Eiendom

Føyen har betydelig erfaring og kompetanse knyttet til gjennomføring av eiendomsoppgjør. Vi bistår i arbeidet med utarbeidelse av kjøpekontrakter, oppgjørsinstrukser og alle øvrige dokumenter som må på plass. Vårt fokus er å sørge for at både kjøper, selger og eventuell finansieringspartner får nødvendig sikkerhet og trygghet ved gjennomføringen av oppgjøret. Alle advokatene som håndterer eiendomsoppgjør hos Føyen, har eiendomsmeglingsforsikring og er registrert hos Finanstilsynet.

Føyen har også lang erfaring med å bistå meglerforetak i forbindelse med tvister mellom megler og oppdragsgiver/kjøper eller mellom meglere, bistand overfor offentlige myndigheter eller bistand ved utarbeidelse og tilpasning av standarddokumenter. Vi bistår både bruktbolig-, prosjekt- og næringsmeglere og vi brukes ofte som sparringspartnere ved utvikling av bolig- og næringsprosjekter. Føyen har den nødvendige innsikt og oversikt som skal til for å finne de beste juridiske og kommersielle løsningene i oppdraget. På den måten sikrer vi en helhetlig løsning for våre klienter.

Føyen er et av landets mest erfarne advokatmiljøer innenfor eiendomstransaksjoner. Vi bistår på alle stadier ved kjøp og salg av eiendommer og eiendomsselskaper. Arbeidet består ofte av kontraktsforhandlinger og kontraktsutforming, valg av transaksjonsstruktur med fokus på skatt og avgift, due diligence, finansieringsbistand og utarbeidelse av dokumentasjon. Vi har sterkt fokus på å være en proaktiv forretningspartner for klienten og søker å bidra til verdiskapning gjennom vårt arbeid. I kombinasjon med vår brede erfaring og ekspertise bidrar dette til å sikre helheten over tid, med optimalt resultat og god samhandling med klienten. Vi mener det er viktig å bli involvert i saksarbeidet så tidlig som mulig i en transaksjon, gjerne før tilbud og aksept (budaksept) er inngått, slik at vi i størst mulig grad kan sikre en god prosess med et godt utfall. Blant annet deltar vi gjerne i kommersielle vurderinger av eiendommer og eiendomsporteføljer forut for salg. Vi har også omfattende erfaring med forwardkontrakter. Kjøp, salg og drift av næringseiendom krever høy grad av fokus på selskaps-, skatte- og avgifts relaterte problemstillinger. Vårt klientteam har spisskompetanse innenfor hele spekteret av juridiske fagområder der fast eiendom er i fokus og vi besitter lang erfaring med slike spørsmål.

Hos Føyen handler eiendomsutvikling om helheten. Det dreier seg om dialogen med kommunestyret om hvorvidt et skogsområde bør utvikles til bolig- eller næringsområde, eller om et sentralt gammelt havneområde bør omdannes til en blomstrende ny bydel. Vi bistår klienten på hvert eneste trinn i prosessen: med politisk dialog, markedsanalyse, reguleringer og andre planprosesser, entrepriseforhold, forhandlinger rundt samtlige avtaleforhold og ikke minst generell transaksjonsmessig bistand i slik eiendomsutvikling. Vi engasjeres ikke kun for vår spisskompetanse innenfor eiendomsjus. Like viktig for våre klienter er vår lange og brede bransjeerfaring og fokus på hele forretningsbildet. Det siste er helt avgjørende for helheten og dermed for langsiktig suksess for våre oppdragsgivere. En del av helheten er også å trekke inn annen spisskompetanse utenfor vårt selskap, når det er hensiktsmessig. Vi har et nært samarbeid med arkitekter som kan bidra med spesialkompetanse på det enkelte prosjekt, og knytter også ofte til oss medierådgivere og andre med særskilt markedskompetanse. Dette gir troverdighet og trygghet for klienten.

