Tvisten var mellom Boligenergi AS og Gjensidige Forsikring ASA på den ene siden, og Rototec AS og If Skadeforsikring NUF på den andre. Saken gjaldt etableringen av en energibrønnpark for Engelsborg Borettslag (Engelsborg) i Oslo. Etter avsluttede borearbeider oppsto det omfattende setningsskader på borettslagets eiendom og to naboeiendommer. Utbedringskostnadene ble anslått til om lag 100 millioner kroner.
For Høyesterett var saken avgrenset til ett hovedspørsmål: Om ansvarsbegrensningene i Rototecs standardvilkår var en del av kontrakten med Boligenergi. Dersom vilkårene var vedtatt kunne ikke Boligenergi kreve regress av Rototec.
Dommen gir viktige avklaringer om hvilke krav som stilles til innarbeidelse av partenes egne standardvilkår i kontraktsforhold som ellers reguleres av NS-standardene.
Bakgrunnen for saken
Engelsborg inngikk avtale med Boligenergi om etablering av en bergvarmeløsning etter totalentreprisekontrakten NS 8407. Boligenergi engasjerte Rototec som totalunderentreprenør for borearbeidene og etablering av den utvendige energibrønnparken, basert på totalunderentreprisekontrakten NS 8417.
Rototec gjennomførte arbeidene i perioden 26. januar til 4. april 2019. I etterkant ble det avdekket omfattende setningsskader, og det måtte iverksettes strakstiltak for å stabilisere grunnen.
Lagmannsretten kom til at Boligenergi var erstatningsansvarlige overfor Engelsborg etter NS 8407. Samtidig kunne Boligenergi kreve regress fra Rototec, som hadde opptrådt uaktsomt. Ansvaret mellom Boligenergi og Rototec i regressomgangen ble fordelt med en halvpart på hver, ettersom det på begge sider forelå uaktsomhet.
Rototec gjorde imidlertid gjeldende at Rototecs egne standardvilkår, som inneholdt både ansvarsfritak og ansvarsbegrensninger, avskar et slikt regressansvar.
Rototecs standardvilkår inneholdt blant annet disse bestemmelsene:
Punkt 5.3:
«Rototec er ikke ansvarlig for:
Følgeskader som oppstår etter gjennomføringen av Tjenestene, herunder setningsskader, fuktskader og lignende for Bestilleren eller tredjepart (Bestilleren skal holde Rototec skadesløs for eventuelle krav fra tredjeparter knyttet til slike følgeskader og indirekte tap knyttet til slike skader).»
Punkt 5.4:
«Rototecs ansvar er under alle omstendigheter begrenset til den avtalte prisen mellom Rototec og Bestilleren.»
Boligenergi og Rototec hadde også samarbeidet om prosjekter tidligere. I Rototecs tilbud til Boligenergi i anledning arbeidene på Engelsborg var det henvist til at «Alminnelige Vilkår for energiboring (kundeavtale energiboring 2017) gjelder dette prosjektet». Vilkårene var ikke vedlagt tilbudet, men hadde tidligere blitt oversendt til daglig leder i Boligenergi sammen med en beskjed om at «alle bestillinger fra nå gjelder i henhold til den nye avtalen».
Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten kom til at Rototecs standardvilkår, som innebar betydelig risikooverføring mellom partene, ikke var akseptert og vedtatt, da de ikke var vedlagt tilbudet og ikke var tilstrekkelig synliggjort for Boligenergi.
Rototec anket avgjørelsen til Høyesterett, som besluttet å begrense behandlingen til å gjelde om ansvarsbegrensningen i Rototecs standardvilkår var en del av avtalen med Boligenergi.
Høyesteretts syn på saken
Høyesterett tok utgangspunkt i en tolkning av kontrakten, og understreket at det ikke er avgjørende at standardvilkår er uttrykkelig nevnt i opplistingen av kontraktsdokumentene. En henvisning til et underliggende dokument kan etter omstendighetene være tilstrekkelig.
Høyesterett fremhevet særlig følgende momenter som avgjørende i vurderingen:
- henvisningens ordlyd, presentasjon og plassering,
- om vilkårene er overraskende, uvanlige eller urimelige,
- om vilkårene avviker fra liknende bestemmelser i de øvrige kontraktsdokumentene,
- og om vilkårene er fremforhandlet mellom bransjeorganisasjoner på begge sider og partenes kontraktspraksis.
Høyesterett fant det tilstrekkelig med en tolkning av kontrakten og behandlet derfor ikke spørsmålet om vedtakelse av bestemmelsene.
