeavtalen gjaldt.
For de festetomtene som er ubebygd konkluderer Høyesterett med at festeretten fortsatt ligger hos boliglaget, men at boliglaget ikke har innløsningsrett siden innløsningsregelen kun gjelder festetomt til bolig eller fritidshus.
Selv om Høyesterett prinsipielt sett ikke stenger for å begrense innløsningsretten til et rimelig bruksareal rundt bolighuset, vil denne adgangen sannsynligvis forbli svært snever – særlig i de tilfeller festeavtalen knytter seg til et bestemt bruks- eller festenummer.