Føyen har betydelig erfaring og kompetanse på fagområdene eierseksjonssameier, borettslag og boligaksjeselskaper. Vår rådgivning knytter seg bl.a. til opprettelse av eierseksjonssameier/borettslag, med stiftelsesdokumentasjon, vedtekter, utarbeidelse av begjæring om seksjonering/reseksjonering og lignende. Videre benyttes vi i stor utstrekning som rådgivere for styrene i eierseksjonssameier/borettslag/boligaksjeselskap. Slik rådgivning er gjerne knyttet til løpende drift, gjennomføring av årsmøter samt eventuell tvisteløsning. Vårt fokus er å kjenne våre klienter og deres behov best mulig i et helhetlig perspektiv over tid, for å sikre best mulig drift og utvikling av sameiet/borettslaget/boligaksjeselskapet.

Føyens advokater er meget erfarne innenfor rådgivning, forhandling og utarbeidelse av kontrakter knyttet til utleie, drift og forvaltning av eiendommer. Våre oppdragsgivere er utleiere, leietakere, forvaltere og andre aktører som er involvert i leie og drift av næringseiendom. Vårt fokus er alltid å sikre våre klienter markedsmessig gode avtaler, og gjennom dette legge til rette for et langvarig og godt forhold mellom eier av eiendommen og leietakere/samarbeidspartnere. Vi bistår jevnlig med både utarbeidelse av standardkontrakter og standarddokumenter, fremforhandling av konkrete avtaler og endringsavtaler, kontraktsadministrasjon og tvisteløsning. Våre eiendomsadvokater har meget bred og dyptgående erfaring og kompetanse og tilbyr helhetlig bistand gjennom god bransjekunnskap, kommersiell forståelse og et bredt nettverk i bransjen. Vi er verdsatt for vårt fokus på den gode dialogen og gode løsninger som sikrer det beste resultatet også på lang sikt.

Føyen tilbyr alle tjenester påkrevet i forbindelse med prosedyre, tvisteløsning og megling/forhandling. Firmaet har engasjerte og spesialiserte advokater som jevnlig håndterer prosedyreoppdrag og tvistesaker. Våre advokater har erfaring med prosedyreoppdrag for tingrett, lagmannsrett og Høyesterett. Føyen håndterer prosedyreoppdrag i alle størrelser. Vi bistår også i forbindelse med voldgiftssaker, og flere av våre advokater har også erfaring som voldgiftsdommere. Føyen bistår også i rettslig skjønn om overføring og verdsettelse av fast eiendom med videre, saker for jordskifteretten og nemnder, samt klagesaker for Statsforvalteren og Sivilombudsmannen. Våre advokater har bred erfaring med forhandlinger og meglingssituasjoner. Uansett hvilken tvisteløsningsmodell som passer for saken, søker vi alle veier for å oppnå et resultat som ivaretar de juridiske, økonomiske og kommersielle hensyn og verdier for våre klienter.

Tingsrett er ett av de historisk tradisjonelle områdene for Føyen. Fagområdet spenner fra håndtering av tolkning av adkomstrettigheter (servitutter) til kompliserte spørsmål innen dynamisk tingsrett (konkurrerende rettigheter i fast eiendom). Advokatene i Føyen yter omfattende bistand innen fagfeltet tingsrett. Våre klienter på dette området er i stor grad eiendomsutviklere med behov for avklaring av eksempelvis rettigheter og plikter, som påligger en eiendom som kjøpes eller selges for utvikling. I forbindelse med gjennomføring av både bolig- og næringsprosjekter vil grundig kunnskap innen dette fagområdet være av stor betydning. Om en utviklingseiendom eksempelvis er sikret tilfredsstillende adkomst, kan være helt avgjørende for gjennomføringen av, og økonomien i, et prosjekt. Vi har også bred erfaring med ”oppryddingsjobber” – sletting av eldre heftelser i fast eiendom, og/eller sikring av rettigheter ved utforming av erklæringer for tinglysning. Til fagområdet hører også bistand i forbindelse med etablering av sameier (eksempelvis utarbeidelse av sameieavtaler for fritidseiendommer), grense- og naborettslige problemstillinger, tomtefeste og hevdsspørsmål. Våre advokater prosederer jevnlig saker innen fagområdet for domstolene.

