Det har det siste året vært en høy inflasjon, og konsumprisindeksen hadde i fra januar 2022 til januar 2023 en økning på 7%. Regulering av leien i bolig- og næringsleieforhold er alltid aktuelt, men er et forhold som vies større oppmerksomhet av partene når det er store svingninger i indeksen. Husleieloven har bestemmelser om regulering av leien som er fravikelige i næringsforhold. I næringsleieforhold avtaler partene gjerne en noe annen reguleringsmekanisme enn det som følger av husleieloven, og da er det bestemmelsene i leieavtalen som styrer i hvilken grad leien kan reguleres. En klar ordlyd er viktig for å unngå unødvendige diskusjoner når leien skal reguleres.
Regulering av husleien i næringsleieavtaler sammenlignet med husleieloven
Husleieloven § 4-2 gir parten adgang til å kreve leien regulert i samsvar med endringer i konsumprisindeksen. Hensynet bak reglene er at leienivået skal kunne justeres i samsvar med den generelle inflasjonen i markedet. I tillegg har husleieloven også bestemmelser om regulering av leien til «gjengs leie» som stort sett fravikes i næringsforhold. Med «gjengs leie» menes et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Gjengs leie vil således være atskillig mindre konjunkturømfintlig enn markedsleien.
I standard leieavtale for næringslokaler som er utgitt av Norsk Eiendom m.fl., som er den mest brukte malen og utgangspunktet ved næringsleie, er regulering av leien inntatt i en egen bestemmelse der ordlyden er:
«Leien reguleres hver 1. januar, i samsvar med eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal Leien ikke kunne reguleres under den Leien som ble avtalt på kontraktstidspunktet. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen for […] måned år […]. Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted.»
Bestemmelsen fastsetter at leien kan reguleres hver 1. januar i samsvar med endringer i konsumprisindeksen, likevel slik at leien ikke kan reguleres under den leien som ble avtalt på kontraktstidspunktet. I motsetning til det som følger av husleieloven kan leien ikke reguleres under den avtalte leien per kontraktsinngåelse. Utleier er heller ikke pliktig å varsle særskilt når slik regulering skal skje, da varsel her er inntatt i leieavtalen. Bestemmelsen om regulering til gjengs leie i husleieloven er også fraveket i standard leieavtale.
Praktisk gjennomføring av regulering av leien i næringsleieforhold
Regulering av leien etter klausulen i standard leieavtale foregår ved at det tas utgangspunkt i en avtalt fastsatt indeks. Denne indeksen er ofte satt til tidspunktet for inngåelse av forhandlinger om leieavtalen, signering av leieavtalen eller faktisk overtakelse av leieobjektet. Basert på den opprinnelige fastsatte indeksen regner en seg så frem til ny regulert leie ut ifra endringen til den siste kjente konsumprisindeksen på reguleringstidspunktet.
Endringen i konsumprisindeksen i prosent multiplisert med leien utgjør da fra reguleringstidspunktet av den nye leien. Det kan her være viktig å huske på at den siste kjente indeksen dersom regulering skjer 1. januar vil være den såkalte novemberindeksen (basert på oktober-tall), som blir publisert av SSB den 10. desember. Vi ser ofte at det kan være uklarheter rundt hvilken indeks som gjelder ved avvikende reguleringer i ordlyden, og at det faktureres med en leie som ikke er riktig i henhold til bestemmelsene i leieavtalen.
Regulering av husleien er aktuelt ved inngåelse av leieavtaler og ved kjøp av næringseiendom
Som følge av den store økningen i konsumprisindeksen ser vi at bestemmelsene om regulering av husleien har større fokus hos utleier og leietaker, og at andre reguleringsalternativ kan være aktuelle i forhandlinger mellom partene. KPI-JAE (konsumprisindeksen justert for avgiftsendringer og energivarer) er generelt sett lavere enn KPI. En leiereguleringsmekanisme med prosentvis endring av KPI f.eks. 80% kan også være aktuelt i såkalte «sale and leaseback» avtaler, der utleier selger eiendommen og samtidig forbeholder seg en rett til å leie, eller der leietaker er særlig solid eller sitter på gode forhandlingskort.
En nyere avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett viser også viktigheten av en grundig gjennomgang (Due diligence) av leieavtaler ved kjøp av eiendomsselskap. I saken var det tvist om hva som utgjorde «gjengs leie» etter husleieloven § 4-3, da husleielovens bestemmelse ikke var fraveket i leieavtalen. Utleier hadde ikke mulighet til å si opp leieavtalen med mindre leieobjektet skulle brukes til noe annet enn transformatorstasjon, noe som ikke var tilfellet i uoverskuelig fremtid. Utleier krevde leien fastsatt til «gjengs leie», og at en da skulle se hen til det alminnelige leienivået på Briskeby i Oslo.
Lagmannsretten var ikke enig i dette og uttalte at sammenligningsgrunnlaget for «liknende husrom» og «liknende avtalevilkår» etter husleieloven § 4-3 ikke kan ta utgangspunkt i utleie til butikk- eller kontorlokaler i samme områder, men at dette må gjøres med utgangspunkt i lokaler brukt som transformatorstasjon og for leienivået til lager- og logistikklokaler. Leien ble som følge av dette fastsatt til et mye lavere nivå enn det utleier mente det var grunnlag for.
Sjekk leieavtalen og vilkårene
Hvilke bestemmelser som er inntatt i leieavtalen om regulering av husleien kan få stor betydning for leien og også eiendommens verdi. Vi anbefaler derfor at vilkårene om regulering av leien i leieavtalen er grundig vurdert; både ved inngåelse av leieavtaler og kjøp av eiendomsselskap med tilhørende leieavtaler. Selv om reguleringsbestemmelsene i standard leieavtale er godt gjennomarbeidet og gir lite rom for uklarhet, er det grunn til å forvente at den høye inflasjonen vil kunne medføre at partene i større grad vil forhandle om avvikende reguleringsbestemmelser. Da er det viktig at ordlyden er klar slik at partene unngår uklarhet og diskusjon når leien skal reguleres.
