Forslag til revidert småhusplan ble denne uken sendt ut på høring. PBE foreslår endringer som vesentlig begrenser utbyggingsmulighetene i småhusområder, samtidig som det varsles om midlertidig tiltaksforbud. I denne artikkelen kommenterer vi de sentrale endringsforslagene i småhusplanen, og hvilke konsekvenser et varsel om midlertidig tiltaksforbud får for utbyggere med påbegynte og planlagte prosjekter.
Reguleringsplanen for småhusområder i Oslos ytre by, S-4220 (småhusplanen) omfatter mer enn 28 000 eiendommer og 40 000 boliger i 13 av Oslo kommunes bydeler. I juni 2021 varslet PBE at planen skal revideres. Formålet med revisjonen er å sikre at småhusområdenes kvaliteter skal ivaretas, områdene skal skjermes for fortetting og de grønne områdene skal bevares. Siden den gang har det kommet inn 344 innspill.
Planforslaget legges denne uken ut på høring, og forslaget er ikke hyggelig lesning for utbyggere med tomter under utvikling i planområdet eller tomteeiere med ønsker om utbygging. Kommunens ønske om å bevare grønne områder og å skjerme småhusområdene fra fortetting har resultert i et forslag som legger opp til vesentlige innskrenkninger i utbyggingsmulighetene i småhusområder.
Hovedpunktene i planforslaget
- Redusert utnyttelsesgrad. PBE foreslår å redusere tillatt utnyttelsesgrad fra 24 % til 16 % BYA. Hensikten med reduksjonen er å sikre de grønne verdiene. For de såkalte A- og B-områdene med byggegrense mot sjø og vassdrag foreslås en redusert utnyttelse fra 18 % til 12 % BYA. Kombinert med strengere krav til tomtestørrelse, risikerer utbyggere at prosjekter ikke lar seg realisere.
- Tomtestørrelse per bolig. I gjeldende småhusplan er det krav om minimum tomtestørrelse på 600 m2, men det kan oppføres flere boenheter på en tomt. Tomtestørrelsen videreføres i forslaget, men tomtestørrelsen foreslås å gjelde per hovedboenhet. Dette betyr at for oppføring av to hovedboenheter, som to eneboliger eller én tomannsbolig, kreves en tomtestørrelse på minimum 1200 m2. Kravet vil legge vesentlige begrensinger på å rive eksisterende enebolig for å oppføre flere eneboliger/tomannsboliger på samme tomt.
- Strengere regulering av boligtype. Gjeldende småhusplan oppstiller krav om at boliger må ha «småhuskarakter» I forslaget er denne skjønnsmessige vurderingen erstattet med at det kun skal tillates ene-, tomanns- og tremannsboliger. I gjeldende plan er det heller ikke begrensninger på antall sekundærenheter som kan etableres. PBE foreslår at det bare er eneboliger som kan ha sekundærenhet, og at det kun tillates én sekundærenhet per enebolig. Diskusjoner om hvilke boligtyper som har småhuskarakter blir dermed lagt på is – dersom forslaget vedtas vil rekkehus og annen bebyggelse med flere enn tre boenheter, være i strid med planen.
- Høyder. PBE foreslår også endringer i høydebestemmelsene. Etter gjeldende småhusplan tillates det gesimshøyde inntil 6,5 meter og mønehøyde inntil 9 meter. Forslaget legger opp til en reduksjon til hhv. 6 og 8 meter. For bebyggelse med pulttak opprettholdes gjeldende tillate mønehøyde på 7,5 meter, mens gesimshøyden reduseres til 6 meter. Tillate høyder for flate tak er uendret. Forslaget innebærer at det hovedsakelig vil åpnes for bebyggelse over to etasjer. Fordi det foreslås en større reduksjon i mønehøyde enn gesimshøyde, vil mulighetene for å bygge loftsetasje innredet til boareal begrenses vesentlig.
- Terrenginngrep på kun 35 % av tomten. PBE foreslår at minimum 65 % av tomtens areal skal holdes fri for terrenginngrep. Terskelen for hva som anses som terrenginngrep er forutsatt å være lav. I tillegg til klassiske terrenginngrep som etablering av adkomstvei og byggegrop, legger PBE til grunn at også tilpasninger i forbindelse med overvannshåndtering «og lignende» omfattes. Dette tilsier at terskel er lavere enn hvilke terrenginngrep som utløser søknadsplikt etter plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften. Ifølge planbeskrivelsen, mener PBE at terskelen bør være at inngrepet har en «reell innvirkning» på terrenget. Dette åpner for en rekke vanskelige avgrensingsspørsmål i byggesaksbehandlingen.
Betydningen av varslet midlertidig tiltaksforbud
Samtidig som planforslaget sendes på høring har PBE varslet at det vil bli nedlagt et midlertidig forbud mot tiltak innenfor planområdet. Hensikten er å hindre at foreslåtte endringer i planen ikke skal gå tapt i løpet av tiden det vil ta før revidert plan blir vedtatt.