Tomtefeste kan i korte trekk beskrives som leie av grunn til bolig/fritidshus eller til næringsbebyggelse. Føyen bistår våre klienter med rådgivning og tvisteløsning knyttet til både privatfeste og næringsfeste. Vi har fokus på å ivareta klientenes interesser på beste måte og søker å oppnå gode og raske løsninger, fortrinnsvis uten en fordyrende og lang rettsprosess. Våre advokater har inngående kunnskap om tomtefeste i alle ledd og har ført en rekke tomtefestesaker både for de ordinære domstoler og voldgiftsdomstoler.

Dette kompetanseområdet innebærer bistand til å dele opp ett eller flere bygg i eierseksjoner eller til endring av allerede formalisert seksjonering (reseksjonering). Seksjonering gjøres oftest for at den enkelte enhet skal kunne selges eller panteheftes separat. I tillegg til bistand til strategiske valg, slik som modeller for å sikre rettigheter til usolgte parkeringsplasser, bistår vi i hele etableringsprosessen, herunder utarbeidelse av seksjoneringsdokumenter, vedtekter, stiftelsesdokumenter mv. Vi bistår også med omdanning av borettslag/boligaksjeselskap til eierseksjonssameier. Da våre advokater også bistår i tvister som oppstår i etablerte eierseksjonssameier, er vi svært godt kjent med problemer som kan oppstå på et senere tidspunkt. Vi har derfor i etableringsfasen stort fokus på å gi råd og velge løsninger som motvirker senere tvister.

Både for private aktører og det offentlige har behov for rettighetserverv for gjennomføring av prosjekter. Foruten grundig kjennskap til ekspropriasjonsreglene og prosessreglene for gjennomføring av skjønn, har vi også spesialkunnskap innen plan- og bygningsrett. Vi bistår både eksproprianter og grunneiere som blir utsatt for tvungen avståelse i slike prosesser. Bistanden omfatter både strategisk rådgivning i forkant av grunnerverv, forhandlinger om minnelig løsning og ekspropriasjonsprosesser (skjønn). Våre advokater har solid erfaring fra skjønnssaker i alle instanser, fra jordskifteretten til Høyesterett. Vi er spesialister innenfor ekspropriasjon av næringseiendom, og har i de senere årene bistått i flere svært komplekse og omfattende ekspropriasjonssaker knyttet til dette.

Etter konsesjonsloven er utgangspunktet at ethvert eiendomserverv er konsesjonspliktig. Det samme gjelder rettigheter til fast eiendom, herunder feste og leie, hvor erverv av den eiendommen rettigheten gjelder ville utløst konsesjonsplikt. Konsesjonsloven har flere unntak fra dette utgangspunktet, men flere kommuner har innført forskrifter som setter deler av unntakene ut av spill. Konsesjonsregelverket kan være tungt tilgjengelig, men er likevel essensielt å forstå for å få klarhet i om en søknadsprosess er nødvendig for å etablere lovlig eiendomserverv eller lovlig avtalt rettighet i fast eiendom. Har en ikke konsesjon i tilfeller hvor dette er påkrevd, vil ikke myndighetene tinglyse skjøte, rettighetserklæring mv., og en står følgelig uten rettsvern for sitt erverv/sin rettighet. Vi har lang erfaring med vurderinger av konsesjonsregelverket, og bistår også med konsesjonssøknad til myndighetene i de tilfeller hvor regelverket krever dette. Under samme tema hører også vurderinger knyttet til boplikt. Sammen med vår øvrige eiendomsrettslige kompetanse gjør dette at vi kan bistå i alle ledd av prosessen: fra etablering av avtaleforholdet til rettighet/skjøte er tinglyst. Vi bistår også med generelle utredninger av regelverket samt vurderinger av sannsynligheten for at konsesjon vil gis, slik at våre klienter i større grad kan ta stilling til om ønskede erverv eller rettighetsetableringer er aktuelle.

