Skrevet av trainee Dawood Atif med bidrag fra advokatfullmektig Anniken Staude og partner Anette Thunes.
Lagmannsretten kom under dissens (2-1) til at den aktuelle forkjøpsretten lå til fast eiendom, og dermed fortsatt kunne gjøres gjeldende. Høyesteretts ankeutvalg tillot ikke anken fremmet (HR-2026-946-U), og lagmannsrettens dom er dermed endelig og rettskraftig.
Sakens bakgrunn
Tvisten gjaldt en tinglyst forkjøpsklausul fra et arveoppgjør i 1948, som kom til anvendelse ved salg av en gårdseiendom. Spørsmålet for lagmannsretten var om forkjøpsretten måtte anses som personlig, og dermed bortfalt etter 25 års regelen i løysingsrettslova § 6 første ledd, eller om den var reell og «ligg til» en annen fast eiendom eller driftsenhet etter unntaket i løysingsrettslova § 6 andre ledd, slik at den kunne bestå.
Klausulen var språklig utformet med henvisning til bestemte personer og deres «livsarvinger». Partene var uenige om hvor langt man kan fravike ordlyden og utfylle stiftelsesgrunnlaget i lys av at eiendommen historisk var knyttet til et større eiendomskompleks (Nordmarksgodset), og det bakenforliggende formålet om å bevare eiendomsmassen samlet ved et eventuelt salg.
Lagmannsrettens vurdering
Lagmannsretten delte seg i et flertall og et mindretall i spørsmålet om rettighetens karakter. Lagmannsretten tok utgangspunkt i løysingsrettslova § 6, hvor første ledd fastslår at personlige løsningsretter som hovedregel faller bort etter 25 år. Andre ledd bokstav a åpner imidlertid for at en rett likevel kan bestå dersom den er reell og «ligg til» en annen fast eiendom.
Med dette som ramme foretok flertallet en helhetsvurdering av stiftelsesgrunnlaget (en overenskomst fra 1948), dets kontekst og formål. Retten påpekte at ordlyden «[X] og hans livsarvinger» isolert sett trakk i retning av en personlig rett. Flertallet la imidlertid avgjørende vekt på den historiske og rettslige konteksten: Formålet med avtalen var å holde eiendomsmassen i Nordmarkgodset intakt. Sett i lys av praksisen i familien om at én arving overtok godset, måtte begrepet «livsarvinger» forstås som en henvisning til den arvingen som til enhver tid eide den omkringliggende eiendomsmassen. Formålet tilsa dermed at forkjøpsretten var reell.
Mindretallet kom derimot til at forkjøpsretten var personlig og dermed bortfalt. Mindretallet la vekt på at ordlyden var klar, at avtalen var utformet av profesjonelle, og at avtalen inneholdt en bytterett som fremsto uforklarlig dersom rettigheten var ment å være strengt knyttet til eiendommen.
Når det gjelder terskelen for å fravike en ordlyd som peker mot en personlig rett, drøftet retten det alminnelige tolkningsprinsippet om at man skal være forsiktig med å legge mer i en klausul enn man har sikker dekning for. Flertallet fant imidlertid omstendighetene rundt avtaleinngåelsen ga så klare holdepunkter for partenes felles formål, at dette innskrenkende tolkningsprinsippet ikke fikk avgjørende betydning.
Flertallet kom også med en viktig avklaring knyttet til identifisering av eiendommen: Det er ikke et rettslig vilkår at rettshavereiendommen som en reell forkjøpsrett tilligger, må være presist angitt med gnr./bnr. i stiftelsesdokumentet. Loven krever kun at retten ligger til «fast eigedom», noe som også kan være en større eiendomsmasse uten et klart definert hovedbøl, slik tilfellet var med Nordmarkgodset.
For at en reell rettighet skal bestå over tid, fungerer tilleggsvilkårene i § 6 – om at arealet enten må være utskilt fra eiendommen eller «høveleg til å slåast saman med den»,som rettslige skranker. Retten fant at landbrukseiendommen utvilsomt var egnet til å slås sammen med den øvrige eiendomsmassen i Nordmarksgodset, basert på driftsøkonomiske vurderinger. Vilkårene for en reell, og dermed bestående, forkjøpsrett var følgelig oppfylt.
Praktiske lærdommer av dommen
At lagmannsretten delte seg i et flertall og et mindretall, viser hvor krevende grensen mellom personlige og reelle rettigheter er i praksis. For eiendomsaktører gir dommen likevel noen praktiske lærdommer.
Ordlyden er ikke alltid avgjørende: Selv om en klausul nevner personnavn eller «livsarvinger», kan forkjøpsretten likevel være reell (og dermed ikke bortfalt etter 25 år) dersom avtalens formål og driftsmessige integrasjon knytter retten til en annen eiendom.
Fleksibilitet ved identifisering av eiendommen: Det er ikke et krav at rettshavereiendommen er angitt med presist gårds- og bruksnummer i stiftelsesdokumentet. Det holder at retten ligger til en «fast eigedom», som også kan være en større eiendomsmasse.
Krav til grundige undersøkelser: Man bør ikke automatisk legge til grunn at en eldre, personlig utformet forkjøpsrett er bortfalt. Det kreves en helhetlig analyse av stiftelsesgrunnlaget og eiendommens historikk.
Tydelighet i nye avtaler: Angi uttrykkelig om en ny forkjøpsrett er personlig (tidsbegrenset til 25 år) eller reell (varig tilknyttet eiendommen). For å unngå tvist bør rettshavereiendommen identifiseres presist med gnr./bnr.