Et slikt forbud har hjemmel i pbl. § 13-1, og gir kommunen full rett til å bestemme at «oppretting og endring av eiendom eller tiltak etter § 1-6 og andre tiltak som kan vanskeliggjøre planarbeidet» ikke kan settes i gang før planarbeidet er endelig avgjort. I praksis innebærer dette at ingen søknader vil bli behandlet før tiltaksforbudet er opphevet, det vil si når planspørsmålet er avgjort, og senest om 4 år.
I de tilfeller hvor søknad allerede er innsendt, men ikke avgjort, må kommunen oppfylle fristene i § 13-1 andre ledd for å kunne gjøre tiltaksforbudet gjeldende. Fristen er knyttet til saksbehandlingsfristen for byggesaker etter pbl. § 21-7, som normalt er 12 uker fra komplett søknad (i enkelte saker kun 3 uker). Søker må dermed ha mottatt varsel om tiltaksforbud innenfor 12-ukersfristen, og i tillegg må tiltaksforbudet vedtas senest 8 uker etter utløpet av 12-ukersfristen, for at tiltaksforbudet skal gjelde. Det er altså saksbehandlingsfristen i den enkelte byggesak som angir fristen for å varsle og nedlegge midlertidig tiltaksforbud. Saksbehandlingsfristen vil da også være skjæringstidspunktet for hvilket plangrunnlag som skal legges til grunn, herunder gjeldende eller revidert småhusplan.
Vi noterer oss imidlertid at PBE i sitt varsel opplyser at de planlegger å behandle alle søknader som ble sendt inn før 6. april 2022. PBE skriver at disse søknadene vil bli behandlet på vanlig måte etter gjeldende småhusplan, formodentlig selv om de ikke anses som komplette. I så fall innebærer det at PBE legger opp til en praksis som er mer moderat enn lovens hovedregel knyttet til tiltaksforbud.
I tillegg skriver PBE at flere konkrete tiltak vil unntas fra forbudet, blant annet alle innvendige tiltak, påbygg og underbygg, tilbygg inntil 15 kvm BYA, fasadeendringer og én frittliggende bygning som ikke er til beboelse inntil 36 kvm BYA, for å nevne noen. Alle tiltak som ikke nevnes i unntakslisten, vil omfattes av forbudet.
Et varsel om midlertidig tiltaksforbud kan ikke påklages, i motsetning til selve vedtaket. I tillegg kan man etter pbl. § 13-1 tredje ledd anmode PBE om samtykke til at tiltaket likevel blir gjennomført. Et slik samtykke avhenger av at «det etter kommunens skjønn ikke vil vanskeliggjøre planleggingen». Dette er altså opp til kommunen å vurdere, og det er ikke tilstrekkelig at man selv oppfatter at tiltaket ikke vanskeliggjør planarbeidet.
Hva kan du som utbygger eller grunneier gjøre?
Det forventes at det vil komme svært mange høringsinnspill til planforslaget, og alle utbyggere og tomteeiere som blir berørt gis anledning til uttale seg.
Et eventuelt tiltaksforbud, dersom dette blir vedtatt, kan påklages av berørte rettighetshavere. Det påpekes at kommunens adgang til å nedlegge et slikt forbud er vid, og det er i praksis kun ved eventuelle saksbehandlingsfeil eller tilfeller av myndighetsmisbruk at man kan håpe på at vedtaket kan oppheves ved en klage til Statsforvalteren.
Det er kun ved innvilget rammetillatelse at en utbygger har en rettsbeskyttet byggerett. Det innebærer at et tiltaksforbud, og en redusert utbyggingsmulighet ved en etterfølgende planendring, i hovedsak ikke gir krav på erstatning. Det påpekes at det er noen unntak fra dette, som må vurderes konkret for den enkelte eiendom.
Oppsummering av konsekvenser av planforslaget og varslet tiltaksforbud
Samlet sett ivaretar planforslaget formålet om å bevare de grønne områdene. Mye taler for at dette vil gå på bekostning av fortetting i småhusområdene, og at fortetting i enda større grad vil begrenses til kollektivknutepunkt. Gitt den store etterspørselen etter boliger i Oslo, kombinert med økte byggekostnader i byggebransjen, fremstår det som lite tvilsomt at boligprisene vil øke ytterligere. For utbyggere vil endringene innebære en risiko for at prosjekter innenfor småhusområdene ikke lar seg realisere. De negative konsekvensene for utbyggingsmulighetene må utbygger akseptere erstatningsfritt.
Planforslaget sendes nå ut på høring, og det blir interessant å se om det etter høringsrunden blir gjort endringer som i større grad finner en balanse mellom hensynet til bevaring og utbyggingsmuligheter. Fristen for å komme med høringsinnspill er satt til 30. mai, mens frist for å inngi uttalelse til varslet tiltaksforbud er 4. mai.
