Vi opplever ofte at det som er avtalt i leieavtalen om sikkerhetsstillelse ikke samsvarer med det som har vært praksis i leieforholdet. Typiske tilfeller på avvik er at utleier ikke har sørget for å innhente korrekt depositum, eller sikkerhetsstillelse i samsvar med leieavtalen. Dette innebærer risiko for utleier ved at utleier kan miste krav mot leietaker ved leietakers manglende oppfyllelse av leieavtalen.
Ved utleie av næringslokaler er avtalen mellom partene utgangspunktet for hvilken sikkerhetsstillelse som skal gjelde for leieforholdet. Normalt stilles det sikkerhet i form av bankgaranti, depositum, eller morselskapsgaranti. For leie av bolig kan det ikke avtales sikkerhet for et større beløp enn tilsvarende seks måneders husleie. I mange tilfeller samsvarer likevel ikke sikkerhetsstillelsen med det som er vilkårene i leieavtalen. Der leietaker ikke er i stand til å oppfylle sine forpliktelser er utleier ofte avhengig av å gjøre krav på stilt depositum eller sikkerhetsstillelse.
Les mer om tvangsfravikelse av leietaker i tidligere nyhetsbrev fra Føyen her.
Tidspunktet for sikkerhetsstillelse
Når og til hvilket tidspunkt leietaker skal stille sikkerhet varierer ut ifra avtalen mellom partene, men i næringsleieforhold for eldre bygg «brukt som de er» stiller leietaker stort sett sikkerhet ved overtakelsen av leieobjektet. I nybyggstilfeller og der utleier oppfører bygg eller lokale etter egen kravspesifikasjon stilles sikkerhet normalt tidligere enn ved overtakelse, eksempelvis forut for at utleier påtar seg forpliktelser overfor entreprenøren.
Vi ser også at det av og til avtales at det skal etableres tilstrekkelig sikkerhet i løpet av leieperioden innen angitte tidspunkt, noe som fort kan føre til at krav under sikkerhetsstillelsen kan gå tapt dersom utleier ikke følger opp sikkerhetsstillelsen overfor leietaker. I praksis er det av og til vanskelig å få etablert korrekt sikkerhet i situasjoner der dette ikke er på plass ved overtakelse. Selv om manglende etablering av avtalt sikkerhet vil være en mangel, vil den praktiske utøvelsen av misligholdsbeføyelser ved manglende sikkerhetsstillelse kunne være problematisk. Generelt er derfor vår klare anbefaling at det ikke bør avtales ordninger med etablering av sikkerhet etter leietakers overtakelse av lokalene.
Viktig å følge opp ved manglende sikkerhetsstillelse
En nylig avsagt kjennelse fra Borgarting lagmannsrett i april 2024 (LB-2024-48868) viser viktigheten av å følge opp leietaker og å avbryte foreldelsesfristen, der leietaker ikke stiller korrekt depositum eller sikkerhet etter leieavtalen. Hovedspørsmålet var om utleier kunne kreve leietakers tvangsfravikelse av eiendommen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, der det foreligger forhold som gjør det «åpenbart» at utleieren hadde adgang til å heve avtalen.
Utleier og leietaker hadde inngått en leieavtale der leietaker skulle stille et depositum på NOK 300 000. Leietaker hadde kun innbetalt NOK 150 000 av depositumet som skulle stilles etter leieavtalen. Lagmannsretten kom til at den manglende innbetalingen av restdepositumet på NOK 150 000 i utgangspunktet utgjorde et vesentlig mislighold av leieavtalen, og gav utleier hevingsrett av leieavtalen. Lagmannsretten tok deretter stilling til om utleiers krav på det ubetalte restdepositumet kunne være foreldet ved utleiers manglende innkreving.
Etter foreldelsesloven § 3 første ledd begynner foreldelsesfristen å løpe fra den dag da fordringshaveren, i dette tilfellet utleier, tidligst har rett til å kreve oppfyllelse. Foreldelsesfristen for restdepositumet begynte å løpe den 15. juni, 15. juli og 15. august 2019, da depositumet skulle opptrappes i løpet av leieperioden. For at utleier skulle ha avbrutt foreldelse måtte utleier ha avbrutt foreldelse innen de samme fristene i år 2022 (foreldelsesfristen er 3 år). Selv om leietaker i utgangspunktet hadde misligholdt leieavtalen og gjennomført en innbetaling av depositum høsten 2022, kunne ikke innbetalingen ansees som en erkjennelse av restdepositumsbeløpet på NOK 150 000. Da utleier ikke hadde tatt rettslige skritt og avbrutt foreldelse etter foreldelsesloven § 15, 16 eller 17 fant lagmannsretten det «ikke klart at halvdelen av depositumet, som ikke er betalt, ikke er foreldet».
Lagmannsretten tok ikke endelig stilling til spørsmålet om foreldelse, noe som skyldes at kravet for gjennomføring av tvangsfravikelse i den aktuelle saken var at det måtte være «åpenbart» at utleier kunne heve leieavtalen. Det var med andre ord tilstrekkelig for lagmannsretten å ta stilling til om det var forhold som tilsa at det ikke var «åpenbart» at utleier hadde hevingsretten i behold. Når lagmannsretten ikke fant det klart at kravet ikke var foreldet, ble konsekvensen at det ikke var «åpenbart» at utleier hadde adgang til å heve leieavtalen. Utleier kunne dermed ikke kreve leietakers tvangsfravikelse av leieobjektet etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav b.
Irregulære depositum ved leie av bolig
Ved leie av bolig ser vi i noen tilfeller at utleier i strid med husleieloven etablerer og innkrever depositum på egen konto. I slike tilfeller fremgår det av husleieloven § 3-7 at det irregulære depositumet «alltid» kan kreves tilbakebetalt av leietaker. Det er i rettspraksis LB-2022-65204 og i omfattende praksis fra Husleietvistutvalget lagt til grunn at utleier i et slikt tilfelle anses for å erkjenne tilbakebetalingsforpliktelsen så lenge leietaker blir boende i boligen. I slike tilfeller medfører det at foreldelsesfristen for leietaker ikke starter å løpe før ved utflytting av boligen.
Les mer om avbrytelse av foreldelsesfrister her.
Avgjørelsene viser at det for utleier og leietaker er viktig å følge opp dersom avtalt sikkerhetsstillelse ikke kommer på plass, eller der det er avvik mellom det som er avtalt og praksisen i leieforholdet. Utleier bør sørge for å dokumentere leietakers eventuelle erkjennelse av betalingsforpliktelsen, eller ta rettslige skritt mot leietaker, for å sikre at krav under sikkerhetsstillelsen ikke faller bort. Føyen bistår jevnlig utleiere og leietakere ved avtaleutforming og eventuelle rettslige skritt for å ivareta partene sine rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen.
