Landbruksdirektoratet tok i fjor til orde for å forby opsjonsavtaler knyttet til landbrukseiendom. Det er imidlertid lite som tyder på at det vil bli en realitet. Advokatene i Føyen Torkildsen AS melder tvert om at opsjonsavtaler er populært som aldri før.
Advokatene Lars Råmunddal og Roar R. Lillebergen er tilknyttet Føyen Torkildsens eiendomsgruppe og jobber mye med denne type avtaler. Opsjonsavtaler er et nyttig verktøy for å sikre tilgang til eiendommer hvor utviklingspotensialet er uavklart, sier advokatene.
– Hvilke tema går igjen knyttet til opsjonsavtaler?
– Foreldelse og andre problemstillinger knyttet til mulig bortfall av opsjonsavtaler er en gjenganger, sier Lillebergen. Et annet tema som går igjen er spørsmål knyttet til reforhandling av pris, sier Råmunddal. Den siste tiden har vi holdt en rekke foredrag om eiendomsutvikling der deltakerne bekrefter at problemstillinger knyttet til reforhandling av kommersielle vilkår er høyst relevant. Også i løpende saker opplever vi ofte at reprising er et tema, istemmer Lillebergen.
– Vårt inntrykk er at grunneiere i attraktive områder de siste årene har opplevd en betydelig pågang av utbyggere som ønsker å inngå opsjonsavtaler, sier advokatene. Av og til er det nok også slik at utbyggere inngår opsjonsavtaler på for høye nivåer for å sikre tilgang til arealer. Vi har opplevd tilfeller der det kan spørres om det er lovet urealistiske høye priser for å sikre tilgang til arealer. Om arealene er bundet opp av en opsjonsavtale i lang tid, er ofte grunneier i en dårlig forhandlingsposisjon, sier advokatene.
– Mer vanlig er nok likevel at utbyggere bommer i sine kalkyler, typisk ved at det kommer krav fra det offentlige som vil bli kostbare å oppfylle.
– Er det noe til hinder for at partene reforhandler pris?
– Juridisk er det i utgangspunktet ingenting som hindrer en opsjonshaver i å kontakte opsjonsgiver med beskjed om at prisene må ned om opsjonen skal utøves, eller at opsjonsutøvelse vil skje på et senere tidspunkt om prisene opprettholdes, sier Lillebergen. Litt påpasselig bør man likevel være her, sier Råmunddal. Om man i et forsøk på reforhandling sier tydelig at opsjon ikke vil bli utøvd, kan man i noen situasjoner risikere at opsjonsavtalen må anses bortfalt, sier Råmunddal.
– Av og til er det åpenbart for begge parter at prisen må reforhandles for at utbygger skal oppnå tilfredsstillende lønnsomhet i prosjektet. Da går ofte forhandlingene smidig for seg. Ikke sjeldent opplever vi imidlertid at grunneiersiden føler seg lurt av utbyggere som har lovet gull og grønne skoger, for deretter å skulle reforhandle avtalevilkår.
– Hvilke råd har dere til grunneierne i sånne saker?
– Fra grunneiersiden er risikoen for reprising av arealene noe man bør være oppmerksom på ved inngåelse av opsjonsavtaler, sier advokatene. Etter vårt syn bør grunneiere ofte gjøre egne vurderinger av økonomien i prosjektet for å se om opsjonsprisen er fornuftig fastsatt. Eksempelvis kan grunneier be om å få tilgang til utbyggers kalkyler for prosjektet for å gjøre egne vurderinger av om opsjonsprisen er reell, sier Råmunddal. Av og til gir vi etter gjennomgåelse av bakenforliggende materie, og da ofte i samråd med andre rådgivere, råd til våre klienter om ikke å akseptere tilbud fra interessenter som tilbyr den høyeste opsjonsprisen, sier Lillebergen. Når du inngår en langsiktig opsjonsavtale, er det ikke prisen alene som er sentral. Minst like viktig som prisen, er etter vår oppfatning gjennomføringsevne, avslutter advokatene.