Spørsmål knyttet til ivaretakelse av miljø og naturresurser er et rettsområde som blir stadig viktigere. Dette griper inn på mange områder innenfor eiendom, det være seg transaksjoner, utbyggingsprosjekter mv. Et sentralt regelverk innen miljørett er forurensningsloven med tilhørende forskrifter. Både virksomhetsutøvere, grunneiere og utbyggere kan bli møtt med pålegg om opprydding av forurensning i medhold av forurensningsloven. Et typisk eksempel på dette er Høyesteretts dom i Rt. 2012 s. 944, hvor nåværende grunneier ble holdt ansvarlig for kostnadene knyttet til opprydding av forurensning, som var relatert til tidligere eiers virksomhet på eiendommen. Føyen bistår jevnlig eiendomsutviklere, entreprenører, virksomhetsutøvere og kommuner med miljørettslige spørsmål. Bistanden knytter seg både til reguleringsplaner, ansvar for forurensning og håndtering av miljørettslige spørsmål i forbindelse med transaksjoner. Et viktig element i vår bistand er også dialogen med forurensningsmyndighetene. Vi bistår også i erstatningssaker relatert til forurensning.

Føyen har et svært spesialisert team av ansatte innen plan- og bygningsrett. Våre advokater har lang erfaring både fra det offentlige, og som rådgivere for private og offentlige aktører ved alle aspekter innenfor plan- og bygningsrett. Den inngående kunnskapen både om offentlig forvaltning samt de kommersielle og praktiske aspektene av eiendomsutvikling, gjør oss i stand til å yte effektiv og god bistand innenfor plan- og bygningsrettens område.

Vi yter bistand både til det offentlige og private aktører på ethvert trinn i utviklingsprosjekter, fra tidlig fase til ferdigstilt prosjekt. Bistanden omfatter både juridiske råd, og vel så viktig – strategiske råd. Effektiv rådgivning fordrer både evne til å kunne jussen så vel som praktisk plan- og bygningsrett, og hvordan dette bør anvendes i en kommersiell sammenheng. Vi bistår regelmessig med reguleringsprosesser, forhandling om utbyggingsavtaler, refusjon, ekspropriasjon og ulike problemstillinger knyttet til byggesak. Vi har også jevnlige prosessoppdrag knyttet til fagfeltet.

I forbindelse med eiendomsutvikling, eiendomstransaksjoner og utleie oppstår det ofte behov for strukturering og omstrukturering av eiendommer. Dette kan blant annet omfatte fradeling, arealoverføring, sammenføyning og matrikulering av fast eiendom, urbant jordskifte og opprettelse av anleggseiendom. En vanlig problemstilling innenfor dette området er å få tomtestruktur til å samsvare med en ny reguleringsplan. Våre advokater har lang erfaring innenfor samtlige av disse fagområdene, og vi kan derved yte helhetlig bistand i saker som berører alle sider av tomtestrukturering. I forbindelse med tomtestrukturering oppstår det ofte problemstillinger knyttet til eiendomsregistrering og tinglysing, samt konsesjon og boplikt. Vi bistår også ofte våre klienter i denne type problemstillinger, slik at hele saken kan håndteres under ett av Føyens klientteam.

Etablering og drift av vann- og avløpsanlegg reiser en rekke problemstillinger. Flere av disse er nært knyttet til plan- og bygningsretten, og det er følgelig viktig å ha praktisk og god kunnskap om begge rettsområdene. Praktiske vann- og avløpsrettslige spørsmål relaterer seg tilknytningsplikt til kommunale ledningsnett, etablering og organisering av kommunale og private vann- og avløpsanlegg, erstatningsansvar ved manglende kommunalt vedlikehold av kommunalt ledningsnett samt gebyrspørsmål. Føyen håndterer jevnlig slike rettsspørsmål. Sammen med den inngående kunnskapen knyttet til plan- og bygningsrett og andre naturlig tilgrensende rettsområder, innebærer dette at vi yter helhetlig bistand til våre klienter innenfor området.

