Høyesterett avsa den 26. september 2019 enda en tomtefesteavgjørelse. Denne gangen gjaldt saken spørsmålet om når bortfesteren plikter å overta bygningsmassen til fester ved festetidens utløp.
Kort om saken
Oslo kommune festet bort en næringstomt på Alnabru ved avtale inngått i 1982, og ved utløp av festekontrakten i 2012 ville Oslo kommune ha tomten tilbake og krevde at festeren rev bygningsmassen. Fester kjøpte bygget i 2001, og allerede i 2007 ble fester varslet om at kommunen ville vurdere den fremtidige bruken av området. I 2010 varslet kommunen at festeavtalen ikke ville bli forlenget.
Hovedspørsmålet i saken var hvorvidt riving av bygget ville innebære at verdier ville gå til spille «i utrengsmål».
Lagmannsretten kom i januar 2019 til at Oslo kommune hadde plikt til å overta bygningsmassen på tomten fra fester, og det ble fastsatt at Oslo kommune skulle betale et vederlag på 12 millioner for bygget.
Høyesterett opphevet den 26. september 2019 avgjørelsen til lagmannsrett med den begrunnelse at lagmannsrettens rettsanvendelse var mangelfull i vurderingen av om det ville skje et verdispille «i utrengsmål» dersom bygget ble revet.
Det rettslige utgangspunktet
Det rettslige utgangspunktet etter tomtefesteloven § 39, som Høyesterett også fremhever flere ganger, er at festeren ved utløpet av festekontrakten skal fjerne bygget og rydde tomten. Bortfesteren skal som utgangspunkt ha tomten tilbake slik den var ved inngåelsen av festekontrakten.
Det er imidlertid viktige unntak fra dette utgangspunktet. Tomtefesteloven § 40 åpner for at både fester og bortfester har en rett til å kreve at bortfester skal overta bygget fra fester, dersom riving av bygget vil medføre at verdier går til spille «i utrengsmål». Hvordan verdsettelsen for bygget skal skje beror på hvem av partene som krever at bortfester skal overta bygget.
Det var denne bestemmelsen fester påberopte seg når de i 2017 tok ut skjønn med påstand om at kommunen pliktet å overta bygget mot vederlag fastsatt av retten.
Nærmere om verdispille «i utrengsmål»
Etter en omfattende gjennomgang av de sentrale rettskildene, konkluderer Høyesterett med at spørsmålet om det foreligger verdispill «i utrengsmål» må forstås på bakgrunn av et overordnet ønske om å unngå verditap, både for partene og ut fra mer allmenne samfunnshensyn.
Selv om hva som er «i utrengsmål» vil kunne variere, må utgangspunktet tas i de individuelle partenes interesser. Høyesterett understreker her at interessene ikke er begrenset til økonomiske forhold.
Både for festeren og bortfesteren kan andre hensyn veie tyngre enn de rent økonomiske. Som eksempel trekker Høyesterett frem at bygningen for festeren eksempelvis kan ha affeksjonsverdi, og at det for en bortfester som er stat eller kommune, kan være overordnede samfunnsmessige interesser som veier tungt. Alle saklige interesser på begge sider skal tas i betraktning, og momentene veies mot hverandre.
Deretter fremhever Høyesterett at de sentrale vurderingstemaene er om resultatet er «urimelig» for festeren og om bortfesteren er «vel tjent» med å overta bygget.
Mangelfull vurdering fra lagmannsretten
Etter Høyesteretts vurdering var lagmannsrettens interesseavveining for snever. Det fremheves særlig at lagmannsretten i vurderingen av om det ville skje verdispill «i utrengsmål» hadde lagt avgjørende vekt på hva «bortfestere flest» ville gjort basert på det økonomisk fornuftige.
Lagmannsrettens vurdering manglet en vurdering av partenes konkrete interesser. I denne vurderingen savnet Høyesterett en vurdering og avveining av omstendigheter som festetidens lengde, bakgrunnen for avtaleforholdet, kommunens forutsetning om annen bruk ved utløpet av festetiden, og betydningen av varslene om annen mulig bruk, og om at festekontrakten ikke ville bli forlenget. Også kommunens ønske om å bruke tomten på annen måte enn bygningsutleie skulle vært trukket inn i vurderingen, selv om dette ikke gav høyest mulig fortjeneste. Videre skulle det vært vektlagt kommunens kostnader og risiko ved å overta bygningen.
Avklaring fra Høyesterett eller bare rom for enda flere tvister?
Mens man tidligere har antatt at interesseavveiningen etter tomtefesteloven § 40 skulle skje med avgjørende vekt på objektive prinsipper, har Høyesterett nå avklart at det skal gjøres en bredere interesseavveining. I denne vurderingen er det rom for å vektlegge partenes subjektive forhold i større grad enn det man tidligere har antatt.
På dette punkt innebærer avgjørelsen Høyesterett en viktig avklaring av en unntaksregel som det har vært lite rettspraksis rundt.
Høyesterett legger dog opp til en bred skjønnsmessig vurdering der partenes konkrete subjektive interesser skal tas i betraktning, og dette innebærer neppe at det blir noen mindre tvister på tomtefesteområdet fremover.