Utgangspunktet for tolkningen var at hensynet til forutberegnelighet står sterkt mellom profesjonelle parter, og at avtaler derfor skal tolkes objektivt. Samtidig er partenes lojalitetsplikt grunnleggende. Dette taler for at forsøk på å «gjemme bort» tyngende kontraktsvilkår tilsier at slike vilkår ikke kan anses vedtatt.
Høyesterett fremhever at samarbeidet mellom partene ble innledet i 2014 med både små og store prosjekter i årene som fulgte. Kundeavtaler oversendt Boligenergi i prosjekter over flere år, inneholdt de aktuelle ansvarsfraskrivelsene. Avtalene ble ikke signert av Boligenergi, men partene fortsatte å inngå avtaler med henvisninger til de samme vilkårene.
Kontrakten mellom Rototec og Boligenergi fra desember 2018 inneholdt en opplisting av kontraktsdokumenter, hvor Rototecs tilbud inngikk. Tilbudet måtte derfor tolkes. Avslutningsvis i tilbudet, under overskriften «Bestillerens forpliktelser», var det inntatt en henvisning til «Alminnelige Vilkår for energiboring (kundeavtale energiboring 2017) gjelder dette prosjektet».
Høyesterett la til grunn at henvisningen i utgangspunktet kunne gi alle bestemmelsene i de alminnelige vilkårene anvendelse, men fant at plasseringen under «Bestillerens forpliktelser» talte mot en slik vid forståelse. De øvrige punktene under samme overskrift gjaldt praktiske forhold, noe som tilsa at henvisningen kun var ment å utfylle de spesielle vilkårene og ikke regulere juridiske ansvarsforhold for øvrig.
Høyesterett viste også til at ansvarsbegrensningene innebar en inngripende omfordeling av ansvar for uaktsom skade, og at dette ikke fulgte av standardens bestemmelser. Ønsket Rototec å fravike standardens ansvarsregler, måtte dette vært tydelig fremhevet, for eksempel gjennom egen overskrift eller en mer sentral og klar henvisning.
Selv om Rototecs tilbud hadde prioritet etter standardens tolkningsregel i punkt 2.2, mente Høyesterett at tilbudet måtte leses i sammenheng med avtaledokumentet, og at standardens ansvarsregler kom til anvendelse. Unntak fra eller innskrenking av standardens ansvarsregler måtte i så fall fremgå uttrykkelig av avtaledokumentet.
Retten la også vekt på at Rototec selv hadde skapt uklarheten, og at denne måtte gå ut over Rototec som tilbudsgiver. At Rototec først påberopte ansvarsbegrensningen flere år senere, etter først å ha bestridt ansvar på annet grunnlag, ble også vektlagt.
Videre ble det lagt vekt på at det var Rototec som innga tilbudet og som dermed skapte uklarheten om rekkevidden av henvisningen til de alminnelige vilkårene. Dette var en uklarhet som måtte gå ut over Rototec.
Samlet sett fant Høyesterett at kontrakten ikke ga grunnlag for å anse Rototecs ansvarsbegrensninger i de alminnelige vilkårene som en del av avtalen.
Hva er lærdommen
Dommen bekrefter at det også mellom profesjonelle parter stilles krav til tydelighet når avtalen skal inneholde tyngende, uvanlige eller avvikende vilkår. Jo mer inngripende bestemmelser, desto tydeligere må de fremgå.
Saken illustrerer samtidig at begge parter har et ansvar. Kontrakter og henvisninger må leses, og uklare forhold bør avklares og reguleres uttrykkelig. Henvises det til standardvilkår eller andre dokumenter, bør disse innhentes og vurderes.
Lærdommen for begge parter er derfor å alltid gjennomgå kontrakten grundig. Eventuelle uklarheter bør avklares med kontraktsmotparten og tydelig reguleres i kontrakten. Der det, som i denne saken, foretas henvisning til regler eller vilkår som kommer til anvendelse, bør disse gjennomgås nøye og det bør vurderes om det er ønskelig å bli bundet av dem.
Lærdommen for den parten som ønsker å innta bestemmelser som avviker fra det sedvanlige i tilsvarende kontrakter, er at jo mer uvanlige eller ubalanserte bestemmelsene er, desto større krav stilles til tydelig regulering i kontrakten. Heller ikke i kontrakter mellom profesjonelle parter vil henvisninger til vilkår som ikke kommer klart frem av kontrakten kunne gjøres gjeldende.