Våre advokater har bred erfaring med ulike typer spørsmål knyttet til veirettigheter. Problemstillinger knyttet til veirett oppstår ofte i forbindelse med regulerings- eller byggesaker i kommunen, da sikring av veirett er et vilkår for å kunne bebygge en eiendom. En veirett baserer seg ofte på en avtale mellom grunneiere og vernes ved tinglysing. I tilfeller hvor det ikke finnes noen avtale, blir det spørsmål om en veirett har oppstått som følge av hevd eller såkalt tålt bruk. Spørsmål knyttet til veirett omfatter ikke bare veirettens eksistens, men også dens omfang i størrelse og antall brukere av veien. Eksempelvis blir det ofte tvist om hvorvidt en eksisterende veirett også kan benyttes av nye boenheter på samme eiendom i forbindelse med utbygging. Vi bistår privatpersoner, sameier, borettslag og utbyggere ved opprettelse og tolkning av avtaler samt tvister knyttet til veirettigheter. Ofte oppstår det private nabotvister rundt slike spørsmål som kan ende opp i rettslige prosesser. Vi bistår også veilag eller sameier ved opprettelse av avtaler om felles bruk, drift og vedlikehold av veier.

Kompetanseområdet omfatter forholdet til den offentlige forvaltningen, herunder regelverket knyttet til forvaltningsloven generelt og særlover knyttet til spesifikke deler av forvaltningen. Flere av våre advokater har lang erfaring med å jobbe i det offentlige, og kjenner dermed forvaltningen også fra innsiden. Forvaltningsloven stiller krav til hvordan statlige og kommunale forvaltningsorganer skal forberede og behandle saker knyttet til enkeltpersoner eller grupper, i form av enkeltvedtak, forskrifter eller annen forvaltningsvirksomhet. Forvaltningsvedtak berører både enkeltpersoner, bedrifter og organisasjoner. Vår bistand vil typisk være knyttet til spørsmål om forvaltningen har forsømt seg i forbindelse med behandlingen av en enkeltsak, for eksempel ved inhabilitet, mangelfull varsling, manglende begrunnelse for vedtak eller misbruk av forvaltningsmyndighet gjennom usaklig forskjellsbehandling eller lignende. Vi hjelper ofte klienter med å overprøve forvaltningsvedtak gjennom å klage til overordnet forvaltningsorgan eller Sivilombudsmannen. I andre saker tar vi opp tilsvarende forvaltningsrettslige spørsmål med departementer, direktorater eller andre myndighetsorganer for å bringe klarhet i uklare rettslige spørsmål. Forvaltningsrett omfatter også spørsmål om innsyn i offentlige dokumenter iht. offentlighetsloven og forholdet til kommuneloven mv.

Byggherreforskriften beskriver de plikter en byggherre har i bygge- eller anleggsprosjekter. Formålet er å sikre ivaretakelse av sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) på bygge- eller anleggsplassen. Forskriftens anvendelsesområde er relativt vidtrekkende, og kravene til SHA gjelder både for nye bygge- og anleggsprosjekter, samt ved større vedlikeholdsarbeider. Forskriften stiller krav til at byggherren skal gjennomføre en grundig planlegging av bygge- eller anleggsprosjektet, i tillegg til at arbeidet med SHA skal dokumenteres gjennom hele prosjektet. Føyen har lang erfaring fra arbeidet med byggherreforskriften og bistår aktører med å konkretisere pliktene som følger av forskriften, og utarbeide tilpassede rutiner for byggherren der formålet er at den enkelte på best mulig måte kan arbeide fremtidsrettet med SHA og HMS, samt sørge for at de lovpålagt kravene ivaretas.